觀點直擊 | 萬物雲的斷舍離與突圍戰

觀點網 3月20日，萬物雲召開2025年度業績會，出席高層包括萬物雲董事長、執行董事兼總經理朱保全，副董事長、執行董事兼首席運營官何曙華，副總經理、資産運營中心總經理葉菲，财務負責人王緒斌，董事會秘書黃旻。

朱保全在業績會開場時表示，2025年行業受開發商的影響依然在持續。過去三年間，所有與地産開發相關的物業企業關聯業務持續減少，由此産生的影響仍在部分企業的财務報表中有所體現。

據觀點新媒體了解，從業績來看，在撇除關聯方影響後，萬物雲的成績稱得上是優等生，足以證明公司的戰略是正确的。

仍舊“斷舍離”

2025年，萬物雲實現營業收入372.7億元，同比增長2.7%；毛利45.6億；年内利潤約7.72億元；歸母淨利潤約為6.95億元。

從業務端分析，社區空間居住消費服務全年收入232.34億元，同比增長10.8%，占總營收比例62.3%，同比提升4.5個百分點，是公司第一大收入來源。

商企和城市空間綜合服務全年收入117.91億元，占總營收31.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務整體收入22.47億元，占總營收6.0%。

市場拓展方面，萬物雲表現較為亮眼，全年公司新增362個住宅物業服務項目，有247個項目于存量市場獲取，新簽約年化飽和收入同比增長21.1%。其中，通過“彈性定價”模式獲取了51個住宅物業服務項目，占存量市場拓展項目的約2成。

因此，萬物雲期内實現住宅物業服務收入209.26億元，同比增長8.9%，期末在管項目數達4638個，市場化拓展成效顯著。

數據顯示，該公司住宅物業服務分部毛利率為11.7%。

首席運營官何曙華對此作出了解釋，從成本端分析，得益于蝶城戰略的持續推進，公司項目運營成本與2024年基本持平，因此毛利率的波動主要是由收入端引起的。

何曙華指出，由于空置率上升以及物業費降價潮的影響，導致部分業主繳費意願下降，直接對收繳率造成負面影響。另一方面則是因為新獲取項目存在一個爬坡期，在存量競争市場中流出的項目大多不夠完美，因此在接管初期需要額外投資一些費用去改善，這也導致項目前期毛利率會偏低，直到運營穩定，毛利率水平會逐步得到修復。

與母公司業務斷舍離方面，萬物雲再次踏出了一大步。

數據顯示，公司2025年持續關聯交易收入為22.4億元，同比減少了12億，占總收入比例進一步下降3.5個百分點至6%，業務獨立性進一步提升。

對此，财務負責人王緒斌表示，這是公司主動管理的結果，短期内确實會帶來一定壓力，因為關聯方業務收縮，收入和毛利都會相應減少；但從長期看，這是公司優化收入結構、提升經營質量、增強業務獨立性的必經之路。

王緒斌同時指出，對于存量關聯方應收，公司始終把風險控制和現金回收放在第一位。圍繞關聯方應收賬款，公司全年持續推進回收工作，綜合運用現金回款、債權債務互抵、資産抵債等多種方式，全年累計實現多渠道回款28.5億元。截止到年末，公司關聯方應收賬款余額同比下降3.82億元，降幅15.6%，並在期後進一步回款4.78億元。

“展望2026年，我們預計持續關聯交易還會進一步下降。”

正如朱保全所言，關聯業務的影響時至今日仍會在财務報表中有所體現。

2025年，萬物雲就關聯方所欠款項進一步計提減值7.4億元，疊加空置房帶來的高額成本，導致公司業績期内淨利潤出現同比下降。

王緒斌還表示，公司真正的基本盤，已經越來越清晰地來自市場化、非關聯方業務。2025年，非開發商業務實現收入347.2億元，同比增長8.4%；毛利38.9億元，同比增加1.4億元。

剔除開發商相關業務後，将錄得8.4%同比營收增幅，以及11.1%核心淨利潤同比增幅。

“戰國時代”突圍戰

對于當下物業行業競争的判斷，朱保全認為市場正處于一個“戰國時代”。

他的判斷依據是：過去五年，随着物企紛紛走向市場，形成了非常激烈的競争。從整體趨勢上來看，每個好標的的競争都是白熱化；從結果來看，規模型物企的集中度正在加速提升。

朱保全認為，行業未來的企業數量将會從十萬量級規模精簡至萬級水平，“當然，集中的過程並不意味着小企業會完全消失，因為行業一定會存在小而美的情況。而能夠在集中趨勢中堅守下來的企業，未來一定會出現倍數級的增長。”

朱保全表示，過去三年房地産開發行業的核心任務是“保交樓”，目前已接近尾聲。他認為，無論是開發商還是物業企業，當前都面臨“解空置”的問題，如果不能很好地解決，可能會形成新一輪的風險。

針對空置房屋的處置及空置房物業費繳納問題，朱保全稱，公司已啟動一項“協助開發商賣房、協助開發商租房”的行動。

截至2025年底，萬物雲已累計完成690個蝶城的底盤構建，覆蓋約一半在管項目。在高濃度的蝶城底盤之上，公司業務從傳統的房屋交易進一步延伸至資産全生命周期的保值增值服務。

朱保全提及，在租賃與買賣等周期性業務上，公司聚焦優勢城市，深耕區域效率，持續提升市占率，旗下樸鄰在2025年二手房交易市場中，市占率前十大城市均已突破15%，其中在鄭州的市占率更是高達47%。成都、武漢、煙台三大城市超30%。

此外，房屋修繕業務2025年收入同比增長67.1%；研選家自營裝修業務新簽約金額同比增長26.6%。

在鞏固基本盤的同時，依托靈石，萬物雲開拓能源管理等新增長曲線，正在構建能源智慧管理、精準調試、節能技術改造、光儲微電網等核心能力，通過AI算法與IoT集成，實現從能效實時監控到L3級自主智能控制的跨越。

資産運營中心總經理葉菲則分享，目前萬物雲已經在全國66個城市、783個項目落地了932台靈石，“對于萬物雲而言，租出去的不僅是邊緣服務器，更是跑在上面的運營流程。這種方式讓我們能持續優化客戶的流程選擇，把一次性買賣變成持續的增量收入。”

葉菲還介紹，目前在住宅區、工業園區、城區(公園)、酒店、連鎖(商業)、醫院等標準場景，靈石的市場反饋非常積極。

關于未來的業績指引，朱保全表示往往都會受到關聯方等一繫列不确定因素的影響。

董事會秘書黃旻則補充，公司未來仍将受到宏觀經濟環境以及行業周期的影響，預計2026年中期的業績會出現一定的波動，“但是請大家放心，我們全年的核心目標非常明确，就是力争總體穩定，公司會做好對沖外部風險的工作。”

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