觀點直擊 | 招商蛇口朱文凱：要從傳統開發商進行真正轉變（實錄）

觀點網 3月17日，招商蛇口召開了2025年度業績說明會，新任董事長朱文凱攜董事總經理聶黎明、副總經理伍斌、副總經理呂斌、财務總監兼董事會秘書余志良等出席。

在報告公司戰略發展的環節，朱文凱首先對過去的發展進行了總結。

朱文凱表示，“十四五”對房地産來說是行業的重塑，期間發生了四個根本性的轉變：一是市場供求關繫發生重大改變，供大于求；二是成交格局的改變，以前是新房為主，現在是二手房為主；三是經營模式的改變，以前發展商從高杠杆、高周轉，現在轉向了以銷定投、以銷定産；四是整個房地産市場的經營主體發生了改變。

他指出，招商蛇口在“十四五”期間，結合内外部形勢，及時提出了中長期轉型戰略，並堅決執行，所以公司在過去每一步都走得比較穩，也比較清醒，“因為我們知道，方向對了，努力才有意義。”

朱文凱還表示，接下來“十五五”期間，招商蛇口的總體戰略是：做優開發、做強運營、做大服務、做好風險管控。

“我們要從傳統的開發商真正轉變為‘開發商+運營商+服務商’，並成為中國領先的地産園區綜合開發運營服務商。”

上陣的準備

根據年報數據，招商蛇口2025年實現營業收入1547.28億元，歸母淨利潤10.24億元。

針對業績上的變動，财務總監余志良稱，充分反映行業周期與市場環境的變化，並解釋與三個方面因素有關：一是審慎計提資産減值；二是結算規模周期性減少；三是對聯營合營企業的投資收益及股權出售收益較上期有所減少。

2025年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積716.12萬平方米，累計實現簽約銷售金額1960.09億元，行業整體排名提升一位至第四位。

總經理聶黎明在回答現場提問時表示，過去幾年行業的深度調整中，大家都在經歷一場量價齊跌的考驗，招商蛇口作為行業中的一員，在經營上也出現了比較大的波動。

他指出，2025年營收同比減少了242億，同時對聯營合營企業的投資收益同比減少約23億，“這些數字變動反映的是，在行業下行背景下，企業的盈利能力普遍性地受到沖擊。”

與此同時，招商蛇口秉承審慎的原則，年内計提減值損失44.1億；此外，按照成本法計賬原則，公司對投資性房地産進行計量，並計提折舊37億。

聶黎明指出，雖然這些會計處理在當期對公司的報表利潤造成了一定影響，但從長遠來看也是在夯實公司的資産質量，為未來輕裝上陣作準備。

在他看來，目前市場信心已經有所恢復，行業也處于築底和修復時期，“随着築底的形成，未來房地産行業和公司回報會逐漸企穩，逐步走出快速下滑的趨勢，進入磨底的階段。”

會上，聶黎明提到一些積極的信号：近兩三年公司聚焦核心區域，投資了一些好項目，利潤會逐漸結轉入賬。

數據顯示，2025年招商蛇口累計獲取43宗地塊（2024年：26宗），總計容建面約440萬平方米（2024年：225萬平方米），總地價約938億元（2024年：486億），需支付地價約為543億元（2024年：335億），預計可新增貨值1257億。

按區域劃分，核心10城（北上廣深、西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州）的投資占比接近90%，其中在一線城市投資占全部投資額的63%，比上年進一步提升。

招商蛇口明顯還是采取以銷定投策略，2025年全口徑銷售貢獻最大的五個城市分别為上海（超500億）、北京（193億）、杭州（169億）、深圳（超150億）、成都（超百億），合計占整體業績超過60%。年内，在這五個百億銷售城市的投資金額分别為149.91億、71.03億、23.63億、77.09億、50.01億，均位列前六。

關于未來的投資強度，副總經理伍斌表示，很難設定一個明确的比例，2026年總體上還是會保持在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選的投資原則，确保資源的有效投放，新拿地項目會更聚焦于周轉速度和收益的兌現，既要滿足“三道紅線”，還要平衡好規模和利潤。

截至2025年末，招商蛇口未售總土儲約2200萬平方米，其中核心“6+10城”資源占47%，“強心30城”占比76%，粵港澳大灣區資源占比25%；從業态分布看，住宅比例達到64%。

據聶黎明介紹，按現有項目鋪排，公司預計2026年總可售貨值3400億元（全口徑統計、不包含新增項目）。從業态占比看，83%為住宅；從城市能級看，核心城市“6+10”占比81%，“強心30城”占比94%；從供貨節奏上看，主要集中在上半年，下半年預計會有今年新拿地的新增供貨補充進來。

代建業務方面，招商建管全年新增代建項目（含咨詢類）80個，新增簽約面積1139萬平方米，新增合同收入超8億元。歷年累計承接代建項目已超620個，規模突破3500萬平方米，覆蓋會展中心、産業商辦、住宅公寓、醫療康養、學校教育、市政公園等。

未來的競争

早在2024年業績會上，招商蛇口管理層便多次提及，資産運營業務是公司轉型主戰場之一。

2025年，招商蛇口資産運營業務實現營業收入71.73億元，同比微增0.32%，占總營收比例4.64%，較上年提升0.65個百分點。

招商蛇口資産運營業務包括集中商業、産業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資産管理以及會展和郵輪業務。

年内，管理範圍内持有物業全口徑收入76.3億元，同比上漲2.2%。報告期内，新入市29個項目，總建面177萬平方米，包含12個公寓、8個商業、3個産業園等；全年新增輕資産管理面積約82.8萬平方米，項目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。

據了解，招商蛇口已經搭建3個REITs平台，分别為蛇口産園REIT、招商租賃住房REIT和招商局商業REIT，對應産業園、公寓、商辦寫字樓業态。

董事長朱文凱指出，“十五五”期間公司将繼續加強REITs平台協同發展，並對現有REITs平台開展擴募工作，擴大平台資産規模與市場影響力，進一步完善公司REITs平台布局，優化公司資産結構，助力公司資産負債表由重轉輕。

與此同時，他還預告，2026年會積極推進第4只商業類REIT發行，打造境内消費基礎設施、社區商業項目的退出通道，構建公司在持有物業闆塊里面“開發-運營-資本化退出-再投資”的良性循環體繫。

經營管理層面，年内同樣很多大動作。

6月24日消息，招商蛇口進行了一番組織架構調整，在總部層面新成立資産管理部，将風險管理部/法律合規部/審計稽核部分拆為風險管理部/法律合規部、審計稽核部。

同時在開發業務層面，減少管理層級，取消華東區域、華南區域、華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

此次業績會上，朱文凱提出要學會“敏捷管理”，從2026年開始提出對所有的業務和項目要進行分類管理、扁平管理、提級管理和穿透管理，持續優化組織管理。

分類管理方面，将區别業務的形态，總部分設運營管理部和資産管理部，對開發與非開發業務進行差異化管理。對開發業務會根據每個城市不同能級和發展階段，分類制定考核方案，取消過往的利潤規模考核形式。

扁平管理方面，組織架構要堅決落實扁平化管理，減少中間層級，提高管理效率。繼2025年全面取消開發業務方面的區域公司後，2026年在非開發業務方面也将全面取消“事業部”等中間層，全部由本部直管項目。

正如朱文凱所言：“未來的競争不再是比誰的規模大，而是比誰的産品好、誰的服務優、誰的運營強，實際上未來的競争就是能力的較量。”

以下為招商蛇口2025年度業績說明會暨投資者交流會現場問答實錄：

現場提問：在行業深度調整、格局加速重塑的當下，招商蛇口依然保持了相對穩健的發展。您認為招商蛇口最核心的、能夠支撐公司穿越周期的競争優勢是什麼？

朱文凱：實際上，在行業目前深度調整的當下，大家都在思考我們憑什麼能夠走遠？就招商蛇口而言，我們核心競争力和底氣來自哪里？今天借這個機會和大家分享一下。

我們認為，第一個核心優勢是來自于招商局集團強大背景支持和資源的協同優勢。大家都知道招商局集團是一個擁有150年歷史的百年央企，業務領域廣泛橫跨物流、金融、地産、科創，在去年招商局集團的營業收入是8820億，利潤總額2280億，淨利潤1879億，總資産規模15.6萬億，連續21年招商局集團獲得國務院國資委經營業績考核A。

近年來，招商蛇口在招商局集團的支持和指導下，不斷調整我們的策略，按照集團的戰略堅定的往下經營和發展。

實際上，今年集團也整合内部的資源，和産融互動的協同，給我們帶來了實實在在的優勢，包括大家過去都知道的在前海、蛇口一繫列的重大戰略資源，都是得益于集團戰略支持和互動。

我們認為，随着集團在新的“十五五”規劃中錨定國際化綜合型的世界一流企業的目標全面推進第三次創業取得的進展和標志性成果，在這個行業信用分化的當下，集團是我們最重要的戰略支持和靠山。

第二個核心優勢是堅定的戰略定力和強大的組織執行力。我們很早就意識到行業不可能永遠狂奔，叫做蒙眼狂奔。我們在集團指導下從2021年開始提出“三個轉變”，不斷的動态調整我們的戰術，符合當期的戰略。2025年公司“十四五”收官之年，我們繫統的總結了過去五年的執行情況，結合内外部的環境變化和國家的“十五五”規劃建議要求，對戰略定位進行了新的修整。

第一，定位更加清晰，我們會穩固行業的五強，成為中國領先的地産園區綜合開發運營商，我們會在這條路上堅定走下去。

第二，調整了抓手，以前我們提産網融一體化，還有規模化的思路發展，現在提出要精準投資，産品要升級，運營要增值和資産要盤活，我們在戰略的執行方面有清晰的定力和強大的組織執行能力。

第三，穩健的财務管控能力，在過去40多年經營實踐中，公司始終将穩健、審慎的财務管理作為可持續發展的基石。堅持了底線思維，構建了涵蓋投融資、現金流和債務結構全維度的風險防控體繫。大家可以一直看到我們這“三道紅線”一直在合理範圍，背後就是基于長期以來對于風險和市場的高度敬畏。

依托央企的平台信用優勢和優質的資信狀況，我們有多元的暢通的低成本融資體繫，包括REITs平台，融資成本也基本上是行業領先的。這種卓越的财務管控，不僅為我們穿越行業周期的波動帶來堅定的保障，也為高質量發展注入了源源不斷的内生動力。

第四，招商蛇口經過多年的開發，已經不單純是一個開發商。我們擁有行業全鏈條的開發、運營和服務的綜合能力，圍繞開發業務、資産運營、物業服務三類業務構建了一個行業全生命周期的綜合發展模式。

三者不是孤立的，是一個從空間營造到内容運營再到生活服務的完整閉環。開發業務一直是我們種子和源頭，招商蛇口依據領先的好房子體繫，持續在源頭打造高品質的空間載體。我們過去推出的序繫、玺繫，還有攬閱繫，也會後續的市場發展中持續叠代我們的産品線。

資産運營方面，我們會把我們集中商業、産業園區、公寓等業态全領域的進行深耕細作，運用成熟的REITs平台在未來實現資本化，也為這個體繫提供源源不斷的資金和活水。

物業服務是我們生态閉環里的連接器和壓艙石，房子的交付不是終點，而是起點。物業服務提供長期穩定的業務，也為資産運營提供穩定的客戶基礎，所以招商蛇口具備從空間+内容+服務的高品質提供産品的綜合能力，實際上不是一朝一夕變成的，也不是單一賽道能夠復制的。

現場提問：近期核心城市陸續優化限購、限貸等政策，公司如何看待這些政策對市場信心的提振作用？本輪政策背後釋放了哪些信号？面對當前市場環境，公司的策略是什麼？

聶黎明：這個問題目前是市場最關心的問題，投資者在問，買家、賣家也在問，同時也是公司在制定“十五五”規劃和2026年公司計劃時候考慮的最主要的因素。

大家也都知道，從2021年到現在，這個行業經歷了四年多的深度調整。但是近期國家和各個地方陸續出台了很多優化限購、限貸等政策，穩市場、穩房價。這個确實是在目前來看給市場帶來更多的信心，起到了一個提振信心的作用。

比如說以今年2月25日上海發布的新政來看，在春節後帶動了核心區從來訪量和簽約量階段性回暖。今年春節期間以及3月份應該說來訪和成交都是非常不錯的，到昨天3月份剛好是半個月，應該說銷售也是出現了一個回暖的迹象。

同時我們也要清醒看到，當前市場其實還是處于一個築底修復期，我們是一個謹慎樂觀的态度。短期是提振信心，中長期還是在逐步築底和修復的一個過程。政策的底已經明确，但是市場底确認仍然需要時間。

從一繫列的政策，我們覺得應該有兩個非常明顯的信号，第一個信号，國家因城施策、精準調控穩房價、穩市場的決心這個是堅定的。而且我們也看到這一輪政策也不是一刀切的放松，而是針對不同城市、不同區域具體情況進行差異化的調整，而且更加講究政策之間的協同，也講究政策的一步到位。

既要支持合理的住房需求，又守住風險底線，既要發揮市場機制作用，也要防止大起大落。這是一個信号。

第二個信号是國家推動房地産行業高質量發展的新模式，從頂層設計開始到制度的落地，堅定穩定房地産市場就是穩定經濟大盤，防範房地産風險就是防範繫統性風險，不僅是為居民合理住房消費的支持，也是對行業長期健康發展一個制度性的托舉。

基于這樣一些判斷，招商蛇口應該怎麼去應對？其實在剛才在介紹公司2026年經營策略的時候也向大家作了一些簡要的說明。

開發業務方面，我們還是堅持聚焦核心，以銷定投，優中選優。幾個方面來說，第一方面，投資聚焦核心，以銷定投，優中選優，将資源高度聚焦于核心一線城市和強二線城市的核心闆塊。

剛才也講到2025年我們在強心30城投資占比達到百分百，在核心10城投資占比接近90%，其中一線城市占比63%，在2026年我們會繼續嚴格執行。

我們内部有一個叫做投資的“六好”投資體繫，就是說要城市好、團隊好、闆塊好、周轉好、産品好、運營好，在利潤率上把控好底線。

同時我們也對一些存量項目采取盤活的措施，用多元的手段促進盤活，在規模和利潤之間找到最佳平衡點。

經營方面，繼續優化我們的好房子和好服務，通過為客戶創造更好的價值來實現公司更好的回報。與此同時，我們也會把對風險的防控始終擺在重要的位置。

資産運營方面，加快推動三個升級，一是升級業态運營模式，二是聚焦持有回報的提升，推動存量項目叠代升級，三是充分發揮多REITs平台優勢。

剛才朱董也講到，我們依托已搭建好的REITs平台，讓優質資産的價值得到更好的充分釋放。

物業服務方面，第一個方面是加大市場的拓展力度，拓市場；第二個方面，繼續用心做好做優服務，優服務；第三個方面，實行精細化管理，強運營。

總體來說，在行業弱復蘇、深分化新格局下，招商蛇口有信心憑借三大業務協同發力，敏銳把握政策機遇，持續鞏固和提升市場地位，為股東創造可持續的一個價值回報。

現場提問：行業這兩年供求關繫都發生了很大的變化，但是2025年的業績更多代表的是過去的經營結果。對于現階段市場情況，是否認為房地産開發業務盈利的表現已經來到了拐點？“十五五”期間招商蛇口業績方面的指引和導向是什麼？

聶黎明：這個問題确實是投資者最關心的，也不可否認招商蛇口2025年業績出現了下滑，這是一個事實，這也是整個行業目前的現狀。

從數字上來說主要是三個方面的影響，一個是因為過去四年房地産市場經歷深度調整，利潤都在下滑，而且這種下滑是量價齊跌的下滑。2021年全國新建商品房銷售額是18萬億，到去年是8萬億左右，下降超過了一半，而且量的下跌也伴随着價格的下跌，在過去幾年行業在這種深度調整中，大家都在經歷一種考驗。

招商蛇口作為行業中的一員，當然也在經營上出現了比較大的波動，2025年營收1547億元，同比減少了242億元，毛利同比減少了48億元，同時來自聯合營公司的投資收益也減少了23億元。這些數字的變動，反映的也是行業下行背景下，對企業盈利能力普遍性的沖擊，這是一個方面。

第二個方面是計提減值，招商蛇口一貫秉承審慎的原則，2025年計提減值損失44.1億元。

第三個是折舊，招商蛇口是按照成本法計賬原則，對投資性房地産進行計量，在2025年計提折舊是37億元。

這些會計處理在當期是對公司報表利潤有一些影響，當然從長遠來看也是在夯實公司的資産質量，為未來輕裝上陣作準備。

目前市場信心有一些恢復，行業也處于築底和修復的時期，我們認為随着築底磨底的形成，未來房地産行業和公司的回報會逐漸企穩，會逐步走出快速下滑的趨勢，進入磨底的階段。

一方面是還要承受低回報甚至出現虧損的老項目，要逐步消化、逐步盤活，對未來的利潤會帶來沖擊。

另一方面也有積極的信号，近兩三年來我們聚焦核心，優中選優，投資了一些好的項目，利潤也會逐漸結轉出來。剛才朱總講到，招商蛇口在市場上還是有我們的優勢，随着行業形勢逐步修復，公司未來利潤壓力也會逐步緩解。

對于我們來講，“十五五”期間的目標也是非常明确的，一方面是消化存量包袱，實現利潤表逐步修復；另一方面是按照我們既定戰略推動公司的轉型升級，提升我們的回報，能夠為投資者實現可持續的投資回報水平。

我們有信心，随着形勢的復蘇和築底的形成，重新回到穩健增長的軌道。

現場提問：管理層怎麼看待2026年的土地市場，對土地市場有什麼樣的期許？投資強度、拿地銷售比、投資的標準、投資的重點區域，有什麼看法？

伍斌：回顧一下2025年的土地市場，特點是前高後低，出現了明顯降溫，全國300個城市，住宅用地成交的建築面積只有6.2億平米，同比下降了14%，土地出讓金只有2.3萬億，下降了11%。

尤其第四季度以來，由于銷售端持續縮量，加上核心城市優質地塊供應力度減弱，房企總體上保持了審慎的投資态度，去年12月份300個城市土地平均溢價率為2%，連續5個月回落，創了年内的新低。

總體來講，房企普遍的策略就是聚焦核心城市，TOP20城市土地出讓金占了全國的52%。

2026年，我們覺得土地市場有望延續整體低位運行、局部點狀稍熱的特征。但是好的城市、好的地段、好的房子還是值得投資的。

跟往年的經驗一樣，最近各個地方政府在春節後頻繁供地，可以明顯看到現在各個地方政府已經敏銳地适應房企的需求，年初幾個月總體土地供應特點是四個特點，一是地方政府願意拿出核心地段的土地來出讓，二是主動降低起步的樓面地價，三是主動把容積率調低，四是主動降低單盤的規模。

這四個特點都是有利于企業快周轉，當然土地溢價率也可能上升。

總結來看，招商蛇口2026年的投資原則總體上還是繼續保持在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選的投資原則。我們會堅持内生化的發展，對投資標的物優中選優，每個項目要達到“六好”的投資標準，确保資源的有效投放。

我們新拿地更聚焦于項目的周轉速度和收益的兌現，同時會發揮自己研發的競企投資對標繫統，能夠及時知己知彼，随時根據市場和企業的動态調整我們的投資開發策略。

說到投資強度，我們也很難設定一個比例，總體上是以銷定投，根據市場和回款的情況，我們要滿足“三道紅線”，還要平衡好規模和利潤。

我們對2026年的行業和政策還是有信心的，對好房子、好産品、好運營的地塊，我們還是會堅決去投資。

現場提問：公司作為頭部企業，目前對于整個監管包括融資的環境近期有沒有感覺到比較明顯的變化和特征？在房地産新模式要求之下，對于我們現金流管理，包括融資方式上後階段主要和重點的工作重心是什麼？

余志良：我們說房地産是魚，錢就是水。今年3月份政府工作報告也明确指出，包括央行最新的表态，整個貨币政策還是會保持适度寬松的基本口徑。

地産行業面臨的融資環境，總體來說還是比較寬松的，相對比以往來講也是應該說是比較好的一個階段。

配合新模式底下，公司未來在融資上重點會抓三方面的工作：第一，降成本；第二，抓匹配；第三，控風險。

降成本，做好資産負債表右側的管理，繼續從存量和增量上做相應安排。我們從高到低都會做相應的鋪排，然後有針對性、有計劃的進行降本計劃。新增上，董事長剛才講了我們在财務領域也會做提級管理，一線跟總部都會融合在一起，發揮協同的優勢，對增量的成本也會做相應的嚴控，希望在目前2.74%平均成本基礎上繼續有所下降。

抓匹配，新模式底下，對資産跟負債針對性的匹配，是我們未來很重要的舉錯。融資不是只是簡單的融資，要針對資産，我們8300多億資産里頭有3600多億存貨，這是開發的業務。

還有1400億持有物業，持有物業現金流前期重投入，後面逐步收租，現在又有新的類似REITs的工具。所以我們對資産端要打開，做好資産和業務結構性匹配，以及融資工具結構性匹配。核心是針對現金流的特點以及資産久期的特點以及資産币種的特點，有效平衡，就是資産和負債的平衡。

控風險，“三道紅線”方面，雖然說監管側已經沒有定期要填報，但是對公司來講，财務穩健一直是我們秉承跟堅持的，不管是怎麼樣的口徑，公司都是會當做财務穩健運營一個基本的準繩。

在落地上，很重要的是要搶抓各個業務口的回款，就是銷售跟回款，這是現金流的源頭。同時，自上而下做好以收定支，自上而下進行管控，嚴控現金流風險。

現場提問：公司2025年銷售規模排名從第五名提升到第四名，是不是跟聚焦核心城市的布局有比較大的關繫？站在當前這個時間點，怎麼展望2026年銷售？公司有沒有對2026年銷售有一個大概的計劃？

呂斌：銷售一直是市場普遍關注的檢驗公司經營能力的經營指標，就像剛才聶總在闡述2025年公司業績說明的時候也說到了，公司2025年全口徑銷售1960億，已經進入了頭部的第四名。

确确實實這份成績單也是來之不易的，我們在全國有上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州等十個城市進入了全口徑銷售的前三，另外也有15個城市進入全國重點30城市的前五。

在這樣的銷售結構當中，去年公司前五大銷售規模的城市都破了百億，上海是首當其沖，全口徑銷售超過500億，所以重新獲得了上海市市場排名的第一。

緊随其後的北京市193億全口徑銷售，也是首次跻身北京市場第五；第三名的杭州是169億，我們公司開發歷史上首次進入了前四。深圳超過150億銷售，穩居第三；成都破百億，進入了第五。

就像我剛才說的，前五個城市基本上占了公司去年整體業績超過60%以上，基本上印證了公司要求聚焦核心城市戰略的前瞻性和正确性。我們正是通過基本面比較紮實、市場韌性比較強的城市，支撐公司在行業寒冬中穩健表現。

關于2026年銷售情況，剛才朱董提到了，結合今年兩會的精神，目前來講國家對于房地産市場還是需要控增量、去庫存和優供給。

在這種情況下，我們認為，今年整體市場有希望從止跌回穩到趨向穩定的變化，但是城市分化可能也會再進一步的延續。

整體看政策端還是會持續保持寬松，各地還是會核心聚焦去庫存和穩預期，存量政策落地和增量政策加碼會協同發力。結構上來看，行業也已經真正步入存量主導時代，各地來看，二手房成交規模會持續去超越新房。

再看一下蛇口重點深耕的城市，首先是上海市場，上海市場在去年最主要的是放松了核心城區的價格，基本上在去年上海市場就體現了一種主城區搭台，然後高品質、高總價的好房子唱戲這麼一個情況，所以去年整體上海市豪宅入市項目多，帶動結構性價格上漲。但是同樣上海還有一個特點，二手房表現也極為活躍，基本上也是以價換量，進而導致整體上海去年市場出現量價波動的情況。

我們也看到在今年上海新政情況，在“滬七條”出台後的當周，我們的來訪環比1月有12%的提升，成交環比1月有48%的提升，當然環比1月有48%提升還是有賴于因為去年12月份有一個年底的沖刺，1月份整體市場是相對來說偏冷的。

下一步我們需要持續關注就是它的可持續性如何，但整體看，上海新政有助于全國資産配置的客戶去上海置業，這是一個最好的窗口期，我們整體判斷上海今年的樓市會更加持續穩定。

北京市場，從去年表現來看，是整體四個一線城市當中同比降幅最低的一個城市，核心的原因也是因為整體北京供應的增幅帶動了成交。包括好房子及核心區域供應，引起了價格上漲。

我們也預判2026年整體北京市場會持續做分化的修復，伴随着供地逐步向四環内核的區域的供應，優質項目會持續增加，高端改善市場占比會進一步提升。

深圳市場，2025年同樣也是出現核心闆塊豪宅市場的火熱，包括土地市場局部競争激烈，所以部分豪宅出現熱銷迹象，但外圍的闆塊其實還是在持續的橫盤當中。

所以2026年深圳新房市場同樣也和剛才提到的上海跟北京一樣，有多個高品質、高總價項目會入市，受這部分的影響，我們判斷部分區域會有有結構性價格上漲的趨勢。但伴随着深圳供地容積率的降低，我們判斷整體深圳市場會出現縮量提質的特征。

關于2026年大概銷售計劃，我們會結合公司目前以及今年大概的投資強度，鋪排全口徑銷售基本上和去年保持相當，接近去年的水平，但是銷售策略依然堅持剛才各位領導同事提到的以銷定産、以銷定投的原則，審慎的原則，不盲目追求規模，但是會追求有質量、有回款的銷售增長。

2026年銷售計劃也會根據目前各個城市競争格局、可售貨值，結合年内新增供貨情況，确保每一批推盤相對踩準市場銷售節奏，具體銷售數據，也請大家可以關注公司每月發布的銷售公告。

整體來說，2026年我們将繼續深耕我們的核心城市，用好房子、好服務來赢得客戶，用精準的策略來穿越周期，在止跌回穩的市當中，跑赢優于同行的這麼一個表現。

現場提問：未來我們的資産運營可能會聚焦在哪個賽道？目前在規模、收入還是面積方面是怎樣的水平？

聶黎明：公司在資産運營方面已經形成以集中商業、公寓、産業園區、寫字樓、酒店等多業态的業務結構，其中集中商業、公寓、産業園區是主要的業務闆塊。

主要的持有物業2025年管理口徑收入是76.3億元，商業占比26%，公寓占比18%，産業園占比17%。面積來看，集中商業在營面積是340萬平米，還有185萬平米在建公寓在營面積是175萬平米，在建面積是63萬平米；産業園區在營面積是312萬平米，在建面積是61萬平米。

資産運營業務是公司輕重並舉、“三個轉型”的重要内容，是聚力打造的第二增長曲線。公司始終堅持穩健經營的理念，按照資産分類的原則去粗存精，同時我們持續建強全鏈條關鍵環節管控能力，提升資産運營的效益。我們也将有序推進優質資産的産融出表和一些非核心資産的處置，持續優化資産結構。

具體到業務策略上，集中商業圍繞三大産品繫打造差異化的商業樣本，以特色花園城建立局部市場差異。海上世界構建獨特的體驗，花園里特色街引領城市潮流，商業聚焦“四力”（内容力、場景力、營銷力、服務力）做能力提升，精準洞察客戶需求和消費習慣。

策略上要求新開的項目要成為市場的爆品，存量的項目要持續升級煥新，通過精益運營實現資産效益的提升。

長租公寓業務秉持穩健的經營策略，以退定投，有序推動産融擴募。同時我們會關注核心城市租賃用地的獲取機會，輕資産聯動各方的資源拓展規模，總體經營堅持以品質取勝，以好公寓建設穩定客源，保持行業綜合實力三強的目標。

産業園業務方面，錨定國内領先的産業園區綜合運營服務商的願景，守住經營底線，做實産業服務，完善産業業态，打造專業化、市場化的競争力。産業園聚焦資源，做精核心資産，打造蛇口網谷、南海意庫、價值工廠等低空經濟示範園區、細胞與基因谷等標杆項目。

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