年報觀察 | 留守的候鳥 建業新生活業績亮紅燈

觀點網 将财務數字拉成一條趨勢線，2025年的建業新生活再次走到曲線下凹處。

3月20日，建業新生活公布2025年全年業績，期内實現收入27.6億元，同比下降6.2%；毛利為5.44億元，同比降低15.1%；淨利潤為1.67億元，同比下降29.83%，淨利潤率為6%。

盡管對比陷入虧損的2023年，公司年内經營波動並不算大，但重要指標全線下滑，依舊為建業新生活的業績亮起一盞紅燈。

行業挑戰持續，物管公司優勢分化越發明顯，從“管理”到“服務”的邏輯轉變不斷被強調，當利潤上下波動逐漸頻繁而加深，建議新生活便已經走到了重新規劃方向、調整業績架構的十字路口。

另一方面，應收款增長、資産計提減值加壓，建業新生活作為整個建業集團最大的“現金奶牛”，始終無法擺脫關聯地産公司的影響。

建業新生活像一只留守北方的候鳥，等待南飛同伴歸來。但在此之前，還要抵禦寒冬中襲來的陣陣刺骨冷風。

紅燈

2023年，建業新生活對公司業務進行了重大的分拆與調整，将物業管理服務及增值服務、生活服務、商業資産管理及咨詢服務三大闆塊調整為物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務。

對于此次業務調整，建業新生活管理層曾指出是“回歸初心”，並表示要做好兩件事，其中一件是公司的根基--物業管理。

從業務層面看，建業新生活基礎物業管理服務占去營收大頭，強調主業就意味着物業管理一旦出現波動，公司經營便将遭受一次嚴峻考驗。

物管行業正從規模崇拜向提升質量嬗變，但在轉彎完成前的關口，規模依舊是物管公司重要基石。對于沒有嘗試城服、團餐等新業務領域的建業新生活而言，規模增減甚至直接與收入波動挂鈎。

依照2024年收入重回正向增長的經驗，建業新生活該年依靠占總收入比重77.9%的物業管理服務穩住了增長态勢，拉升了公司總體收入增速，這部分增長得益于其總在管面積的增加。

截至2024年末，建業新生活總在管面積為1.97億平方米，同比增長8.3%，增速與物業管理服務收入增速保持一致。

而來到2025年，建業新生活在管面積同比下降1.2%至1.94億平方米，物業管理服務迅速失去雙位數增幅，錄得22.99億元，同比微增約100萬元。

根據年報，在管面積縮減主要由于建業新生活年内主動撤出一些虧損小區的管理，來自第三方物業開發商在管面積較上年同期減少493萬平方米。

物業管理服務收入還能維持增幅，原因或許在于建業新生活年内住宅物業項目平均管理費率微升1.14%至1.77元/平方米/月。

營收占比将近八成的物業管理服務沒能撐起漲勢，社區增值服務與非業主增值服務的後退便綜合形成建業新生活總營收的下降。

報告期内，建業新生活社區增值服務收入4.3億元，同比下降21%；非業主增值服務收入3857萬元，同比下降64.5%。

業務架構與地産關聯較深，建業新生活還是沒能走出周期帶來的震蕩。社區增值服務主要提供包括智慧社區解決方案、園區銷售服務、拎包入住及生活服務等服務；非業主增值服務則包括前介服務及案場管理等服務。

建業新生活表示，社區增值服務收入下降主要受到國内房地産市場持續低迷影響，與之相關的封裝陽台、裝修巡查等裝修類業務減少，同時園區銷售服務收入減少；非業主增值服務則疊加了房地産行業持續調整，以及公司做出的主動收縮雙重因素。

一方面是市場對服務質量提升的需求，另一方面公司與地産行業深度關聯的業務出現收縮，同樣亮起紅燈的還有建業新生活的毛利。

報告期内，建業新生和錄得毛利約為5.44億元，同比下降15.1%；毛利率為19.6%，同比減少2.1個百分點。

具體來看，服務質量提升導致成本上漲，物業管理服務毛利減少9.42%至4.42億元，毛利下降1.9個百分點至19.2%；受到行業、市場及主動收縮影響，社區增值服務、非業主增值服務毛利分别為9442.2萬元、701.8萬元，同比下降27.4%、67.78%。

挑戰

2026年春節前的建業集團管理年會，作為創始人和董事長的胡葆森選擇了線上出席，這是他首次未在鄭州主場參加建業的管理年會。

債務壓力之下，胡葆森奔赴香港推進化債工作，作為建業在内地最大的現金流保障，建業新生活仍需直面行業紅利褪去的現實與關聯方帶來的陣痛。

在2020年上市時，建業新生活曾對投資人作出承諾，表示要逐步去地産化，減少關聯交易。

五年過去，建業新生活不再披露來自建業集團的收入占比，在貿易應收款項中仍能看見地産留下的深刻痕迹。

2020年至2023年，建業新生活來自關聯方的應收款項占總規模比例分别為71.56%、63.35%、64.38%與57.01%，截至2023年末關聯方的應收款項規模約為16.94億元。

2024年，建業新生活總貿易應收款項為33.26億元，來自關聯方的應收款項依舊維持在16.4億元的水平，占比為49.3%。

截至2025年末，總貿易應收款項膨脹至36.27億元，增長部分全部源于第三方，但來自關聯方的應收款項還有16.04億元，其中大部分款項賬齡或許已經超過三年。

根據建業新生活此前發出的盈警公告，淨利潤下降的原因分别是金融及合約資産減值虧損，以及毛利率下降。

年内，建業新生活金融及合約資産減值虧損淨額為1.38億元，較上年上升84.5%。年報指出，該筆減值虧損主要由于應收小業主物業費增加及應收款回款較慢。

結合關聯方應收款項三年幾乎持平的賬款規模，這筆減值不僅與小業主關聯，更指向關聯方流動性壓力傳導而來的回款危機。

受到外部及内部經營波動影響，建業新生活年内淨利潤下降至1.67億元，淨利率下降2.1個百分點至6%，歸母淨利潤下降26.63%至1.57億元。

不過剔除金融及合約資産減值虧損、公允變動、處置子公司等影響後，建業新生活歸母核心淨利潤仍舊錄得下降4.76%至2.8億元。

或許不只是來自關聯方的影響，建業新生活在業務層面已經面臨着前所未有的挑戰。雖然被視為建業整個業務體繫中最大的現金流保障，但建業新生活2025年在手現金卻遭遇了大幅縮減。

截至2025年12月31日，公司現金及現金等價物約為4.13億元，而上年同期約為11.9億元。年末受限制現金約859.1萬元，同比增加72萬元；此外存有來自子公司的銀行借款5200萬元。

考慮到目前現金流狀況以及業務發展需求，和2025年度業績一期發布的，還有建業新生活進一步變更所得款項用途公告。

2020年上市時，建業新生活所得募集資金款項淨額約20.88億元，截至2025年末動用款項淨額為17.36億元，尚余3.52億元。

在社區增值服務進展不及預期，並且公司應收款項回款周期延長的情況下，建業新生活決定将未使用的所得款項重新分配至投資信息技術繫統、加強公司平台用戶體驗以及發展增值服務業務三個方面。

只是，關聯方情況尚未好轉，根基已經隐隐松動，建業新生活的潛在目標並不是恢復增長，而是先止跌生存。

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