年報觀察 | 綠城服務前行的隐憂

觀點網 1月27日，南都物業以一份業績預告拉開了上市物企年度答卷的交卷序幕。不到兩個月的時間里，有十余家上市物企接連公布了業績預告。這些由漢字和數字組成的語句，描繪了它們過去一年的得失。

三月中旬，招商積余率先在3月13日公布了2025年業績報告，物業行業正式進入了“年檢”期。随後，萬物雲、綠城服務、建業新生活亦陸續披露了業績報告。

不論是數十頁甚至上百頁的年報，還是管理層親自坐鎮對話的業績會，都表現出了對業績不斷得到修復的喜悅，也直言企業穿越周期所遭受的創傷。

前行的同時，綠城服務也有獨屬于自己的隐憂。

前行

3月20日，綠城服務披露了2025年全年業績公告。

作為第四家對外公布年報的上市物企，綠城服務2025年錄得營收191.64億元，較2024年的178.94億元增長7.1%。

分闆塊來看，物業服務收入136.44億元，占總收入的71.2%；園區服務收入27.56億元，占總收入的14.4%；咨詢服務收入27.64億元，占總收入的14.4%。

進一步觀察，物業服務收入錄得10%的同比增長率，而園區服務收入和咨詢服務收入僅分别同比增長0.6%和0.4%。聚焦物業服務的同時，綠城服務似乎沒有将過多的精力置入其余兩架馬車中。

毛利方面，綠城服務2025年毛利為33.22億元，較2024年增長10.3%；毛利率為17.3%，較2024年微升0.5個百分點。

其中，物業服務毛利率14.3%，園區服務毛利率22.4%，咨詢服務毛利率27.4%，分别同比微增0.6個百分點、1.4個百分點及0.7個百分點。

期内，綠城服務的核心經營利潤為18.78億元，同比增長24.6%；歸母淨利潤為8.8億元，較2024年持續經營業務歸母淨利潤增長29.9%。

值得注意的是，核心經營利潤與歸母淨利潤的差值高達10億元，其中大部分流向的是大幅增加的預期信貸損失和所得稅。

年報中提到，因貿易應收款項余額增加而帶來的減值撥備同步增加，以及對應收款項充分計提減值撥備，綠城服務2025年金融工具的預期信貸損失為5.32億元，較2024年的2.41億元增長121.1%。

此外，綠城服務所得稅為4.46億元，較2024年的3.19億元增長39.7%，原因在于年内利潤增加，以及向香港附屬公司派息而計提及預提所得稅。

在3月23日召開的業績說明會上，綠城服務首席财務官張玲波補充，為支持綜合派息率75%的高分紅政策，2025年度公司計提了3080萬元預繳企業所得稅，加之對應收賬款的計提，導致有效所得稅率擡高了2.3個百分點至32.1%。

區域布局上，據董事會主席楊掌法在業績說明會上表述，在市場化拓展上保持“浙江省→長三角→大灣區”的分級深耕策略，2026年核心重點城市拓展占比不低于90%。

2025年，綠城服務在長三角地區（不包括甯波）及杭州（不包括余杭）兩區域重點發展，分别錄得營收60.02億元、53.51億元，合計占總收入的58.3%。

隐憂

從去年業績表現來看，綠城服務的營收、毛利等基本面的确呈現出不同程度增長，但若将時間線拉長，可以發現，增速放緩是這家物企的業績趨勢。

2021年至2025年，綠城服務營收增速分别為24.3%、18.2%、17.1%、6.5%、7.1%，盡管2025年有所回升，但回升效果甚微，已連續兩年維持在個位數的水平。

分業務看，僅咨詢服務在2025年實現了收入增速正增長，物業服務的收入增速收窄近1.7個百分點，園區服務的收入增速更是連年下降，至2025年已是負增長狀态。

數據來源：企業年報、物聊社整理

導致三大業務的發展速度各不相同的原因也十分復雜。

在物業服務闆塊，剔除行業整體收繳率偏低、服務費承壓等客觀原因，綠城服務收入增速放緩還歸因于退出面積的擴大與儲備面積的收窄。

2021年至2024年，綠城服務的退出面積分别為1100萬平方米、1410萬平方米、3880萬平方米、3690萬平方米，而2025年未披露該項數據，但據預測2025年退出面積不少于3000萬平方米。

同時，2021年至2025年的儲備面積分别為3.48億平方米、3.79億平方米、3.72億平方米、3.58億平方米、3.31億平方米，自2023年起按年消耗1.8%、3.8%、7.5%。

咨詢服務收入增速較為可觀的原因主要在于綠城服務将2022年分拆出來的科技服務合並到咨詢服務；而園區服務收入增速下滑則是出售澳洲教育公司MAG股權以止損的結果，該闆塊收入增速自2024年便出現首次負增長，負面影響也延續至2025年。

除了營收增速放緩之外，處于低位的毛利率也是綠城服務長期無法跨越的一道坎。

據觀點指數測算，2023年及2024年，62家上市物企平均毛利率分别為23.57%、21.82%。其中，頭部物企隊列的平均毛利率低于前述均值，主要是因為頭部物企承擔了行業調整的主要代價。

聚焦于綠城服務，2025年，其整體毛利率為17.3%，盡管較2024年提升0.5個百分點，但若以2024年行業平均毛利率為依據，則表現出近4.5個百分點的差距。

另外，還有物企無法避而不談的應收賬款金額。

2024年至2025年，綠城服務的貿易及其他應收款項為55.77億元、58.93億元，增幅分别為9.1%、5.7%，2025年首次實現應收賬款增速不超過營收增速，回款情況較往年更為樂觀。

但近60億元的應收賬款仍如懸頂之劍，不僅不利于綠城服務未來的業務發展，還會因後續對壞賬的計提減值而進一步吞噬利潤規模。

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