觀點直擊 | 租金第三年增長 瑞房繼續以“輕資産”拓展業務邊界（實錄）

觀點網 盡管市場持續波動，瑞安房地産仍将經營節奏牢牢把握在自己手里。面對復雜宏觀環境與行業深度調整，該公司交出了一份穩健且有韌性的答卷。

資料顯示，2025年瑞房實現40.93億元收入，毛利潤21.15億元，毛利率穩定在行業較高水平的52%。

同時，年内公司錄得股東應占虧損17.82億元，但該虧損主要受非現金性質的公平值變動及減值撥備影響，合計約人民币21.79億元。

這種影響是非現金性的，剔除此影響後，瑞安房地産實際實現核心溢利3.97億元，說明公司主營業務的造血能力依然穩固。

租金繼續增長

具體分業務闆塊，年内瑞安房地産确認了物業銷售收入4.99億元，較2024年有較大幅度下滑，主要原因是交付節奏影響了短期收入。2025年，瑞安房地産住宅落成量較低，部分項目交付集中在2026年及以後。

而若計入合營及聯營公司，公司已确認銷售額則提升為55.81億元。

銷售結構上，上海項目占比有不少提升，推動住宅平均售價同比上升27%，達每平方米3.23萬元，體現了瑞房在一線城市高端市場的定價能力與品牌溢價。

全年下來，瑞安房地産取得合約銷售金額79.16億元，其中住宅物業銷售占比92%，主要來自上海翠湖天地·六和、翠湖濱江等高端項目。其中，翠湖天地·六和單盤就貢獻了35.45億元銷售，項目平均售價高達31.1萬元/平方米。

另外，截至2025年底，瑞安房地産已鎖定待交付銷售額高達172.31億元，将在未來年度陸續确認，為公司後續收入提供明确支撐。

财報也顯示，瑞安房地産2026年可供銷售及預售的住宅項目為6個，分别是上海兩個高售價項目翠湖天地·六和、翠湖濱江，武漢的武漢新天地、創新天地、武漢長江天地，以及首次亮相的上海南橋天地（上海南橋“貝港城中村”改造項目）。

6個項目總建築面積13.37萬平方米，瑞房應占建築面積6.94萬平方米。

截至2025年底，瑞安房地産總擁有的可售資源也為上述6個項目，總建築面積87.99萬平方米，涉及貨值達362億元，瑞房應占貨值173億元。

物業投資方面，該闆塊依舊為瑞安房地産貢獻了豐厚的經常性收入。

2025年，瑞安房地産實現租金及相關收入（含合營及聯營）達36.25億元，同比增長2%，連續三年保持增長，體現了公司商業資産的抗周期能力。而瑞房應占的租金及相關收入為19.49億元。

年内，位于武漢的體量4.8萬平方米的創新天地商業公園，以及建築面積8.4萬平方米、位于上海太平洋新天地商業中心的新天地東台里實現開業，令瑞安房地産擁有的投資物業總建築面積上升至241.7萬平方米。

這些投資物業大部分集中于上海，據悉瑞房仍是上海最大的私人商業物業業主之一。截至2025年年末，瑞房旗下瑞安新天地管理的位于上海的辦公樓及零售場所估值達790億元。

而上海物業也貢獻了租金收入（含合營及聯營）中的78%，錄得28.26億元，同比增長3%。其中新天地石庫門街區等成熟資産持續引領，該項目去年租金收入達5.11億元。

事實上，瑞安房地産旗下零售物業去年表現尤為突出，銷售額與客流量分别實現15%和12%的雙位數增長，顯示出瑞房“新天地”品牌的資産管理能力與品牌認知度。

2025年9月，瑞安房地産就成功推動旗下“新天地XINTIANDI”從商業項目品牌升級為社區品牌。據悉，升級後的“新天地XINTIANDI”社區品牌将涵蓋住宅、辦公、商業與文化生态，旨在通過空間、内容與服務的結合，打造綜合型社區。

而在品牌升級的同一時間，重磅商業項目新天地東台里完成亮相。

這一部分抵消了辦公樓闆塊受市場結構性承壓影響，而導致租金有所回落的影響。

更重要的是，瑞房核心投資物業出租率仍顯著優于市場平均水平，上海甲級辦公樓平均出租率93%，優于仲量聯行報告中的上海甲級辦公樓整體出租率75.7%，零售物業則整體出租率穩定在94%。

另一方面，瑞安房地産去年也錄得物業管理收入5.52億元，收入保持穩定。

積極資管：“輕資産”再拓展

外部環境不明朗，但瑞安房地産仍然對公司未來發展保持樂觀态度。

“市場的調整和改革還沒有完全，這個改革是非常緩慢的，市場目前有些許疲弱，但是對高質量房産還是有需求。”集團主席羅康瑞在3月26日的業績會上表示。

在他看來，整個行業的調整還将持續，行業需要加速去尋找能配合新形勢的經營模式。這種深度調整相信還會維持兩三年，築底的态勢也會延續。但核心城市核心地段的資産依然堅挺。

“一些經濟基本面較好的城市樓市，開始出現了築底企穩的信号。”管理層也補充。

在這種情況下，瑞安房地産一方面維持健康的财務基本面，一方面有策略性地進行拓展。

資料顯示，去年瑞安房地産去杠杆成效突出。截至期末，總負債同比下降12%，淨負債同比下降11%。

外債比例從2021年的77%大幅降至19%，顯著降低了風險敞口，現金及銀行存款共計64.51億元，淨資産負債率穩定在52%，處于行業安全區間。

近期，瑞安房地産更成功發行總額為3億美元的優先票據，並購回将于2026年到期的2.95億美元優先票據。

據透露，截至2026年3月25日，公司累計償還離岸債務合計人民币486億元，再融資能力與債務管理能力均屬行業領先。這給予瑞安房地産充足的彈性空間做業務上的拓展。

另一方面，“輕資産”是瑞安房地産近年來最具戰略意義的轉型方向，2025年該戰略取得實質性進展。

年内，瑞房新獲取兩個輕資産合作項目，包括上海永新里，項目位于新天地核心區，含高端住宅與商業，公司持有15%權益；上海三林新天地，前身是浦東新區城中村改造項目，規劃總建面約72.4萬平方米，公司持有13.26%權益。

圖片來源：企業财報，觀點指數截取

連同南橋天地和上海永年里，瑞房輕資産項目儲備增至四個，涉及122萬平方米住宅業态，29.1萬平方米商業業态。

此外，瑞安房地産年内在佛山嶺南新天地、企業天地五号和湖濱道購物中心（疑似）通過引入險資實現股權優化，進一步驗證了“引入資本+保留運營”的輕資産路徑可行性。

展望未來，據介紹瑞安房地産接下來的經營工作将繼續圍繞三方面進行。

包括續聚焦一線城市，尤其是上海市場的發展機遇；繼續堅持推進實施以翠湖天地品牌為核心的best in class産品策略，依托新天地社區品牌和差異化的競争優勢，把握好房子建設導向下中高端細分市場的機會。

同時，在市場調整真正完成前，繼續以輕資産戰略拓展業務，着力拓展更多的外部資本和策略性合作伙伴，並進一步優化業務模式。

關于輕資産，具體形式繼續是逐步引入金融投資者參與成熟商業資産的運營，加快資本的策略性循環；持續拓寬資本渠道，通過多元化的合作伙伴關繫，構建豐富外部資本來資本來源和投資生态，支持業務的再發展。

另外，充分發揮瑞安品牌及能力優勢，攜手價值觀一致、優勢互補的策略性伙伴介入新項目，以更輕的資本投入推動業務發展規模的良性擴張。

以下為瑞安房地産有限公司2025年度業績發布會問答實錄節選：

現場提問：瑞安房地産今年陸續以輕資産模式開發，例如浦東三林新天地等項目。這種以輕資産模式開展老街商業更新改造的路徑，是否會成為瑞安未來傾向的一種發展方向？可否分享相關輕資産項目的進展？

王穎（行政總裁）：謝謝媒體的提問，關于輕資産，在我剛才的介紹當中已經給大家做了詳細的說明，輕資産也是在現實非常動蕩的市場環境當中我們的選擇，他既能夠平衡我們在資金、資本方面的投入，又能夠保持我們在規模上的良性擴張。

另外一點，大家探讨的第二個問題，有關三林項目，瑞安房地産始終致力于為中國城市發展提供解決方案，我們也會根據城市發展不同階段，結合經濟社會新趨勢，持續調整城市更新的模式、内容和方法，以提升項目所在區域的經濟價值和社會價值。

大家也看到，近年政府在加大力度推進城中村的改造，2025年上海也發布了新一輪三年城市更新計劃，並明确了2026年要啟動城中村整體改造計劃，加快城市的高質量發展。在這樣的背景下，城中村改造成為了城市更新的着力點。

蟠龍新天地是大家所熟悉的上海城中村改造的成功範例之一，不僅改善了區域環境，也有效促進了區域經濟的繁荣，這個項目的成功也充分印證了瑞安在城中村改造領域的卓越能力，也讓我們對三林新天地、召樓新天地等同類項目的前景充滿信心，未來我們将持續發揮在城市更新、文化保育與社區營造方面的綜合優勢，積極參與上海城市更新的進程，持續助力城市的高質量發展。

現場提問：未來瑞安房地産是否繼續重倉上海，還是适度分散區域？

王穎：關于我們的投資布局，過去幾年里邊我們做過很多次回答。

中國的經濟發展會更加趨向于城市核心經濟帶的發展，上海是我們進入近40年的市場，當然是我們着力發展的一個重點，目前我們集團所擁有的項目主要的也是重倉在上海，未來我們仍然會在上海尋求可持續的發展機會。

同步，集團也積極關注中國高線城市以及經濟發展有重大潛力的區域，目前我們也在積極尋找和拓展有機會進入大灣區的一些項目。

現場提問：公司去年9月份将新天地定位升級為社區品牌。新天地未來在業态運營上有哪些創新規劃？未來，新天地如何與公司布局的衆多舊改項目一起共同實現長期價值？

張斌（瑞安新天地有限公司行政總裁）：的确我們去年有一個非常重要的策略舉措，把新天地從原來商業項目的品牌提升為社區的品牌，這背後代表着瑞安整個集團在過去的30年之内一直專注永城市更新的手法來打造可持續的城區發展解決方案實踐的回應。

當下整個行業發生了很多變化，相信社區打造的方法其實在很大程度上，對于目前的不動産發展來講是非常重要的意義。這次品牌發布我們希望把整套方法和我們的同行、和社會做一個深度的交流。

與此同時，這個品牌的發布也是一次我們自己希望在我們的産品進行非常深入的革新和提升的決心。在很多方面，這種決心都會體現出來，這個問題里面問到關于空間，我們過去非常關注打造超級復合的項目，接下來我們依然會把我們的社區産品用更復合的方式，把不同的功能融合起來，為我們的客戶提供一站式、全方位的體驗。

與此同時，空間應該是有靈魂的，我們會在未來無論是室内的空間，還是公共空間，都聚力于打造和塑造具有獨特精神内核的一些場景和體驗。這是我們在空間方面新天地品牌帶來的一繫列的舉措。

在内容部分，我們相信過去由于整個行業過度的供應，内容部分存在普遍同質化現象，新天地社區里面，我們希望構建一個非常可持續生長的，能夠高頻互動的社區生态，跟過去不太一樣的，我們會越來越多地形成很多生态合作伙伴，包括文化、藝術、設計，很多手工藝，這樣一些非租戶内容加入到我們的Creators 100 共創的平台，在我們的項目里面産生這樣獨創的原創内容。

服務也是非常重要的，我們在新天地社區里面致力于提供原真和多元服務體繫和社群經營方式，在這樣的方式下面，我們會全新打造一個一體的CRM平台，叫One Xintiandi，我們希望可以很快帶入我們的産品里面。

概括起來，新天地這個品牌背後代表的策略是我們發展的理念，與此同時，也是我們致力于為我們的客戶，為我們服務的城市帶來引領的社區産品解決方案。

現場提問：集團未來可售住宅住宅資源大部分集中在武漢，目前武漢項目的銷售表現如何？上海未來是否有更多可售資源補充？

王穎：關于集團可售資源，剛才我在匯報里面已經向大家介紹過了，今年我們在上海南橋天地已經有可售的住宅資源，而到了2027年之後，在上海召樓新天地、永新里等多個住宅項目也将陸續為集團提供持續穩定的可售資源的補充。

關于武漢市場，是我們在上海之外最重要的區域市場，自從2005年啟動永清片區城市更新以來，我們在武漢已經持續深耕了20年，始終看好其作為中部中心城市的戰略潛力。

目前我們在武漢已經布局了三個大型的社區，武漢新天地、創新天地和武漢長江天地，總的開發面積逾300萬平方米，2025年4月份，集團在武漢舉辦了20周年的慶典，不僅彰顯了我們在當地市場的深厚積澱，進一步鞏固了品牌的影響力，為住宅的項目銷售提供了有力的支撐。

盡管當前武漢整體市場仍然面臨一定的壓力，但随着市區兩級密集出台多項利好政策，市場的信心已逐步回暖，同時市場的分化趨勢也非常明顯，唯有真正契合客戶需求，具備高品質的産品才能夠脫穎而出。武漢新天地作為城市地標，它的住宅項目始終是武漢高端市場的標杆之作，備受高端客群的青睐。

如我前面所匯報，2025年11月底收官之作雲逸入市以來，去化率超過72%，成交量遠超同區域闆塊其他高端住宅項目，目前項目已經接近清盤。二位于光谷創新天地的項目，已經吸引了海康威視，格藍若等多家科創龍頭及上市公司的入駐，成為區域創新産業的總部聚集地，産業與社區的深度融合，也為住宅及商業闆塊注入持續的增長動能。

2025年底，我們在光谷的R7、R8地塊的住宅銷售已經順利清盤。而武漢長江天地則依托與長江主軸右岸的濱水資源，致力于打造世界級的濱水社區，他獨特的生态宜居優勢将進一步提升武昌古城闆塊的整體價值。

目前項目也在持續優化規劃，以産品定位重塑價值體繫，以更精準地契合客戶的需求。項目目前的去化已經成為古城闆塊第一，武昌區域前三的項目。

總體而言，創新天地與武漢長江天地也已在各自的區域市場中形成了較強的影響力，在挑戰的市場環境中仍然能夠保持快速穩定的去化，銷售表現位居于區域的前列，這也充分彰顯了我們産品在市場中Best-in-class的競争力。

現場提問：如何看待房地産市場的走勢？市場是否已經築底呢？

羅康瑞（集團主席）：我們的判斷，整個行業這個調整還是持續的，還有就是行業需要加速尋找一個經營模式能夠配合新的形勢。中國房地産行業深度的調整，我相信還會維持下去兩三年，觸底的态勢也還是會延續下去。

在春節之後，上海出台了樓市滬七條，短期内激活了一波交易量，提升了市場情緒。作為全國的經濟中心，上海持續保持人口淨流入，購房需求基礎還是很堅實的，目前中高端核心資産價格依然堅挺，買家的信心相對比較穩健，估計2026年上海核心地段房價将會率先企穩，非核心區域延續以價換量的走勢。

在城市分化方面，核心城市與三四線城市的走勢會持續分化，一線跟強二線城市憑借他們自己産業的基礎，人口和資源集聚的效應應該有比較強的市場影響，但是多數的三四線城市還是會面臨較大去化的壓力。

同時在同一個城市内部，核心地段跟非核心地段的價格會進一步拉大，優質的地段價格會凸顯，成為資金避險重要的選擇，未來可以說市場分化應該會比較嚴重，但是這也是很正常的。

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