觀點直擊 | 龍湖集團“着力穩定”（實錄）

觀點網 從2024年的“化解風險”，到2025年的“止跌回穩”，再到2026年轉向“着力穩定”，短短幾年時間，中國房地産市場的劇本，仿佛被重寫了一遍。

一繫列調整之下，那個曾以“高增長”為唯一標簽的黃金時代已悄然謝幕，取而代之的，是一個更健康、更規範、也更講究品質與服務的新周期。

面對市場的風浪，龍湖集團也在過去一年里，悄然完成了自己的“轉身”。

開發業态收斂聚焦，産品力被擺上更核心的位置；而由運營及服務業務構成的“經營性闆塊”，則穩紮穩打，逐步成長為新的增長極。

與此同時，資産負債端也在有序瘦身，為未來發展騰出更從容的空間。

3月27日，龍湖集團曬出了過去一年的成績單，一連串調整之後，成效正從紙面上的數字，一點點照進現實。

數據顯示，2025年全年，龍湖集團實現營業收入973.1億元，股東應占溢利為10.2億元。其中，運營及服務業務收入達267.7億元，占總營收近三成，成為一抹亮色。

在同日召開的業績發布會上，龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示，要構建房地産發展的新模式，必須重新打地基，進行業務的遷移。

他強調，在2021年年末，龍湖的有息負債余額接近2000億元，其中一半以上是信用類融資，但直至今日，龍湖的信用類融資僅剩200多億元，“這意味着龍湖的新地基已經接近打造完成”。

其次，在業務轉化方面，近幾年，龍湖存貨顯著下降，同時運營及服務業務持續增長，按此推演，“最晚在2028年，集團的運營及服務業務收入就會超過開發業務”。

從壓降負債到重構地基，從開發為主到運營並重，龍湖這場持續了數年的轉身，正為其鋪開一條更确定的前路。

開發業務：啃下存貨的硬骨頭

開發業務在龍湖集團中，依然扮演着不可或缺的角色。

最新财報顯示，2025年全年，龍湖集團實現開發業務營業額為705.4億元，占總營收的72.49%，期内交付物業總建築面積為592.5萬平方米，營業額單方價格為1.19萬元/平方米。

事實上，市場需求疲軟加上行業發展邏輯轉變，讓不少企業主動收攏觸角，把精力從跑馬圈地轉向精耕細作，曾經高舉高打的“唯規模論”，早已悄悄退出了舞台中央。

3月27日業績會上，執行董事兼地産開發航道總經理張旭忠直言：“龍湖很早就放棄了規模思維。”

他透露，過去幾年，龍湖的開發業務不斷收斂聚焦，一方面，新增投資量入為出、以銷定産定投；另一方面，積極推動存貨去化。

新增投資方面，2025年，龍湖明顯放緩了拿地節奏，投拓支出大幅壓縮。

數據顯示，去年全年，該公司在上海、深圳、蘇州、成都等地新增七宗地塊，總建面為37.7萬平方米，權益面積為26.5萬平方米，平均權益收購成本為9272元/平方米。

2026年首兩月，龍湖在青島、無錫等地新增兩宗地塊，總建築面積為18.4萬平方米，權益面積為18.4萬平方米。

截至報告期末，龍湖集團的土地儲備合計2235萬平方米，權益面積為1732萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民币4132元，一二線城市的土儲總建面、總貨值占比均在七成左右。

“投資拿地始終把财務安全放在第一位，我們内部是保兌付的優先等級高于投新增投資”，張旭忠強調。

基于上述原則，未來，龍湖投拓端的策略仍舊是以銷定支，在保證财務安全的前提下，堅持聚焦高能級城市，擇機獲取新的土地，同時不斷提升投資的精度，“拿一個要做成一個”。

将“重心”從土地投拓上收回後，過去一年，龍湖把存貨去化擺在了更重要的位置。

張旭忠提到，2025年，龍湖實現現房存貨壓降超過200億元，全年累計清盤78個項目，貢獻了165億元的簽約額；14個老項目通過“老盤新做”的方式煥新登場，實現去化超60億元。

在做優新項目、去化老項目的雙輪驅動下，龍湖集團全年實現合同銷售額631.6億元，其中一二線城市銷售占比約90%。全年合同銷售面積518.6萬平方米，對應合同銷售均價約1.22萬元/平方米。

報告期末，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為991億元，面積約為806萬平方米。

至于2026年的推盤計劃，該公司表示，已準備超1000億元的可售貨源，其中約85%布局在一二線城市，30%是全新項目加老盤新作。

“地産開發航道重點，是啃下存貨的硬骨頭”，陳序平強調，接下來，開發業務仍然會聚焦存貨去化、存量土地的投後激活以及少數優中選優的增量投資。

運營業務：穩穩的壓艙石

2025年，受開發業務量價齊跌的影響，龍湖銷售毛利率明顯承壓，核心權益後利潤出現首虧。

不過，業績會上，趙轶的一番話穩住了陣腳：“集團培育的運營及服務業務在這個周期中承擔了壓艙石和穩定器的作用。未來，這兩塊業務将保持每年兩位數的增長。”

數據是最好的證明，2025年全年，龍湖集團運營及服務業務收入穩步增長、占比持續提升。年内實現收入267.7億元，與去年基本持平，收入占比提升至27.5%；運營及服務業務實現核心權益後利潤79.2億元，毛利率保持在50%以上，淨利率達30%。

其中，運營業務主要由商業投資和資産管理兩大闆塊構成。

2025年，該項業務收入為141.9億元，較上年增長1.6%，商業投資、資産管理的占比分别為79.0%和21.0%。運營業務毛利率為75.6%，較上年增長1.4%，盈利能力依然可觀。

以“龍湖天街”為代表的商業投資航道，在2025年實現租金收入112.1億元，同比增長4%，整體出租率為96.8%。

去年全年，龍湖新增運營13座商場，其中5座為輕資産。截至期末，龍湖累計運營99座商場，已開業商場建築面積1050萬平方米（含車位總建築面積1403萬平方米），一座座“天街”正在全國鋪開。

更亮眼的是運營成果，數據顯示，已開業商場全年實現總營業額超820億元，剔除車輛銷售的營業額整體增長17%，同店增長6%，日均客流約380萬人次，相當于每天有近400萬人在龍湖的商場里穿梭、消費。

2025年新開商場期末平均出租率超過96%，幾乎“開一座火一座”。

此外，年内，龍湖商業持續通過招商調改，不斷優化業态和品牌組合，讓消費者常逛常新，也讓資産回報率水漲船高。

會上，關于商業存量項目的改造升級，商業投資航道總經理包偉直言：“長期來看，購物中心的存量改造，已經不再是行業的可選項，而是關乎生存的必選項。改造後，随着項目品質提升和品牌升級，将會持續帶來正向的營收增長。”

展望2026年，龍湖計劃開業9座商場，其中5座為重資産，4座為輕資産。随着更多商場開門迎客，商業航道的收入有望再上新台階。

業績會上，陳序平為商業航道定下了“三管齊下”的打法。第一，對已開業項目做好存量改造，落實“一店一策”，提升運營質效，力争今年同店同比重新實現5%以上的增長；第二，新開項目一次開好；第三，抓住輕資産項目的機會，獲取适合龍湖的輕資産項目。

至于資産管理航道，也由單兵作戰升級為六路並進。

2024年，龍湖對原來的長租公寓航道進行升級，業務進一步擴展至長租公寓（冠寓）、活力街區（歡肆）、服務式公寓（霞菲公館）、産業辦公（藍海引擎）、婦兒醫院（佑佑寶貝）以及健康養老（椿山萬樹）六大業務。

針對這一升級，陳序平表示：“2024年公司就洞察到長租公寓市場的變化，我們覺得如果這個航道只做長租公寓，未來會受到一些限制，因此主動對航道進行了升級。”

這一調整，顯然不是簡單的“換名字”，而是戰略視野的重新錨定。而調整的成效，已經寫進了2025年的成績單里。

這一年，龍湖資産管理航道實現收入29.8億元，穩中有進。其中，長租公寓品牌冠寓全年實現租金收入24.8億元，整體出租率94.1%，開業超過六個月的項目出租率更是攀升至95.7%。

此外，活力街區品牌歡肆，年内于上海、杭州、合肥、成都新開業4個項目，期末出租率93%。

展望未來，陳序平為資産管理航道定下了“三步走”的清晰打法。第一，新開項目做好業态組合優化，把資産價值“榨”到最大；第二，提升運營效率，推進同店同比提升，包括存量項目的資産翻新計劃，他透露，預計今年将推出40個項目的煥新計劃，讓老資産煥發新活力；第三，優化資産結構，加大長期布局需求的資産，同時對部分項目進行有序出清，做到“有進有退”。

他特别提到，養老公寓品牌椿山萬樹過去兩年表現亮眼，因此公司主動調整資産端，把适合做這類産品的存量土儲做了調配。“可能會有接近10個椿山萬樹項目在未來三年陸續開業。”

換言之，養老賽道，正在成為龍湖資産管理航道的新增長極。

服務業務：業績穩定器

服務業務則主要包括物業服務和智慧營造兩大航道。2025年，龍湖集團實現服務業務收入125.8億元，較上年小幅下降1.3%，服務業務毛利率為28.3%。

先看物業服務。龍湖智創生活的服務版圖早已不局限于住宅，而是延伸至商業、寫字樓、産業園、企業總部、城市服務、醫院、公建場館等十三大業态。

2025年，龍湖智創生活全年實現收入112.3億元。截至期末，已進駐城市超100個，在管項目超2100個，在管面積約3.6億平方米。

業績會上，龍湖物業服務航道總經理宋海林表示，去年業績出現小幅下降，更多是主動做了一些聚焦和優化。

“對于一些低效的、沒有護城河的項目，我們是堅定退出的。”他透露，目前龍湖智創生活的調整基本到位，2026年有信心重回兩位數的增長。

顯然，對龍湖智創生活而言，主動“瘦身”，是為了更好地“強身”。

再看智慧營造，從2022年正式亮相到2025年末，龍湖龍智造已經跑滿了三個年頭。累計獲取代建類項目270余個，總建築面積超3800萬平方米，遍及北京、上海、成都、重慶、西安、杭州等核心一二線城市。

三年時間，龍湖龍智造已然從新兵成長為代建賽道上的實力派，數據顯示，2025年龍湖龍智造實現營業收入13億元，全年新增代建面積1387萬平方米，代建銷售額206.2億元,交付面積293萬平方米。

“這幾年下來，龍湖龍智造的毛利率一直穩定在40%以上，收入利潤也保持了穩定的增長，這個點我們是有信心去維持的。”陳序平在業績會上如是說。言語之間，底氣十足。

陳序平總結道：“商業投資及資産管理兩個運營航道，重點在同店同比的經營提升，包括開好新項目，以資産回報率作為經營導向，持續提升運營資産的資産效率。”

言下之意，運營業務的每一分投入，都要算好回報賬，讓存量資産持續創造現金流。

至于物業服務及智慧營造兩個服務航道，龍湖表示，将繼續拓寬業務圍欄，加大創新力度，做好服務，提升客戶滿意度，同時控制好應收款的規模。

這意味着，服務業務不僅要跑得快，還要跑得穩，在規模擴張與風險控制之間，找到那個恰到好處的平衡點。

運營航道重“提質”，服務航道重“擴圍”，顯然，龍湖的“四駕馬車”不斷提速向前。

債務管理：穿越周期的底氣

2025年是龍湖債務轉換的最後一年，也是最關鍵的一年。

這一年，龍湖交出了一份堪稱硬核的兌付成績單，年内，該公司經全額兌付超100億元的境内信用債和35億元中債增信債券，12月初更是提前結清了92.27億港元海外銀團貸。

2026年1月5日，龍湖再次完成“21龍湖02”的本金兌付與付息，涉及總金額約10.38億元。

綜合計算下來，2025年，該公司兌付的債務約220億元，趙轶在業績會上表示，公司安全平穩地度過了債務高峰，未來每年到期的集團層面債務規模有限。

觀點新媒體查閱發現，當下，龍湖集團境内信用債余額約33億元，分别為2026年5月到期15億元，8月到期10億元，以及2027年1月到期8億元，到期規模小，債務壓力可控。

截至期末，龍湖在手現金292億元，綜合借貸1528.1億元，較2024年末壓降235億元，短債占比和外币債務占比進一步壓降至10%左右。

這意味着，龍湖的債務結構正在變得更加“輕盈”和“安全”。

從債務結構來看，境内貸款占比83%，境外信用貸款占比6%，銀行融資合計占比接近90%；境内債券占比5%，境外債券占比6%，且境外債券均為2027年及以後分四年到期。

值得一提的是，經營性物業貸及長租貸這兩個品種余額已超千億元，占融資總額的比例提升至66%，這無疑是龍湖融資結構優化的最大亮點。

按到期分布來看，未來每年到期的債務規模分布平緩，一年内到期債務為人民币157.9億元，占總債務比例為10.3%，超過一半的債務為五年及以後到期。

從核心指標看，龍湖淨負債率（負債淨額除以權益總額）為52.2%，剔除預收款後的資産負債率為54.7%，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債倍數為1.14倍，三道紅線穩穩踩在安全區内。

在有序降債的同時，集團持續優化債務結構，進一步壓降融資成本，拉長借貸年期。2025年，龍湖平均融資年利率為3.51%，平均合同借貸年期為12.12年；非抵押債務占總債務比例為23.8%。

整體來看，龍湖集團的資金負債水平，穩穩地保持在安全檔位。

面向未來，趙轶表示，集團層面的到期債務基本可控、分布平緩。其中，2026年剩余約60億元左右，包括信用債還剩25億元，中債證券的擔保還剩23億元，境外的信用貸款還剩13億元。“我們都有序進行了鋪排，會提前削峰、有序歸還。”

關于龍湖的融資管理策略，趙轶将其概括為三大原則，第一，嚴守信用，銀行融資不逾期不展期，公開市場債務不違約；第二，不斷優化提高運營資産的NPI，提升資産估值，挖掘經營性物業貸空間，拉長賬期，同時控制好短期債務和外币債務；第三，強化管控，夯實賬戶級管控體繫，提前削峰到期債務。

從壓降負債到優化結構，從安全過峰到從容鋪排，龍湖用這一場債務管理攻堅戰，為自己換來了穿越周期的底氣與空間。

以下為龍湖集團2025年度業績會問答實錄：

龍湖業績會實錄：削峰舊債務，築牢新地基

五年時間，價格、規模全面回調的房地産市場，造就了房企最艱難的環境，卻也明晰了新發展模式轉型的路徑。

房地産過往二十年打磨的“高杠杆”模式，逐漸退出了歷史舞台，城市發展所需的“建、運、服”一體化能力，取而代之成為新環境下房企發展的核心能力。

身處其中的龍湖，依然沒有浪費任何一次危機。

2026年3月27日，龍湖集團舉行2025年業績發布會。在“固本韌行，聚勢向新”的主題下，龍湖曬出過去一年的成績單。

面對周期考驗，龍湖集團遵循高質量發展的路徑，2025年，營業收入為973.1億元。其中，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入267.7億元，創歷史新高，同時實現核心權益後利潤79.2億元。

債務方面，有息負債較上年末下降235.1億元至1528.1億元，安全穿越債務高峰，融資成本降至3.51%，平均合同借貸年期拉長至12.12年，持續優化債務結構。

更重要的是，如今龍湖集團的三大業務闆塊各司其職，一個“低負債、低融資成本、正向現金流驅動”的健康發展模式已然有了雛形。

在業績會上，龍湖集團管理層表示，房企能否過渡到新模式，核心問題在于業務調整能否與債務結構調整深入結合，民營開發商必須主動轉型謀出路，重建債務地基，重構發展模式。過去三年半，龍湖持續壓降負債規模，以長周期的經營性物業貸替換過往的信用融資，並連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正。如今龍湖的新地基已接近打造完成，這條路困難重重，但龍湖會堅定走下去。

從左至右依次為宋海林、趙轶、陳序平、張旭忠、包偉

以下為媒體問答環節：

Q：2026年政府工作報告對房地産的提法，從去年的止跌回穩轉變為着力穩定，房地産市場也出現了一定的修復迹象，管理層對今年的行業走勢如何判斷？龍湖在2026年的整體經營策略是什麼？

陳序平：2021年下半年房地産行業進入深度調整以來，轉眼已經歷時五年時間，這五年全國新房開工量相比高點跌去七成，新房成交量跌去五成，二手房價格跌去近四成，調整幅度非常大。與此同時，政策也在持續出台，目的是穩住樓市，因此今年一季度以來，整個市場特别是一些熱點城市，出現了二手房成交量的回穩；新房市場中頭部城市核心地段的改善産品也出現熱賣。整個市場歷時五年調整，今年的跌幅有望大幅收窄，實現止跌回穩。而二手房成交回暖也會傳導到新房市場，體現為置換的需求，我們也積極做好産品準備。比如去年推出的重慶禦湖境項目，入市8個月就實現30億的銷售。今年我們也會結合老盤新作還有新地塊的獲取，陸續有新的産品面市，持續滿足客戶需求。

從2022年下半年開始，龍湖主動作了戰略調整，開始降負債，雖然那時整個市場尚未進入深度調整期，但我們已經察覺到市場的異樣。這三年半時間，龍湖整體有息負債降了近600億，降到1500多億，供應鏈融資實現了全部清零，債務結構也做了很大的優化，從過往的以信用融資為主，轉換為以長周期的經營性物業貸為主，2023-2025連續三年均經營性現金流為正。

2026年，開發業務仍然會聚焦存貨去化、存量土儲的激活，以及優中選優的增量投資，重點是啃下存貨的硬骨頭。商業投資與資産管理兩個運營航道要實現同店同比經營提升，開好新項目，以資産回報率作為經營導向，持續提升運營資産的資産效率。物業服務和智慧營造兩個服務航道繼續拓寬業務圍欄，做好服務，提升客戶滿意度，同時控制好應收款的規模。集團整體層面繼續以經營現金流驅動增長，全年力争實現50-100億經營性現金流，同時繼續用經營性物業貸替換短期的融資。盡管今年集團層面的信用融資到期只有60多億，相比去年220億大幅下降，但我們仍将把财務安全作為公司發展的底線去堅守。

明年一月份，龍湖境内債及境内中票将全部還清，僅余少量海外美元債，在27年之後陸續清償。同時這幾年運營及服務航道利潤大幅超過開發航道，去年貢獻利潤近80億，今年預計實現10%以上增長，力争盡快到達100億規模。最晚到2028年，更可持續的運營及服務業務收入也将超過地産開發業務收入，意味着龍湖完成了收入結構的轉型，而到那個時候龍湖的債務結構轉型也徹底完成，意味着龍湖完成這一波轉型，也實現新開發模式。

Q：公司2025年首次出現核心權益後虧損，請問管理層：本次核心虧損的主因是什麼？在開發業務盈利承壓的行業周期下，如何确保運營及服務業務穩定地發揮利潤壓艙石和現金流穩定器的作用？是否有明确的核心利潤回正時間表。

趙轶：2025年公司出現核心權益後利潤虧損，主要還是受大環境影響。因為這些年整個地産市場的量價持續下行，公司的開發業務銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年、2026年的結算中集中體現，這也是整個行業共同面臨的考驗。

在開發業務盈利承壓的同時，我們培育的運營及服務業務，在這個周期當中承擔了壓艙石和穩定器的作用。2025年運營及服務業務穩步增長貢獻利潤，25年實現收入268億，占比提升到30%左右；利潤率保持穩定，毛利率在50%以上，淨利率在30%，為集團貢獻利潤接近80億。未來這兩塊業務會每年保持兩位數增長，繼續為集團起到穩壓器和壓艙石作用。

公司去年已經成功穿越債務最高峰，未來将繼續在财務安全穩健的前提下逐步修復利潤，模式非常穩定清晰：開發業務逐步減虧，運營和服務業務未來保持兩位數穩定增長。整個集團低點會在25到26年，從27年開始恢復增長。

Q：2025年公司拿地趨于謹慎，請問接下來拿地策略，投資思路是怎樣的？

張旭忠：在投資拿地方面，集團始終把财務安全放在第一位，保兌付的優先級高于新增投資。2025年全年，我們在上海、深圳、成都、蘇州、重慶等核心城市，獲取了7幅優質土地，總的建面有38萬方，新增貨值大概有82億。截止到25年底，總的土儲還有2200多萬方，整體未售貨值還是超過2000億，其中一二線城市占比也超過了七成。

未來我們仍将持續嚴守投資刻度和投資紀律，以銷定支。在保證财務安全的情況下，我們堅持聚焦高能級的城市，擇機獲取新的土地，同時不斷提升投資的精度，做到優中選優，拿一成一，並且根據市場情況保持一個彈性的供貨節奏，讓每一筆投資都為公司帶來實實在在的價值。謝謝。

Q：2025年是龍湖的償債高峰之年，全年有息負債壓降超200億，請問2026年和2027年債務到期情況如何？公司已連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正，2026年将采取哪些措施，進一步優化債務結構和融資成本？

趙轶：公司憑借經營性物業貸和正向經營性現金流，安全平穩渡過了2025年債務高峰。25年全年償還集團層面債務共220億：償還境内信用債超100億，償還中債增進擔保債券超35億，償還境外信用貸款85億人民币。截至2025年底，整個負債規模是有序下降的，有息負債余額1528億，較2024年底余額降低235億，降幅13%。同時結構端不斷優化，銀行融資占比上升至接近90%，且主要是戰略行的合作，經營性物業貸加長租貸共超過1000億，經營性物業貸當年新增約180億，這部分也是一個長周期、低成本的品種。外币負債余額150億左右，占比只有10%，不斷減少，而且是100%做了掉期。一年以内到期短債158億，占比只有10%左右，這個指標非常優秀。剔除預收監管資金以後的現金短債覆蓋倍數1.14。另外融資成本也不斷下降，25年平均融資成本3.51%，同比下降49個基點。平均合同借貸年期進一步拉長到12.12年。

度過了2025年債務償還高峰，26年及以後集團層面每年到期債務趨于平緩。26年目前還剩余61億，包括境内信用債25億，中債增進擔保債券23億，境外信用貸款13億，都進行了鋪排，會提前削峰有序歸還。27年整個集團層面債務大概在60億左右，28年69億，29年39億，32年13億，跟前三年比大幅下降。

未來融資管理策略還是會嚴格遵守下面三個原則：第一，嚴守信用，銀行融資不逾期、不展期，公開市場債務融資不違約。第二，不斷提高運營資産NPI，提升資産估值，挖掘經營性物業貸的融資空間，優化融資結構，拉長賬期；同時特别要控制好短期債務和外币債務。第三，強化融資和現金管理機制，夯實和建立賬戶級的管控體繫，提前削峰到期債務。

Q：在房地産開發業務普遍承壓的背景下，龍湖運營及服務闆塊，過去一年增長動能源自哪里？公司如何規劃2026年運營及服務業務的增長目標？

陳序平：在講業務操作層面之前，我要首先強調，這一輪降負債時，我們所有運營服務業務的核心資産都沒有進行出售或者稀釋，保住了公司最核心的資産，也為這些業務持續的增長提供了最有利的條件。我們這輪應對整個債務周期時，是以長期主義去思考問題，實現經營性現金流為正的同時不出售核心資産，這成為了公司層面的一個底線。

在具體業務打法上，分航道分享一下：C2是我們的商業投資航道，已開業的項目已經近100個，重點抓好幾個事：第一，抓好存量項目的Capex改造提升，一店一策做好運營提質提效，預計同店同比在今年重新到5%以上的增長。第二，新開項目一次開好，去年新開8個重資産的天街，到年底的平均出租率超過96%，開業項目的品質、産品包括在整個行業里的影響力，在商家、客戶心中都是不錯的。第三，繼續抓住一些輕資産項目的機會，獲取适合的輕資産項目。比如去年簽了大家熟悉的北京世貿天街項目，這個項目正在進行前期準備和改造，預計年底會開業。

C3資産管理航道是多元業态的組合，不止是長租公寓，而是六類業務形成的全業态組合。未來會做好整個資産盤面優化，出清一些不滿足資産布局要求的項目，比如一些低能級城市的項目、原來産品品質不太好的中資産項目、或者預判持續經營會帶來虧損的項目，做好資産優化整合，持續提升盤活。比如，椿山萬樹養老公寓過去兩年獲得非常好的表現，因此資産端主動做了調整，結合存量土儲情況，規劃了接近10個椿山萬樹養老公寓，會在未來三年内陸續開出來，這也會變成C3航道非常好的資産。

C4物業服務航道，本質是要做到客戶的滿意。我們要抓好對客戶服務、确保客戶滿意度的同時，實現有質量的增長。去年C4航道主動退出了一些限價過低、未來可能無法維持高質量服務的項目，並主動加大了在基礎服務，尤其是安全管理方面的投入。經過去年一年的調整，C4航道今年會重新回到兩位數的增長，無論住宅服務，還是商企服務，很多項目陸續新簽、新進，為增長提供了保證。

最後是C5智慧營造航道。這幾年代建行業競争越來越激烈，部分項目出現不理性報價，但龍湖龍智造沒有參與。因為我們從成立之初，就是通過能力去撬動市場，而非價格去搶占市場。這幾年龍智造的費率一直保持穩定，航道毛利率超過40%，應收款規模非常小，收入及利潤均保持穩定增長。

這四個業務闆塊組合起來，去年收入大概在260多億，毛利率在50%以上，EBITDA覆蓋利息超過了2倍，預計到2028年有望達到4倍，本身這個數就是一個投資級的評級指標。以上是關于運營及服務業務的打法。

Q：2025年消費市場整體承壓，港資與國央企加速布局核心城市，在存量競争與新增供應雙重壓力下，龍湖商業如何實現收入與客流的增長，面對2026年可能持續復雜的市場環境，這種增長勢頭還能持續嗎？

包偉：确實2025年對于整個行業是有壓力的，市場和競争都會帶來一些不确定性。但這個時候，我們越要明白自己的确定性是什麼。龍湖商業非常笃定地把“做好行活”作為穿越周期的确定性，這也是近兩年我們依然保持增長的關鍵原因。2025年全年龍湖商業剔車營業額整體增長17%，同店同比增長6%；日均客流整體增長16%，同店同比增長7%。都實現了正向的提升。

面對2026年以後後續市場，我們的确定性仍然是全力做好自己的行活，找到屬于龍湖商業的解決之道。

三個方面做好确定性。

第一，持續投入存量項目改造提升，做好優質客群的心智同頻建設，例如2025年改造重慶北城天街、蘇州獅山天街，這些項目均實現了改造後大幅客流及銷售的增長，提供了非常重要的改造經驗，今年北京長楹天街、杭州濱江天街等都在持續做大規模的改造提升動作。

第二，把全面提升新項目“一次做對”的能力擺在很重要的位置上。2024年底開業的海南海口天街，基本上沒有培育期，這在當下的市場是非常難得的。25年海口天街銷售額實現海南省有稅商場第一，25年開業的重慶江岸天街也成為南坪地區最佳購物體驗場所，迅速在客流銷售端站上高位。

第三，要把消費者内容運營做成龍湖商業運營能力的護城河。2025年繼續強化了天街廟會、天街歡搶節、醒春季等原創IP内容的運營，不僅帶動客流的增長，也成為品牌調改的發動機。2026年我們将進一步構建“天街内容生産繫統”，讓内容的生産和運營成為龍湖商業的競争壁壘。

2026年我們還會新開業9座購物中心，其中5座重資産，4座輕資産，我們将以客戶需求出發，把産品做好，把招商的内容做好，保持可持續的增長。

Q：據相關機構統計，2025年45%的代建項目費率集中在1%-2%之間，行業低費率趨勢還在延續，請問龍湖龍智造如何看待規模突圍和利潤增長？

陳序平：龍湖龍智造品牌是在2022年發布的，當初成立時，就想要将龍湖這麼多年沉澱的操盤能力、客戶口碑、包括數字化能力整合起來，依靠全過程營造去服務客戶。那時絕大多數企業還沒有進入代建市場，這幾年跑下來，整個業務增長非常快，競争也在變大，也出現一些非理性的報價。但是龍湖始終覺得要靠能力去撬動這個市場，我們要為業主方創造更大的價值，同時去獲取我們的收益，而不是通過低費率去競争。這幾年跑下來龍湖龍智造毛利率一直穩定在40%以上，收入、利潤也是保持穩定增長，這點我們是有信心維持的。

另外分享幾個案例，為什麼說我們靠操盤能力去撬動市場？比如廣州的央璟頌項目這個代建代銷項目，去年4月份入市後在去年12月份就銷售完了，8個月時間銷售超過30個億，單盤跻身廣州前20名，這個項目獲得非常好回報。成都西璟台項目，之前爛尾8年，在AMC進入之後，龍湖龍智造幫整個項目激活，實現提前入市、熱銷和交付，最終讓1700戶業主提前收房，也實現了政府端、資方、代建方、購房業主的多赢局面。

Q：多地推出物業費指導價政策，公司是否感受到降價壓力？2025年龍湖物業管理收入同比下跌的原因是什麼？

宋海林：确實像大家看到的，物業行業的發展面臨着非常多的壓力和不确定性。面對這樣諸多的不确定性，龍湖智創生活的方向是比較明确和清晰的，我們非常堅定地堅守善待初心，為客戶、業主創造價值，提供可信賴、可持續的優質服務。2025年，我們一直堅決地按照這樣的思路和方向落地，基礎物業費的平均單價保持穩定。

業主的滿意是服務的根基，我們非常看重業主真實的滿意度反饋。不同于常規在固定時間進行第三方電話調查的方式，為了确保真實性和及時性，龍湖的滿意度評價是由繫統配置，根據客戶的行為觸點，無固定節點随機推評，從而最大程度減少人為幹擾。2025年，我們的客戶滿意度，穩定保持在90%的高位。

2025年龍湖智創生活實現收入112億，同比小幅下降，主要由于我們主動在做聚焦和優化。一方面，退出一些限價過低，沒有辦法持續提供優質服務的項目；另一方面，甄别出真正能創造客戶價值的業務線和産品線，堅定放棄那些低效的、沒有護城河的業務。

從這個角度來講，2025年我們的調整基本到位了，2026年将繼續堅定地為客戶提供有溫度、有智慧的“好服務”，強化安防體繫、優化智慧管理繫統、提升環境品質、煥新園區設施、豐富文化活動等，以優質服務推動業務有質量的增長，持續貢獻穩定的收入和現金流。我們非常有信心，龍湖智創生活在2026年會重回到兩位數的增長。

Q：面對市場調整，龍湖地産開發業務是否會主動控速？具體的區塊策略是什麼？在好房子需求依然強勁的背景下，公司将如何提升産品力來穩定開發業務的毛利水平？

張旭忠：面對幾年來市場的深度調整，其實我們在開發業務上很早就放棄了規模的思維，主動進行了投資的聚焦，堅持量入為出，以銷定産、定投，把開發業務重心始終放在現金流的安全和資産質量的提升上面。

在這個背景下，攻堅存貨去化是我們25年工作的重中之重。在過去一年推進之中，我們堅持以客戶為中心，通過産品力的打磨，服務顆粒度的細化，以及配套資源的提升等多項舉措來推動現房的庫存去化和存量資産的煥新：第一，結合政策導向抓住了市場的窗口期，25年期初的現房實現壓降超過200億。第二，非常堅決清盤去庫存，全年累計清盤78個項目，貢獻165億簽約額。第三，推動14個存量項目的全面煥新，通過老盤新作等方式實現去化超60億。這一繫列動作有效補充了經營性現金流，同時也提升了安全底線。2026年，我們也将積極借助政策的利好，繼續拓寬思路，會追尋更多的更高效的去化模式。

目前，好房子依然在市場上有強勁需求，在這種背景下，龍湖去年底發布了《龍湖集團好房子産品標準》，主要通過産品力、服務力、配套力構建四好價值體繫，涵蓋400多個具體標準。在售項目中，我們打造“中央車站、地下會所、漫集市”等標杆配套，提升産品競争力；在已交付項目中，落地“美+景觀、善住精裝、全域守護”等品質細節，将標準轉化為業主的生活日常。未來，龍湖将持續叠代産品力，為客戶創造長期價值，為業務穩健發展提供堅實支撐。

Q：龍湖物業是行業内較早提出數字化理念並轉型“智慧服務”的公司，在當前物業行業整體面臨數字化轉型提升背景下，龍湖智創生活做了哪些應對？

宋海林：龍湖從創業開始，我們的初心就是用産品和服務善待客戶的一生。龍湖在過去十年間，持續在數字化上做了大量投入，都是為了給業主和客戶提供更優質、更高效的服務。

龍湖在智慧空間技術上，尤其是圍繞着IoT、AI、BIM數字孿生等，拿到超過1000件發明專利，構建了完整的數字化繫統，通過這些繫統為客戶提供服務。舉個例子，龍湖智創生活自研的HALO智慧空間服務平台，就是通過數字孿生技術，在物理空間和數字空間之間，建立起實時映射關繫，能夠讓我們實時感知空間、理解空間、管理空間，同步服務好客戶。其實要實現“好服務”，門檻是很高的。一個項目從進駐那一刻起，在運行、運維、安全、能源、通行、品質等等的服務管理上，都需要數字化底座的加持，和人的服務有機協同，從而為業主和客戶提供優質的服務。

無論是頂層設計，還是産品落地，數字化體繫都是龍湖智創生活在未來長期發展過程中堅實的護城河，我們也會在這個領域持續發力、持續應用，做好服務。

Q：過去幾年在政策的推動下，長租公寓市場供應量顯著增加，但2025年長租公寓供應增速明顯放緩，龍湖資産管理航道如何應對這樣的市場變化？

陳序平：其實在2024年，我們就洞察到整個長租公寓市場供應是在增加的，而未來人口是下降的，如果這個航道只做長租公寓可能未來發展會受到限制，所以我們将長租公寓航道主動升級為資産管理航道，形成六大業務飛輪組合。

對于資産管理航道而言，我們堅持三個策略：第一，新開的項目做好業态組合最優解，實現資産價值最大化。比如今年新開的合肥、杭州、上海、成都武侯這四個項目，下面是歡肆街區商業，上面塔樓就是冠寓長租公寓，項目内不同業态形成非常好的生态協同關繫，也獲得很高的出租率。另外結合存量土儲，規劃了10個椿山萬樹養老公寓，未來三年陸續入市。第二，存量項目抓好運營效率，推進同店同比的提升，26年将啟動資産煥新計劃，覆蓋全國40多個項目。第三，做好資産盤面結構優化，把滿足長期布局要求的資産持續做好，把一些不符合布局的項目有序出清。

Q：我們有關注到去年龍湖商業做了不少改造，是否也對租金造成影響，今年是否也有相關計劃？

包偉：這個對全行業而言，這都是一個長短期結合的問題，如何做好結合是過去兩年龍湖商業非常重要的工作鋪排。陣痛确實會有，改造會造成短時間内租金的擾動，但改造是為了下一個周期的增長，龍湖在這方面做了全方位的鋪排：一方面全集團統籌，用其它項目和新開項目的增長，彌補調改帶來的收入缺口，這也是大集團可以騰挪的優勢所在；

另一方面，我們在改造的現場做了非常精心的策劃和鋪排，将營業額擾動控制在最小範圍。最終呈現出的結果是一方面做了大量改造，另一方面我們的整體收入、營業額及客流都在不斷增長。這就是我們怎麼把“短期”做好的體現。

說到“長期”，在改造之後，多個項目的表現也得到了驗證，無論是品質、營業額還是租金，都有明顯提升。以25年完成改造的重慶北城天街為例，今年預計營業額、收入及NPI的漲幅将遠遠超過30%，這也幫助龍湖積累了成熟的改造經驗。今年我們仍會對多個存量項目做大量的改造提升計劃，比如持續改造中的北京長楹天街、蘇州獅山天街、南京河西天街等等。長期來看，購物中心的存量改造已經不再是行業“可選項”，而是關乎生存的“必選項”，改造後随着項目品質提升和品牌升級，也将帶來營收的持續增長。

Q：随着行業競争從規模轉向好房子、好服務、好運營，龍湖如何定義本輪行業新周期的競争規則，龍湖對未來的規劃又是怎樣的？

陳序平：這幾年大家都在提房地産發展新模式，有各種各樣的論述，但大家也關注到，整個行業沒有幾家能真正從老模式過渡到新模式。核心問題就在于房地産包括收入及債務結構在内的整體模式，都建立在原有的地産開發的地基上，過往地産開發規模足夠大、銷售速度足夠快、現金流足夠好，整個行業都建立在這個地基之上。現在要提新模式，如果不重新打地基進行業務的遷移是不現實的。龍湖這幾年做的事情，就是把業務調整深入結合進債務結構調整，互為因果。債務結構的調整是因為信用債市場的變化，信用市場變化是因為21年開始的行業下行，讓整個市場出現信用裂痕，引發了信用市場的變化，而信用市場的變化又加劇了房地産市場的下行，相互影響。這就倒逼民營房企必須主動轉型謀出路，做信用債的清零，重建債務地基，重構發展模式。

在這個過程中，龍湖首先要做好債務安全及債務結構轉化。過去三年半龍湖整體壓降600億有息負債，供應鏈融資清零。我們的經營性物業貸做到了過千億，過往我們是以依賴信用融資為主，在2021年底的時點，整個有息負債余額大概是 2000億，其中有一半以上是信用類負債。而到今天為止，龍湖的信用類融資僅余 200億，這意味着過去幾年我們幾乎清掉近800億的信用類融資，這也意味着龍湖新的地基已經接近打造完成，待債務結構遷移也完成後，新模式的地基才能徹底完成打造。

另一方面是業務上的轉換。做整個債務結構的轉換，包括新地基的打造，客觀上對地産開發新拿地是有影響的，倒逼我們在老的存貨、老的項目投資的去化、激活上下更多功夫。這幾年龍湖整體的存貨包括未開發土儲是顯著下降的，這也是我們在轉化過程中必須去做的事情。同時，我們的運營及服務業務也會變得更加重要，無論是同店同比的提升，還是更多業務圍欄的獲取，從而實現運營及服務業務的持續增長。按照推演，最晚2028年運營服務業務會超過開發收入。當然，我們的開發業務收入會持續保持，但運營服務業務的收入會貢獻主要利潤，到2028年底，運營及服務業務的EBITDA預計将覆蓋利息接近4倍，我們整體的有息負債預計會降到1200億左右，而且幾乎都是長周期的經營性物業貸。這個過程一路走來，經歷過才能知道其中的艱辛。面對當下，我們幾乎已經完成了債務結構的轉化，也會更加有信心在未來的兩三年時間，把這段轉型之路堅定走下去，堅定去實現！

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。