觀點直擊 | 招商積余要“保五争三”

觀點網 3月17日，招商蛇口召開了2025年度業績會，董事長朱文凱提及，公司旗下開發業務、資産運營、物業服務三類業務不是孤立的，是一個從空間營造到内容運營再到生活服務的完整閉環，其中物業服務是生态閉環里的連接器和壓艙石。

次日，招商積余亦召開了2025年度業績發布會，董事長呂斌、總經理陳智恒、副總經理趙肖、副總經理文豔紅、财務總監江霞、董事會秘書陳江等人出席會議。

呂斌表示，公司在“十五五”期間會按照招商蛇口的要求做好中國領先的物業資産管理運營商，内部已确立了“保五争三”的中長期目標。

不過他還指出，“十五五”階段里機遇與挑戰並存，物業行業已經從增量市場轉向存量競争，市場拓展從原先大家都能做強、做大蛋糕，到現在争搶固定份額的情況下，企業更要凸顯背後的能力。

因此，相對于量化的目標，公司會聚焦高質量發展，鍛造企業核心能力，“我們要緊緊圍繞服務專業化和服務精細化兩大根本，提升自己的管理能力，服務好各類業主，獲得業主的信任才能夠更好地經營公司。”

市場化發力

在過去，由于重組歷史遺留問題，招商積余長期以來都面臨着重資産“壓表”的難題。這些年來，公司一直在設法甩掉歷史包袱，並在2025年取得了重大進展。

12月26日，招商積余成功轉讓控股子公司衡陽中航60%股權予衡陽高新投置業有限公司，完成了對衡陽中航城市花園的處置出清。不過，此次減重對公司财務數據造成了一定影響。

年報數據顯示，2025年招商積余實現營業收入約為192.73億元，同比增長12.23%；期内歸母淨利潤約為6.55億元，同比出現了22.12%降幅，主要是處置衡陽中航項目，導致一次性減少2.56億元利潤規模。若是剔除該影響因素，期内歸母淨利潤将錄得同比增幅8.3%。

從業務方面分析，物業管理仍是招商積余最主要的收入來源，占總收入比例約96.53%，資産管理業務收入占比為3.45%，剩余不動産處置等其他業務則是0.02%。

據了解，招商積余旗下物業管理業務2025年實現營業收入186.03億元，同比增長12.83%。從該業務的收入構成來看，基礎物業管理實現營業收入142.79億元，同比增長6.56%；平台增值服務實現營業收入5.37億元，同比增長0.18%；專業增值服務實現營業收入37.86億元，同比增長48.46%。

物管業務收入的增長主要得益于原有物業管理項目業務增長和新拓展物業管理項目增加。數據顯示，招商積余2025年内實現新簽年度合同額44.8億元，同比增長11.19%。

按來源劃分，2025年第三方新簽年度合同額41.69億元，同比增長13%，占比約93.06%。按業态劃分，非住宅市場新簽年度合同額36.95億，同比增長8.8%，占比約82.48%；住宅市場實現新簽4.74億元，同比增長60%，成功落地上海康城、西安秦漢雅苑等項目。

招商積余副總經理趙肖表示，2025年是公司正式發力市場化住宅業态的第二年，盡管目前已取得了一定的成績，但與那些以住宅為主的頭部公司仍有差距。

趙肖還指出，近幾年國家加大了對住宅物業管理的關注，今年兩會上還有專門代表提出議案，“管理”和“服務”之争形成了全國熱議。他認為，物管會和業委會将加速成立，未來存量住宅的市場空間依然比較大。

“因此，我們把市場化住宅業态定位為一條重要賽道，公司專門成立了‘住宅發展專項組織’，由總經理親自作為召集人，拉通公司上下資源，建強整個市場團隊。”

在介紹未來發展舉措時，趙肖強調，公司會持續推動深耕區域的布局，聚焦環渤海灣、珠三角、長三角、京津冀等經濟活躍區域的同時，也會持續培育高潛能區域，實現全域發展。在業态選擇方面，将在穩住非住、住宅基本盤的基礎上，專業化發展IFM賽道、高校兩個高潛質賽道，並提高醫院專業服務能力，加大市場化發展。

業績會現場，毛利率問題是投資者們比較關注的點，董事會秘書陳江在回答提問時表示，随着行業市場化發展，高毛利率難以維持。近幾年受宏觀環境、市場競争、客戶消費能力變化以及剛性成本上升等因素的影響，行業整體毛利率正在往下走。

“我認為我們新增項目毛利率已經在底部，或者說接近底部了。”

2025年招商積余錄得物管管理業務毛利率10.01%，同比下降0.44個百分點；資産管理業務毛利率41.2%，同比下降6.86個百分點。

股東的要求

前一天招商蛇口2025年業績會上，朱文凱曾明确表示把招商積余作為招商蛇口轉型發展重要方向和可持續發展的重要支柱。同時對招商積余提出了要求：以做大做強為目標，堅定實行翻番計劃，按“輕型化、規模化、科技化、市場化”發展原則，提升業務規模與經營質效。

在招商積余2025年業績會上，董事長呂斌則回應，公司在“十五五”期間會按照招商蛇口的要求做好中國領先的物業資産管理運營商，並已确立了“保五争三”的中長期目標。

呂斌認為，行業已進入穩健發展的轉型升級期，将從“規模粗放式增長”轉向“質量精細化深耕”，高質量發展成主旋律。市場競争加劇與客戶需求升級驅動下，行業馬太效應凸顯，打造綜合競争能力是未來制勝關鍵。

在介紹公司發展戰略時，他分享到，将進一步增強“12347”戰略定力，堅守中國領先的物業資産管理運營商戰略定位，牢牢把握“輕型化、規模化、科技化、市場化”的“四化”發展方向。業務選擇上，将以“基礎服務+增值服務”為雙輪驅動，深耕基礎服務，做專增值服務，做大發展規模，增強專業能力。

當然，招商積余從股東那里收到的更多是助力。

呂斌指出，公司的核心優勢之一正是股東支持，比如招商蛇口為公司市場化拓展提供了品牌背書與資源賦能，助力公司提升市場競争力與項目獲取能力；同時，招商局集團的業務闆塊涵蓋了交通、港口、物流、金融各個領域，豐富的業态資源和生活場景通過内部協同作用，持續為公司打開了業務增量空間。

談及招商蛇口對公司的支持，呂斌指出，作為地産開發的末端鏈條，公司會充分承接好招商蛇口開發後端的服務，實現地（産）物（業）業務協同；同時還會加強雙方在“物業+康養”、“到家”、“宜居”等增值業務方面的協同支持。

從實際的業務助力來看，截至2025年末，招商積余在管項目2473個，覆蓋全國166個城市，管理面積達3.77億平方米。其中承接來自招商局集團與招商蛇口的物業項目數量811個，管理面積達1.37億平方米，占比約36.23%。

市場業務拓展等方面，招商積余也得到了股東的重要支持。其中，招商局集團年内協同落地第三方項目新簽年度合同額2.82億元，招商蛇口協同落地第三方項目新簽年度合同額3.36億元。

商業方面，招商蛇口旗下與招商積余所持有購物中心類似的商業體，除已委托給無關聯第三方經營或由招商局置地擁有權益的部分，招商蛇口均已簽訂協議委托給招商積余旗下招商商管運營。

截至2025年末，招商商管在管商業項目73個（含籌備項目），管理面積395萬平方米，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目59個，第三方品牌輸出項目11個。

物業出租方面，招商積余期末總可出租面積為46.89萬平方米，涉及酒店、購物中心、零星商業、寫字樓等業态，總體出租率為93%。

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