觀點直擊 | 非房産交易業務占比歷史新高 貝殼稱“AI不可無視”

觀點網 貝殼去年3月公布的2024全年業績中，非房産交易服務淨收入同比增長64.2%，占總淨收入比例達到33.8%，成為新的增長引擎。

一年過去，在承壓的房産交易市場之下，貝殼又取得了怎樣的表現？

3月16日，貝殼公布2025年第四季度及全年業績數據，2025年實現總交易額31833億元，同比下降5.0%；存量房交易總交易額為21515億元，同比下降4.2%；新房交易總交易額為8909億元，同比下降8.2%。

盡管交易規模有所減少，但貝殼在2025年全年取得淨收入946億元，同比增加1.2%。

貝殼對此表示，增長主要由于房屋租賃服務及家裝家居的淨收入增長，部分被新房及存量房交易服務的淨收入減少所抵銷。

據悉，貝殼的房屋租賃服務業務全年實現收入219億元，同比增長52.8%；貢獻利潤率8.6%，同比提升3.6%，經營層面首次實現全年盈利；家裝業務的營收也達到了歷史新高，為154億元。

全年來看，貝殼實現淨利潤29.91億元，經調整淨利潤為50.2億元。

除了業績表現之外，市場的另一焦點落在了AI上。

在AI浪潮席卷各行各業的當下，一直有觀點認為，AI是否會将對房産經紀帶來革命性沖擊？在這樣的背景之下，貝殼于2025年做出了哪些調整與改變？

在業績發布當晚，貝殼依慣例召開了電話會議，聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東，以及貝殼執行董事、首席财務官徐濤等管理層出席，回應了市場對AI影響、業務發展等關切。

新房與存量房

就在業績發布當天，國家統計局發布的2026年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平；一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

可以看到，新房市場的壓力仍在。對于公司後續的新房業務業績，徐濤表示：“我們對新房業務的判斷是從行業結構變化出發的。新房線上化程度相對較低，在過去，我們的作業模式也更多是一種相對傳統的渠道邏輯，是圍繞傭金和流量進行資源分配。”

“對于核心項目，用龐大的渠道流量解決開發商去化問題，這種模式在增量市場階段是非常有效的。但在當前環境下，它的邊界也會比較有限。因為只能服務一部分項目和一部分買家。”

正因如此，在他看來，“新房正在進入一個新的階段，購房者關心的不再是信息夠不夠，而是對于購房決策是不是更有把握。開發商現在最關心的也不是多一個渠道，而是在有限預算下能不能獲得更确定的去化結果。因此，我們正在做的是把新房業務從渠道角色升級為項目全周期合作伙伴。”

實際上，在過去一年，新房市場内部出現分化，優質的新規産品明顯更受到市場青睐，而年輕客群的租住比例也在提升，市場租金收益率在逐步改善。

就貝殼而言，在新房業務方面，該公司開始了從渠道紅利向結構效率轉型，2025年完成新房成交總交易額8909億元。

在持續擴大的盤源規模和渠道銷售規模之上，貝殼通過結構效率提升，驅動業務持續增長，包括客源結構的優化、項目結構的優化以及服務者結構優化和精準匹配能力的提升。

存量房業務方面，2025年，平台完成2.15萬億元存量房交易。二手交易單量同比增長超過11%，創歷史新高，其中非鏈家交易單量同比增長15%。

全年平台維持整體門店規模穩定，人效上，非鏈家經紀人人均二手單同比提升6%，從2022年的不足2單提升至3單以上。對直營鏈家業務，2025年貝殼主動優化了鏈家的門店網點和經紀人結構，聚焦高效産能與核心城市區域運營。

截至2025年12月31日，貝殼門店數量為61139家，較上年增加18.5%；活躍門店數量為58376家，較上年增加17.5%。截至同期，經紀人數量為523009名，較上年增長4.6%；活躍經紀人數量為445632名，與上年持平。

非房産交易業務

值得注意的是，2025年，貝殼“非房産交易業務”的占比提升至歷史新高，達41%。其中，家裝業務營收歷史新高達154億元，租賃業務首次實現全年盈利。

具體來看，家裝家居淨收入由2024年148億元增加4.4%至2025年154億元，同時實現利潤率實質改善；毛利率提升至31.4%，同比提升0.7個百分點，經營虧損大幅收窄。

貝殼表示：“家裝業務正在從依賴個人項目、依賴個人經驗的項目制生意，走向可復制的服務模型，構建了清晰的長期盈利路徑。”

據了解，過去一年，貝殼重點推動模塊化産品體繫與設計數字化，将設計能力逐步沉澱為繫統能力，降低服務方差、提升設計效率。同時推進供應鏈整合與交付標準化建設，在客戶體驗改善的同時實現盈利能力提升。

而房屋租賃服務的淨收入由2024年143億元增長52.8%至2025年219億元，主要由于省心租模式下的租賃房源數目增加，部分被省心租業務下新産品模式的占比增加帶來的收入确認結構變化影響所抵銷。

截至2025年末，在管房源規模突破70萬套，同比增長62%，全年實現盈利，貢獻利潤率提升至8.6%，同比提升了3.6個百分點，盈利能力顯著改善。

管理層在業績會上談到：“我們持續推動産品結構向更輕、更抗周期和更可控的模式升級，同時強化單房盈利能力。通過流程重構和專業化分工，核心服務者的運營效率持續提升。”

“随着模型成熟與技術滲透率的提升，這兩項業務将進一步增強公司收入結構的多元化和抗周期的能力，更好的服務消費者多元化的居住服務需求。”

與此同時，彭永東亦表示：“貝殼的家裝和租賃業務都更加注重盈利質量與建立可持續、可復制的經營模型——這是貝殼新業務真正邁向規模化的前提。”

展望新的一年，貝殼繼續堅持中性的市場觀。在彭永東看來：“面對中國房地産市場龐大的規模與持續分化的需求結構，真正決定長期價值的，一定不再是簡單的流量投入或人力堆積，而是對客戶需求的理解深度，以及圍繞客戶全生命周期所構建的繫統性服務能力。”

“2026年，是貝殼跑通決策服務模型的一年，我們将重點驗證決策服務模型對轉化率與單位經濟改善的效果。同時，2026年也是把服務和組織能力進一步打磨的一年，這将讓我們随着行業企穩而展現更有彈性的表現。”

彭永東總結：“在新的周期里，真正的領先，不來自于規模，而來自能力。而能力的根基，我們相信始終只有一個，就是為消費者持續創造真實、可驗證的價值。”

“AI不可無視，人也不可替代”

在今年2月，彭永東曾發布一封内部信，明确指出貝殼和整個行業前方迎來的，是五種重塑行業的巨大力量，為此，貝殼要做五件“難而正确的事”，以回應行業深層變革。

他在信中談到，AI将重構交易行業底層邏輯，平台則會以科技裝備服務者，“AI不可無視，人不可取代”。

3月16日晚間的電話會上，管理層再次重申了這一點：“在今天的市場環境下，客戶不缺信息，缺的是判斷。同時我們認為，AI的崛起是這次行業升級中新的生産要素。房産交易並不是標準化的商品交易，既包含理性的計算，也包含大量判斷。既需要數據支持，也需要真實的線下體驗。”

行業過去沒有把理性部分做特别好的結構化，也沒有把感性部分放在最有價值的位置，有時候還用感性去做本該理性的判斷，而這兩者交織在一起形成了效率的損耗。

貝殼認為，AI可以把理性化的部分極致理性化，同時讓必須由人承擔的感性部分的價值進一步放大，“我們這個行業機器可以處理數據，但真正的判斷、解釋和信任，在絕大多數時候需要由人來做。所以我們認為AI不可無視，人也不可替代。我們選擇了人機協同的戰略。讓AI最大化承擔理性部分，讓人更專注于感性溝通和策略判斷。”

據悉，AI正在被嵌入貝殼核心的作業場景里。比如在房産交易業務中，AI營銷助手幫助經紀人自動生成營銷内容物料，模拟真實客戶交互場景，幫助經紀人提升專業能力。

後續，AI會在客戶全生命周期服務、需求識别、人房客精準匹配、定價輔助決策以及流程自動化等方面，成為服務者的“副駕駛”。AI會幫助服務者把專業的能力封裝起來，讓這些能力被更好地泛化和復用。

在租賃業務中，AI的能力也逐步嵌入到收房決策、定價支持、招租管理、經營策略等關鍵環節，降低經營風險，提升區塊效率並優化成本結構。

不過，随着AI能力的快速發展，一個難以回避的問題也擺在眼前，AI是否會對房産經紀行業帶來革命性的影響？

對此，彭永東的答案是：“核心不是AI會不會取代房産經紀，而是它會如何重構這個行業的分工價值和組織方式。”

在他看來，房産交易本質上不是一個短鏈路、標準化的消費決策，而是一個長周期、長流程、多環節、高復雜度的決策過程……AI會把這個行業的任務流一分為二。一部分會被高速自動化，效率變得越來越高，另一部分則會進一步向專業化、責任化和高價值服務集中。

從這個意義上講，未來會被削弱的是信息中介價值，被放大的是交易責任和居住服務基礎設施的價值。這對貝殼來說，不是機會變小了，而是機會更大了。因為貝殼真正要做的不只是用AI去提效，而是借助AI把自己進一步升級成一套居住服務數字化繫統。一方面讓信息匹配流程和協同變得更高效，另一方面讓交易責任、履約保障和服務交付變得更可靠。

彭永東表示，最終決定一個平台能走多遠的，不是有沒有AI，而是能不能把AI、專業服務者、客戶信任和組織文化這幾股力量真正地整合起來，推動整個模型的持續進化。

顯然，貝殼想要向這個目標前進。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。