觀點直擊 | 碧桂園服務的利潤保衛戰

觀點網 站在行業金字塔頂端，碧桂園服務能展臂攬下最好的資源，更需要直面最波濤洶涌的海面。

對碧桂園服務而言，2025年或許是意義特殊的一年。年初定下的營收目標沒有失約，年内關聯公司債務重組順利過關，自身經營基本面穩健，又開啟了謀劃已久的重大調整，年末依舊交出一份合格的答卷。

年中時，碧桂園服務對自身的期望是“靜水流深”。來到年末，整體狀态更為積極，希望能夠“赢在當下，赢在未來”。

3月27日，碧桂園服務發布2025年度業績報告，並召開業績說明會，集團執行董事兼總裁徐彬淮、首席财務官田田、副總裁、生活服務發展中心聯席總經理李迪昇、運營管理中心總經理趙嘉傑、投資者關繫總經理林文韬出席會議。

将彈簧壓到最低處松手，如此便能收獲更高的記錄。行業挑戰持續深入，但挑戰與機遇相伴相生，碧桂園服務已經走過兩年築底期，也期待所有努力能夠在行業向好的節點得到更豐盛的收獲。

“赢在當下，我們着眼于下一個三年，公司經營基本面保持穩定，並且穩健增長；赢在未來，是要持續構建、形成競争壁壘，核心聚焦在企業真正可持續發展以及變革轉型的核心競争力方面。”

利潤保衛戰

值得一提的是，碧桂園在公布業績報告後股價直線拉升，截至收盤報5.92港元/股，漲幅為3.32%，成交額為1.21億港元。

2024年度業績會上，碧桂園服務給2025年定下的“最保底目標”為：核心業務的收入規模要實現大單位數的增長。

當時碧桂園服務表示對公司經營狀況否極泰來“是有信心的”，站在年終節點看，碧桂園服務的業務在2025年确實掙來了向好的趨勢，年度目標基本完成。

截至2025年12月31日，碧桂園服務實現總營收483.54億元，同比上升9.9%，增速在行業内回到了上遊水平。

業務方面看，大物業闆塊共實現收入331.1億元，持續貢獻70%左右的收入，作為最穩定的“壓艙石”，物業管理服務依舊是碧桂園服務最大的業績支撐。

報告期内，物業管理服務錄得收入279.29億元，同比增加約7.3%，占總收入比重為57.8%。基礎物管收入與在管規模直接挂鈎，能夠收獲大單位數的漲幅，得益于碧桂園服務年内積極外拓帶來的管理規模擴大。

于2025年末，碧桂園服務管理共8268個項目，總收費管理面積約為10.7億平方米，同比增加3350萬平方米。

碧桂園服務是去地産化最早的一批物企，早在2018年上市時，來自關聯方的收入便只有20%左右。如今，碧桂園服務進一步擺脫對單一關聯方的依賴，近兩年該比例穩定維持在1.1%的低位，在管面積增長基本都來自于高度市場化運作。

管理層會上透露，碧桂園服務2025年市場拓展新增進場年化收入達20.3億元，近60%項目分布于重點城市。此外，公司在管住宅項目保盤率為99%。

值得注意的是，在物業管理服務之外，“三供一業”業務正在迅速成長，僅占總收費管理面積的十分之一，卻在2025年貢獻将近20%的營收。

截至2025年12月31日，“三供一業”業務中物業管理服務收入95.78億元，同比增長46.5%；供熱業務收入約為16.87億元，同比增加4.4%。截至年末，該業務的物業服務收費管理面積為8880萬平方米，同比總體持平。

而管理規模穩步擴張，正為社區增值服務拓展了更豐富的場景和更具潛力的增長空間。

年内，碧桂園服務的社區增值服務收入約44.17億元，同比增長約5%，占總收入比例約9.1%。據了解，本地生活服務中的零售、酒類業務及新能源業務已形成市場化布局及規模收入。

管理層表示，公司未來将在社區增值服務方面構建核心業務能力，加強團隊建設，推動業務結構由資源型向市場化轉型，驅動社區增值服務規模增長與質量提升。

此外，碧桂園服務非業主增值服務、環境業務及商業運營服務分别錄得收入6.3億元、35.55億元及6.2億元。

收入端具備較強的韌性，利潤端則承受更大壓力，主要由于碧桂園服務的主動出清。

報告期内，公司歸母淨利潤受到非經營性因素拖累有所回調，主要源于收並購帶來的無形資産攤銷成本、商譽及其他無形資産減值等。事實上，此次對滿國環境确認商譽及其他無形資産一次性全額減值後，該項目帳面值已經歸零。

利潤階段性承壓更多由于公司主動的财務出清動作，剔除非經常性損益後，碧桂園服務歸母核心淨利潤仍達25.2億元，未經審核毛利為84.56億元，同比基本持平。

管理層表示，公司當前營收、現金流均保持穩健，為戰略調整提供了堅實支撐。主動優化期過後，淨利潤增速有望重新回正，發展後勁将進一步增強。2026年至2028年，随着運營效率提升、生活服務業務逐步成熟、管理成本持續優化，公司有信心實現收入和利潤的可持續及穩定的增長。

依然是轉型期

“2025年對于碧桂園服務而言，是夯實底盤、兌現承諾的一年。”

“穩中有升”，是管理層對2025年财務表現的總結概括。“年内主動壓降風險、清理歷史應收、出清商譽，整體财務表現為收入增長穩定，利潤略有階段性調整，現金流入紮實，股東回報明确。”

碧桂園服務依舊對接下來的經營充滿信心，畢竟當行業普遍受困于關聯方回款周期延長、物業費收繳難等“供血不足”的困境時，公司依然保持着充沛穩健的現金流，成為業内少有的“優等生”。

2025年，碧桂園服務經營活動所得現金淨額約25.1億元，期末銀行存款及結構性存款高達179.3億元，其中定期存款約39.79億元，結構性存款10.52億元，流動資産淨值為129.71億元。

管理層表示，現金流是企業的源頭活水。高質量的淨經營性現金流，意味着主營業務能持續、穩健地“造血”，從而在保障運營、研發投入等剛性支出後，仍有余力進行回購與分紅。

根據财報，董事會建議派發末期股息每股人民币4.62分及特别股息每股人民币41.80分，合計約15.11億元，且董事會預期2026年度派息總額将不低于15億元。

有充足的資金保障，碧桂園服務将一部分重心轉移到了社區增值服務的發展上。據業績會管理層透露，2025年是碧桂園服務集團社區增值服務從資源型向市場化轉型的關鍵一年。

經歷過起步的粗放生長時期，大多數物企的社區增值服務闆塊如今逐漸步入2.0階段，收入起伏不定，但碧桂園服務明顯處于相對領先的狀态。

期内，社區增值服務中，本地生活服務收入21.91億元，同比上升19%；房地産經紀服務收入3.47億元，增幅約6.3%；社區傳媒服務收入6.43億元，到家服務收入5.76億元，園區空間收入3.62億元。

社區增值服務收入增加，主要來源于本地生活服務增長拉動，在更細分的業務項里，酒類、零售及新能源業務是生長速度較快的項目。

管理層會上表示，整合營銷、家居、零售、酒類、新能源等業務基本都實現了年化40%乃至于100%的增長，六大業務合計實現收入近25億元，貢獻了增值收入的大半壁江山，也是增值收入增長的核心引擎。同時，基于近兩年積澱的業務基礎，未來三到五年，六大戰略業務将分别以打造對應細分市場全國領先的社區私域專業化公司作為發展目標。

在生産經營方面，企業需要打造多條可持續增長曲線，以築高競争壁壘，另一方面，作為物業公司，在“服務”被提到“管理”之前的當下，更需要考慮提升服務品質與成本上漲之間的平衡問題。

碧桂園服務擁有行業内最大的在管規模，這部分面積在過去是增收引擎，如今便是公司提質轉型最大的考驗。

管理層表示，公司目前正在逐步構建服務人員、智能體機器人以及智能物聯協作三方面構成的新質生産力體繫，助力運營體繫進一步變革提效。

“我們在25年初對于每個項目評估了現場的資源配置，制定了一盤一策的扭虧方案和目標，确保扭虧目標實現，同時不新增新的虧損。我們不會輕易放棄任何一個虧損的項目，2025年全年通過項目的扭虧實現了大概1.1個億的利潤貢獻。”

除此之外，碧桂園服務自研的“零号居民”清潔機器人已逐步落地實踐，試點項目2025年保潔、電梯維保、維修的工單完單率接近百分百，項目整體滿意度同比提升19個百分點。

2025年内，碧桂園服務已經交付了1053台清潔機器人，覆蓋超過200個項目、2500棟樓宇。根據管理層預計，2026年計劃落地一萬台清潔機器人，将純人力服務提升為人機智能協作模式。

進入2026年，碧桂園服務相信公司整體收入增長穩定，收入規模預計将超過500億元，規模核心淨利潤的下降趨勢得到逆轉，整體利潤情況止跌回升。

“從2026年開始，未來三到五年，六大戰略業務将進入到深化和夯實期，預計2028年基本完成核心業務的結構調整和能力打造。因此，未來三年依然是轉型期，但會進入到價值持續釋放和體現的階段。”

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