年報觀察 | 經發物業利潤之問

觀點網 2023年9月20日、2024年的3月26日、6月12日、7月3日，四個時間節點分别對應經發物業第一次IPO、第二次IPO、通過上市聆訊、挂牌港交所四件大事，經發物業成功跻進資本市場。

因此，經發物業被冠以“西北物業第一股”這一響當當的名号。

但自上市以來，盡管财報呈現出的主要業績數據連年上升，它的總體表現卻似乎沒能與獨一份的定位相匹配。

2025年，經發物業錄得總收入約10.49億元，同比增加約10.3%；毛利約1.62億元，毛利率15.5%，同比微增0.4個百分點。

期内利潤約6618.8萬元，同比增加8.3%；淨利潤率6.3%，較去年同期微降0.1個百分點；歸母淨利潤約6394.8萬元。同時，延續上年不派發年末股息的慣例。

舊傷未愈

經發物業進入資本市場後的不适症狀，實際上在上市後的第一份年報便有所體現。

2025年4月末，經發物業發出了上市第一份年報。

報告顯示，2024年，經發物業實現收入約9.52億元，較2023年增長約10.4%；實現毛利約1.43億元，毛利率約15.1%，遠低于當年上市物企21.82%的毛利率均值。

截至2024年，經發物業向174個項目提供公共物業管理服務、基礎住宅物業管理服務及基礎商業物業管理服務，合約面積為1810萬平方米，同比增加約20.7%；在管面積為1735萬平方米。

但上市後業務規模擴大的不良反應也十分明顯——回款壓力空前加大。

據了解，2024年，經發物業來自關聯方的貿易應收款項約3789.9萬元，來自第三方的貿易應收款項約1.87億元。對此，經發物業對貿易及其他應收款項的減值撥備由2023年的390萬元增至1140萬元，增幅達192.3%。

可見，離開了關聯方全方位庇護的經發物業，在市場化拓展中受到了來自第三方的一記重拳。

這些症狀到2025年也並未減輕。

首先是毛利率。經發物業2025年的毛利率為15.5%，僅較2024年提升0.4個百分點，仍處于上市物企行列低處，降本增效水平有待提升。

其中，住宅物業管理服務分部毛利率從2024年的19.5%下降至18.2%，是城市服務、住宅物業管理服務、商業物業管理服務三大業務闆塊中，唯一錄得降幅的主營業務。

對營收貢獻最大的城市服務分部毛利率偏低，僅有12.7%。衆所周知，由于與政府關聯度高，議價空間、回款效率等原因致使城市服務業務普遍處于低毛利率的狀态。

那麼幾乎以城市服務謀生的經發物業，雖然目前能夠憑此求得業務穩定，但總體毛利率過低，也是伴随其一生的副作用。

此外，盡管營收和歸母淨利潤均實現同比增長，但歸母淨利潤增速（8.3%）低于營收增速（10.3%），且顯著低于2024年歸母淨利潤增速（18.7%），可見增長動能進一步減弱。

拆解經發物業收入來源可發現，在約10.49億元的總收入中，來自西安經開區管委會的收入占比22%，除此之外，其他客戶群中沒有一處客戶的收入占比達到總收入的10%或以上，外拓深度仍留有較大上升空間。

2025年，經發物業依舊決議不宣派末期股息，已是連續兩年未派發股息，對投資者缺乏實質性回報。

新問題

另一邊，來自關聯方的重資産壓力也對經發物業自身的利潤水平和業務發展産生了負面影響。如何處置這批重資産，也成為了經發物業的新問題。

2025年12月5日，經發物業向經發地産收購14個商辦單位和224個地下停車位、承租37個人防停車位，以及承接60個機械停車位的使用權，交易總代價為6300.75萬元。

具體來看，商辦單位和地下停車位交易對價為5524.75萬元；人防停車位租賃代價為296萬元；機械停車位使用權轉讓價格為480萬元。

對此，經發物業表示，該交易有利于實現收入組合多元化，獲得穩定的租金收入及其他物業相關收益。

但細看公告可以發現，交易涉及到的標的的收益情況並不理想。

2023年至2024年間，該批資産分别實現收益202.67萬元和75.6萬元，降幅高達62.70%，在交易前的盈利能力已嚴重惡化。

數據來源：企業公告

且不說這批資産經過經發物業接管後，會否實現預期盈利或資産增值，但在簽訂交易協議之時，即2025年，經發物業的現金賬戶劃走了6300萬元。期末，經發物業的現金及現金等價物約4.46億元。

值得注意的是，經發物業2024年的歸母淨利潤約為5903萬元，這意味着僅進行一項關聯交易，就相當于将過去一年所得利潤全部清零。

此外，地産關聯方帶給經發物業的難題不止接收重資産。

2025年，經發物業在管項目201個，在管面積約3187.5萬平方米，同比增長6%。盡管年報並未披露業務規模的來源，但較低的增速足以窺見地産關聯方的彈藥不太充足，以及經發物業市場化拓展的力度較低。

業務規模增長動力不足的情況下，經發物業的貿易及其他應收款項卻增多至約3.86億元，其中來自關聯方的貿易應收款項約6400萬元，來自第三方的貿易應收款項約2.69億元，三項數據分别同比增加約52.5%、68.9%、43.9%。

來自關聯方的應收款項增速遠超來自第三方的應收款項增速，顯然，經發物業已經進入了腹背受敵的狀态。

上市所得款項使用情況方面，上市之初，經發物業全球發售所得款項淨額約9050萬元，彼時，經發物業拟将53.8%資金用于收並購，20.6%購買新能源汽車、10.5%進一步開發智慧物業管理繫統、5.1%改善人力資源管理、10%用作營運資金。

但截至2025年末，經發物業僅動用其中約230萬元用于進一步開發智慧物業管理繫統，其他用途包括收並購資金均未啟用，外延擴張步伐或許慢于預期。

報告顯示，經發物業募集資金全數動用預期時間表為不遲于2026年末，而目前剩余未動用資金占募集資金總額約97.5%。

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