年報觀察 | 融創服務的扭虧秘訣

觀點網 上市物企進入年報集中公布期，融創服務也如期進入交卷隊列。

3月25日晚間，融創服務對外公布了一份主旋律為“扭虧”的業績報告。

次日，融創服務召開2025年度業績發布會，據參會投資者透露，執行董事兼行政總裁曹鴻玲、執行董事兼首席财務官及高級副總裁楊曼等齊齊列席會議現場。

在業績會上，管理層坦言，2023年起，市場對融創服務的地産關聯業務情況頗為關注。經過近幾年融創服務對地産負面影響的持續出清，2025年，相關問題已經得到了整體的控制。

另外，由于經濟下行、房屋交付質量不及業主預期、房屋空置等原因，部分第三方業主會出現欠費情況。對此，融創服務根據實際情況定制多種催費方式，回款速度得到有效提升。

在整個物業行業處在業務拓展、回款速度以及收繳費率依舊承壓的行情之下，融創服務的自救正時刻進行中，最直接體現便是在2025年實現了利潤扭虧為盈。

補充彈藥與瘦身並行

先看收入端，2025年，融創服務實現營收約68.16億元，剔除出售彰泰事項的影響後，收入約64.87億元，較2024年同期微增，收入規模穩中有進。

其中，來自物業管理及運營服務的收入達63.64億元，占總收入的比例高達93.4%，壓艙石業務依舊表現穩健；來自社區生活服務和非業主增值服務的收入分别為3.90億元和6205萬元。

收入來源方面，得益于來自關聯方的商業項目運營服務收入大幅增加，融創服務來自關聯方的收入增長至1.84億元。

與此同時，融創服務繼續大力拓展市場化業務，來自第三方的收入達66.32億元，占總收入97.3%。

據與會投資者轉述，管理層提到，自2023年起，公司便将業務重點聚焦于杭州、天津、西安、南京等40多個核心城市，2025年該部分業務所創造的營收占總飽和收入的88%。

物聊社了解到，年内融創服務總飽和收入達66億元，在管面積約為2.6億平方米，在管業主戶數157萬戶，其中，聚焦的25+核心城市的平均物業費單價達到3.4元/月/平方米。

2025年，融創服務進一步深化三個戰略導向：聚焦戰略城市，25+核心城市的簽約額占總簽約額92%；深耕戰略業态，非住業态中産業辦公簽約額占比72%；挖潛戰略客戶，中標世紀互聯、東軟集團、泰康之家、艾瑪等多行業頭部客戶。

但業務規模大幅提升並不等于盲目擴張。

融創服務管理層認為，整個存量市場的競争比較激烈，尤其價格成為了項目中標的關鍵因素。目前，融創服務不将外拓規模視作最首要目標，不會因為過于強調業務規模而盲目疊加低質項目。

在獲取新項目時，融創服務會遵循公司整體的質量底線，包括對利潤、毛利等基本數據的比較量化，對甲方回款及押款進行評估等等。

保證業務彈藥不卡殼的同時，融創服務也在積極瘦身。

2025年，融創服務來自關聯方的應收款項減值虧損為1.1億元，較2024年同期的10.6億元大幅收窄；關聯方應收款原值連續三年未增加，且累計計提減值已達到82%，對未來财務報表的負面影響十分有限。

此外，據融創服務管理層透露，為提升整體管理的穿透性，2025年，融創服務對組織架構進行了扁平化調整，将更多城市納入到集團直管的範圍中，在提升管理效率的同時精簡相應的管理成本，銷管費率下降2.1個百分點至約6.9%。

綜合上述種種，融創服務2025年歸母淨利潤約2.03億元，而2024年同期錄得虧損4.51億元，實現大幅扭虧為盈。

期内，融創服務可用資金較為充足，現金流總額約為40.4億元，其中流入主要來自于年内經營活動産生的約3070萬元現金淨流入及處置彰泰的現金流入；流出則歸因于分派股息等。

住宅、産業辦公業态齊發力

值得注意的是，在66億元的總飽和收入中，住宅業态占比84%，非住業态占比16%，其中産業辦公細分業态占比過半。在不同的業态上，融創服務采取了不同的發展策略。

住宅業态方面，管理層在業績會上指出，存量住宅項目是融創服務重點發力的方向。2025年，住宅業态中，存量住宅簽約額占總簽約額的86%，而2024年同期僅占18%。

其中，部分中高端的存量住宅物業費單價處于行業高位，例如上海某住宅項目的物業費達到10.8元/月/平方米，此外也有多個住宅項目的物業費單價達到6元以上。

期内，融創服務物業管理及運營服務闆塊創造的收入約為63.64億元，來自住宅項目的收入約為52.24億元，占比約82.1%。

同時，融創服務也對部分盈利能力不佳的住宅項目進行維護或清退。

管理層表示，在新交付的住宅項目上，融創服務會通過最大的努力調整業主的訴求和項目本身交付問題之間的矛盾；在現有的服務項目上，也會盡力維護值得保有的項目資源。

2025年，融創服務累計推動9個項目起費，實現新增收入确認約3500萬元；通過與地産開發商協商、自行投入資金等方式，累計帶動近百個項目收繳率的提升、八十多個項目成本率的下降。

而對于入住率較低、需要投入大額資金完善的，以及經過調整仍無法扭轉局面的項目，會進行堅決的退出，以徹底解決項目交付問題。2025年，融創服務累計撤場及已決策推進撤場中的項目共59個。

在非住業态，融創服務則将重點投放在産業辦公細分業态上。2025年，該細分業态的簽約額占非住業态總簽約額的72%。

過去一年，融創服務在維持小米、比亞迪、北京銀行、江蘇銀行等存量客戶的同時，新增世紀互聯、東軟集團、泰康之家、艾瑪等涉及數據中心、軟件信息技術、高端養老、電動車等多業務闆塊大型客戶。

例如，2025年最後一天，融創服務宣布已與科創型數字新基建領域的領軍企業世紀互聯正式簽訂戰略合作協議，為世紀互聯提供定制化服務，為其安全穩健運營築起堅實屏障。

針對這類商企服務項目，管理層表示，融創服務針對設備設施管理制定了符合國際ISO標準的管理程序，在降低成本的同時，進一步降低設備設施的故障率，延長生命周期；禮賓服務和能源管理方面也進行了産品升級。

2025年，融創服務的商企客戶的合同回款率達到90%，同比提升2個百分點，商企客戶的服務滿意度達到98%。

融創服務管理層進一步表示，未來将繼續聚焦25+核心城市，深耕住宅和産業辦公兩大核心業态，将中高端住宅服務、産業綜合辦公服務打造成為核心競争力。

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