觀點直擊 | 重歸第一梯隊的中海物業要“搶占市場領先地位”

觀點網 3月26日，中海物業召開2025年業績發布會，有參會投資者透露，董事會主席張貴清、行政總裁肖俊強、财務總監甘沃輝以及财務副總監虞漢江等管理層出席了本次會議。

據上述投資者轉述，張貴清在會上指出，當前正值“十五五”開局節點，物業行業已從增量擴張階段全面轉型至存量精工階段，增量市場收窄、利潤空間承壓、行業競争加劇，是全行業共同面臨的現實挑戰。

因此，基于對行業發展趨勢的分析及企業自身定位判斷，中海物業制定了“十五五”發展規劃，總結為“1345”發展方案，圍繞“求穩”與“謀新”兩大方針展開，既是公司未來五年發展的總體綱領，也是應對行業變革、實現高質量發展的具體路徑。

張貴清表示，“十四五”期間公司解決了回歸行業第一梯隊的問題，所謀是行業基礎市場占有率與規模體量；那麼在進入“十五五”之後，将要重點解決行業轉型問題，所謀是搶占未來市場領先地位。

業績基本面

中海物業在年初時曾給市場打了一劑“預防針”，1月27日其發布公告稱，預計2025年整體收入将錄得約5%-7%的同比增幅，符合集團全年發展預期。但在變革轉型期間，資源投入較大，回本需要時間，因此毛利及歸母淨利潤在短期内将承受一定壓力。

從3月26日公司給出的業績數據來看，中海物業2025年實現整體收入約149.60億元，同比增長6.0%；同期錄得毛利為22.47億元，同比減少3.8%；全年利潤約13.67億元，其中歸母淨利潤約13.67億元。

目前中海物業年内的毛利率及純利率與整體行業情況作對比，仍處于相對高位的水平。公司管理層表示“保持在合理的區間”。

分業務來看，物業管理服務是公司經營業績增長的關鍵所在，該業務2025年實現收入約117.29億元，同比增長9.1%，占總收入比例的76.2%。增值服務收入約31.58億元，同比下降1.7%，占總收入比例22.8%，若是拆解該部分業務，可以發現住戶增值部分表現較為亮眼。

2025年，中海物業旗下住戶增值服務實現收入約12.19億元，在社區資産經營服務業務量增長的帶動下，公司整個增值服務闆塊的毛利和毛利率出現雙提升，其中毛利規模同比提升17.6%至4.15億元，毛利率則上升8.5個百分點至34.0%，遠優于公司整體毛利及毛利率表現。

在市場拓展方面，中海物業年内外拓項目達444個，同比增長29%；新增管理面積為9090萬平方米，同比增長22.6%，其中85.1%來自獨立第三方。按業态劃分，非住宅項目面積占比達68.4%，其余31.6%為住宅項目。

全年新簽合約總額約為52.37億元，同比增長37%，住宅及非住業态對應合約額分别為31.30億元、21.07億元。年化合約額約21.3億元，同比增加32.8%。

2025年，中海物業首次将“非住宅項目”細分為“商寫園區類”和“城市運營類”兩闆塊，並提出大力發展城市運營業務。年内公司新增拓展項目中，城市運營類占49.5%，對應新增面積約4500萬平方米；新增城市運營項目178個，年化合約額13億元，占比61%。

與此同時，為了持續優化業務結構及進行虧損項目治理，年内公司退盤項目面積達5560萬平方米，較2024年的4450萬平方米增加了1110萬平方米。

截止年末，公司累計進駐164座城市，在管物業項目2356個，在管面積達4.78億平方米，規模同比擴張約8%。其中來自獨立第三方及非住宅項目的占比分别為42.7%及31.4%，城市運營類占20.7%。

關于未來的外拓工作，行政總裁肖俊強指出，2026年将繼續堅守“三高”（高合約、高轉化、高效益）導向，在保持增長動能的同時，實現量質齊升，重點發揮四大核心競争優勢，包括資源整合優勢，依托中建中海合力協同資源等。

拓展方向上，持續深耕城市運營領域，重點發展城市服務、學校、醫院賽道，聚焦政府付費項目，提升政府及事業單位直接招標項目占比，發揮“城市大物業、城市大管家”優勢。同時，聚焦核心都市圈，強化千萬級項目獲取能力，深耕40個左右重點城市，重點布局支付能力較強的區域，進一步發揮成本節約、管理提效的規模效應。

“整體來看，2026年公司要發揮自身核心優勢，聚焦幾大重點業态與核心都市圈，全力推動外拓規模和質量繼續提升，同時也要防範各類風險。”

派息與規劃

2025年是中海物業上市十周年，财務總監甘沃輝借此回顧上市以來派息情況。

2015年上市首年，中海物業每股派息1.2港仙，此後堅持每年中期、末期兩季派息，年度派息總額穩步提升。至2025年，公司每股派息達10港仙，十年間復合增長率達到32%，總派息金額已超越當年上市股價。

甘沃輝指出，公司目前派息政策為派息率不低于30%，2025年在充分考慮行業情況、年度業務表現及未來發展規劃等因素後，确定全年每股派息19港仙（包括中期9港仙但不包括特别股息1.0港仙），同比提升5.6%，派息率達41.9%。

他還表示，當前物業行業處于變革期，公司需投入資源維持盈利質量與長期增長動力，此次派息是在保持财務健康和增長潛力的基礎上，持續回報股東的平衡點。“未來在無不可預見重大變化的前提下，公司将結合實際情況穩步提升派息率。”

關于公司未來規劃，董事會主席張貴清指出，中海物業基于對行業發展趨勢的分析及企業自身定位判斷，制定了“十五五”發展規劃，並總結為“1345”發展方案，圍繞“求穩”與“謀新”兩大方針展開。

據介紹，“1”指的是穩居綜合實力第一梯隊，力争實現行業領先。張貴清強調，此處的“第一梯隊”並非單一維度領先，而是涵蓋經營、服務、業态三個層面的全面領先。其中在業态層面，要求在城市服務、港澳市場、商寫業态等高價值、高潛力闆塊建立領先優勢。

“3”指的是，以客戶為中心，圍繞不同客群多樣化需求，打造住宅服務（C端）、非住服務（B端）、創新增值業務（A端）三大核心闆塊。

其中，C端核心是穩固業務基本盤；B端核心是豐富業态、提升市場占有率，重點主攻學校、醫院、城市服務三大賽道，力争市場份額進入行業前三，同時打造高端商寫綜合運營與FM服務的領先優勢；A端面向所有客戶，是公司“謀新”的關鍵，将重點通過挖掘市場需求、孵化新産業，追求溢出利潤。

“4”指的是強化“好服務”“好投拓”“好運營”“好組織”四項關鍵業務體繫，是保障公司戰略真正落地的内部支撐。“5”則是指搭建“大客戶關繫”“項目管理”“智慧物業”“合作商管理”和“共享中心”5個業務生态繫統，是公司面向未來構築的重要生态布局。

“進入'十五五'，公司的核心任務是邁過行業轉型這個重要關口，全力搶占未來市場的領先地位。”

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