觀點直擊 | 金茂服務打造“安全墊”

觀點網 在2025年成績單出爐後的第二天，金茂服務召開了一場“復盤會”。

3月24日，金茂服務召開2025年度業績發布會，參會投資者向物聊社透露，董事會主席宋镠毅、執行董事兼總經理李玉龍、執行董事兼财務總監趙進龍均出席了本次會議。

據了解，在本次會議之上，主席宋镠毅給出了自己對于行業形勢的判斷：當前物業行業正從規模擴張向質量提升轉型，轉型過程中仍面臨成本壓力、信任矛盾、治理協同等諸多問題，亟待行業從業者深入研究破解。

同時他認為，未來服務力、運營力、成本力将成為物業企業長期可持續發展的核心能力，唯有提供質價相符的高品質服務及多元化增值服務，才能破解當前行業低價競争、企業虧損退場的痛點。

宋镠毅表示，兩會期間，公司關注到人大代表對物業行業的高度關注，物業服務首次被寫入“十五五”規劃綱要，住建部也采納人大代表建言，将“物業管理”調整為“物業服務”。

“我們認為，這一調整與金茂服務堅持'客戶至上、産品引領'的理念高度契合，提供更優質的服務既是行業發展的必然趨勢，也将為從業者帶來更多發展機遇。”

主動調整

2025年4月30日，金茂服務以2.58億元的價格收購了中國金茂旗下金茂綠建重慶的全部股權，成功切入能源運維業務。資料顯示，金茂綠建重慶主要從事能源運維業務，包括為地源熱泵、新風機組、闆式換熱器等技術繫統提供設備運維服務。

當時金茂服務方面表示，能源運維業務是科技住宅全周期管理的重要環節，對于保障業主良好的使用體驗、延長建築物及設備設施使用壽命、促進物業的保值增值起到關鍵作用。

經過大半年時間的經營，金茂服務證明了自己是正确的。

根據業績報告，公司2025年物業管理服務收入約26.907億元，同比增長23.0%，占總收入73.3%，該業務分部的營收增長的主要原因正是新增收購能源運維業務以及業務規模增加。

其他業務中，非業主增值服務收入約3.402億元，同比增長4.8%，占比9.3%；社區增值服務收入約6.038億元，同比增長9.3%，占比17.4%，該業務分部的增長主要因為在管面積增加和戶數增加，小區空間運營服務收入不斷增加，同時因新增拓展裝配式咨詢設計業務，美居服務收入大幅增加147%。

最終，2025年金茂服務實現總收入約36.678億元，同比增加5.733億元，增幅達18.5%，是截止目前已披露年報的物企中，營收同比增幅最高的一家公司。

同期，公司毛利約7.202億元，同比增長0.3%，全年毛利率為19.6%；全年利潤約為3.206億元，其中歸母淨利潤為3.104億元。

經過與往年數據對比，金茂服務今年的毛利率水平産生了一定程度的波動，據投資者轉述，公司管理層解釋毛利率水平的波動主要源于毛利結構的變化。

财務總監趙進龍指出，公司基礎物業闆塊毛利率近年來基本穩定在15%左右，毛利率波動主要集中在非業主增值業務與社區增值業務。具體原因主要有兩方面：一是受地産行業波動影響，高毛利資産型業務占比收縮，如車位代銷、二手經濟租賃等業務；

二是公司主動調整業務結構，退出收支不平衡的資産類業務，重點提升與地産關聯度低的業務，比如今年成立專業軟裝平台後，美居業務增速較快。此類業務雖毛利率低于增值業務平均水平，但業務基礎更紮實、抗周期性更強，且對優化公司毛利結構、保障現金流健康發展具有積極意義，符合公司長期發展方向。

在市場拓展方面，金茂服務實現年内市場拓展簽約合同額約2.94億元，同比增長25%，其中非住業态簽約占比64%。按城市能級劃分，一線、新一線城市簽約占比73%；一二線城市簽約占比97%，具體項目包括北京廣聯達總部、杭州春江彼岸、上海張江科學之門東塔、無錫建設銀行分行等。

關于2026年的外拓策略，公司總經理李玉龍表示将于2025年保持一致，主要圍繞“四個聚焦”推進。

一是城市聚焦，聚焦核心城市布局。李玉龍介紹到，金茂服務内部将城市劃分為三檔：第一檔為北京、上海兩大核心戰略城市；第二檔為9個主力支撐城市；第三檔為10個潛力城市，公司将把主要拓展精力、核心拓展資源及銷售費用，在這21個城市中分層次、分梯隊配置。

二是賽道聚焦，一方面持續深耕優勢領域，包括高品質住宅、超高層管理等PM業務；另一方面聚焦新興産業大客戶資源拓展。

三是經營聚焦，對于新增項目，将重點關注現金回流及回款淨利潤指標，延續回款導向的立項原則。

四是品牌聚焦，在每個項目中注重品質提升與客戶滿意度，關注對大客戶産業的價值貢獻與正向支持，持續增厚公司在細分賽道及核心城市的品牌影響力。

截止期末，公司在管建築面積約1.057億平方米，規模同比擴大4.8%，覆蓋全國25個省、66個城市，430個住宅社區及206個非住宅物業，合計636個項目。按區域劃分，華東區域面積占比42%，是公司業務最集中的區域，華北區域面積占比27%、西南占比13%、華中11%、華南7%。

增厚“安全墊”

經營端以外，金茂服務也在積極打造現金流方面的“安全墊”。

2025年，金茂服務貿易應收款項達15.669億元，其中大部分來自第三方，規模約為13.38億元，占比85.4%；來自關聯方的應收款規模約2.29億元，占比14.6%。期内計提減值撥備1.29億元，計提比例為8.2%。

截止期末，公司貿易應收款項賬面淨值約14.38億元，賬齡在一年内的規模占80%，一到兩年占比15%，兩年及以上占比5%；賬齡結構得到明顯改善，公司回款方案成效已初步顯現。

趙進龍表示，2026年公司将持續堅定推行回款政策，通過回款目標拆分、責任到人、政策支持配合、氛圍營造、標杆樹立及數字化工具推廣應用升級等方式，落地小業主催收工作。針對長期欠費的大業主，雖然回款仍存在一定壓力，但公司正統籌整體資源，堅決推進訴訟及資産追繳工作。

與此同時，公司也将在源頭上進行管控，對外拓項目立項要求已從“全責利潤”調整為“回款利潤”，堅決否決存在信用風險地産、拖欠空置費、小業主繳費意願低等回款存在隐患項目的準入。運營過程中，針對回款難度大的低效項目，建立動态風險預警機制，對治理後回款無改善的項目堅決退出。

據介紹，金茂服務2025年實現78個項目的收繳率增長，並對44個項目采取退出決策。

趙進龍表示，當前行業面臨的回款壓力不代表長期發展趨勢，現階段做優增量是企業破局關鍵，具備精細化管理能力、現金流穩健、客戶結構優質的企業，将通過提質增效搶占更多市場份額。

得益于回款工作的成果，金茂服務2025年經營活動所得現金流量淨額實現同比增長40.3%至7.48億元。期末，公司現金及現金等價物規模達到16.29億元，同比增加2.294億元，增幅16.4%，為公司風險出清和長期發展增厚了“安全墊”。

在股東回報方面，董事會建議派付末期股息每股8.3港仙，全年股息派發金額合計達2.13億港元，同比增長31.1%。與此同時，公司批準2026-2027财年股息計劃，每期派息不低于當期歸母淨利潤的50%，進一步可以穩定投資者預期收益，增厚股東的回報。

另一方面，金茂服務在行業數字化的熱潮中亦沒有落于人後。據介紹，該公司在終端垂直應用領域部署的AI監控及清潔類機器人，已取得一定應用效果，2025年實現銷管費率同比減少0.8個百分點至6.3%。

李玉龍指出，2026年公司數字化建設将延續兩年前制定的三年數字化提升方案，持續夯實數字化管理底座，賦能經營管理與運營管理，全面實現業财一體化，提升管理工具用戶體驗，進一步達成降本增效目標。

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