觀點直擊 | 内地零售租金增長2% 太古地産接近完成500億港元投資

觀點網 市場寒意未完全消散，但太古地産交出了一份仍能讓投資者感到安心的答卷。

3月12日，太古地産公布2025年全年财報，並召開業績發布會。而在不久前的2月初，該公司事實上已提前披露了旗下項目的全年營運數據。

數據呈現香港辦公樓市場去年前冷後暖，太古地産旗下核心辦公樓物業雖出租率穩定，但租金仍在下行軌道；另一方面，零售物業則實現全面復蘇，尤其是内地標杆項目上海興業太古匯因“路易号”銷售額激增近50%。

因此，太古地産最新公布的業績數據也基本延續上述趨勢。

租金收入輕微下行

資料顯示，太古地産期内實現收入160.41億港元，同比增長11%；股東應占基本溢利錄得港币86.20億元，同比增長27%，一改去年營收、利潤雙雙“縮水”的窘境。

值得注意的是，股東應占基本溢利的增長主要來自非核心資産的出售。

自2018年起，太古地産持續推進“非核心資産處置+資本流轉”的戰略重塑。而2025年内，太古地産就完成對美國邁阿密Brickell City Centre購物中心及兩塊相鄰土地、香港青衣工廈及港島東中心43樓樓層等非核心資産的出清。其中，單就邁阿密的資産，該公司就回收了除稅前收益約8.71億港元。

而撇除出售資産的利潤後，太古地産股東應占經常性基本溢利為62.60億港元，同比下降3%。下降也主要與出售邁阿密資産後租金收入的損失有關。同時，香港辦公樓租金收入下跌，以及住宅項目銷售及市場推廣開支增加也對此有影響。

而抵消這些下滑數據的，是中國内地零售物業的穩健表現。

資料顯示，按業務闆塊看，2025年太古地産160.41億港元營收中，酒店闆塊收入9.17億港元，同比增長3.3%；物業買賣闆塊，由于太古去年在内地推出了首個住宅項目“上海陸家嘴太古源”，因此期内該闆塊收入大增近23倍至21.1億港元；

至于物業投資即租金收入闆塊，太古地産錄得130.14億港元，較2024年134.52億港元，下跌3.3%；同期，物業投資來自營運的營業溢利為77.12億港元，同比下滑6.5%。

很難說誰拖了後腿，2025年太古辦公樓租金收入52.48億港元，同比下滑4.4%；零售物業租金收入71.93億港元，同比下滑2.6%；住宅租金收入4.38億港元，同樣有輕微下跌。

一定要挑一個拖累項的話，那還得是辦公樓。期内，太古投資物業公平值虧損從62.99億港元，擴大至77.16億港元，其中最主要的就是來自香港辦公樓組合。

再分地區看，太古地産在香港並表的辦公樓物業組合年内租金收入總額為48.85億港元，同比下跌4%。

原因主要是受香港整體寫字樓市場高空置率及新增供應持續影響，租金面臨下行壓力。盡管活躍的IPO市場和金融行業的氣氛改善，在第四季開始帶動租務需求回升，但對業績的影響有限。

不過太古地産旗下優質寫字樓仍展現出韌性。太古在港島金鐘和港島東鲗魚涌擁有兩個辦公樓集群即太古廣場、太古坊，都吸引有新租戶進場，也有不少現有租戶選擇續租或擴展空間。

截至年末，太古地産整體寫字樓組合租用率為89%。若不計算較新的太古坊二座（73%）和太古廣場六座（66%），核心成熟物業的租用率達91%。而且，2026年内太古僅需面臨7.6%的租約到期。

另一方面，香港零售物業在2025年實現租金收入總額23.55億港元，與2024年大致持平。

三個100%持股的核心商場太古廣場購物商場、太古城中心、東荟城名店倉去年零售銷售額分别上升6%、3%及2%，而香港臨時估計的整體零售銷售額僅上升1%。而且三個物業于年底的租用率均保持在100%的極高水平，2026年它們大約有2成的租約會到期。

盡管香港寫字樓市場面臨挑戰，但太古在的香港零售業務展現出優于市場的穩定。

已有460億港元投向内地

内地方面，太古地産内地辦公樓物業的應占租金收入總額下跌3%至8.18億港元，其中控股97%的廣州太古匯辦公樓期内租金下跌了3%，錄得3.63億港元。

但各辦公樓物業的出租率依舊保持相對穩定，廣州太古匯為90%、北京頤堤港為93%、上海興業太古匯為93%。

最重點的内地零售業務，2025年太古地産實現應占租金收入總額53.53億港元，同比上升2%。三座控股的商場，租金收入總額同比上升3%至46.28億港元。

其中，北京三里屯太古里零售銷售及租金收入總額分别上升11%及3%。該項目剛剛宣布其煥新升級已達成重要里程碑。

資料顯示，三里屯太古里此次戰略性升級自2022年正式啟動。至今，項目北區近一半商業空間完成煥新以及品牌陣容優化，Dior、Hermès、Louis Vuitton、Tiffany & Co.、Loro Piana等一衆奢侈品牌旗艦店相繼進駐，包括落地了全國首家迪奧之家、北京第二家路易威登之家兩個重磅門店。

南區與西區也進行了優化。其中，南區側重潮流升級，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全國首店。西區作為南區的延伸，去年引入了耐克全球首家ACG品牌門店“ACG大本營”、迪桑特DKL動力實驗室全球體驗中心等。

最近，耐克全球首家ACG品牌門店“ACG大本營”也進入了三里屯太古里。

目前，三里屯太古里北區的北區N1樓（前稱瑜舍酒店）正重新發展為零售用途。據悉，項目已于2025年11月封頂，預計2027年開業；

成都太古里保持了穩定增長，零售銷售及租金收入總額分别上升7%及5%。

2025年内，該項目完成了59個品牌和店鋪的引進和升級，包括愛彼Audemars Piguet、迪桑特DESCENTE、DESCENTE BLANC、GOLDEN GOOSE 旗艦店、格里高利Gregory、萊德拉Laderach、LINDBERG、無印良品世界旗艦店、On昂跑旗艦店、薩洛蒙旗艦店等。

廣州太古匯在2025年扭轉了下行趨勢，零售銷售及租金收入總額均分别上升2%。

項目2025年新引進了Acne Studios、alexander wang、科蘭黎Galenic、嬌蘭Guerlain、赫蓮娜Helena Rubinstein、吉爾桑德JIL SANDER、KENZO Kids、可隆、MARNI、MIKI HOUSE、寶曼蘭朵POMELLATO、星耀·獅拾久、山下有松、湯姆福特Tom Ford等品牌。

廣州太古匯未來的重要增長點為，建築面積8400的“匯坊”，目前稱為太古匯二期，将于2026年落成。項目三期即前文化中心，體量6.08萬平方米，則預計在2027年底竣工；

而所有物業中，增長表現最好的是上海興業太古匯。得益于2025年LV全球最大地標“路易号”帶來的熱度與客流，該項目期内實現了49.6%銷售額正增長，錄得所有項目之最。租金則實現1%正增長。

2024年，受到升級改造影響，興業太古匯曾長期面臨大面積空鋪，如今空缺已得到填補，引入了不少熱門品牌。例如2025年10月，美國運動時尚品牌Sporty & Rich在此開出中國首家精品店。

随着硬件升級，興業太古匯正持續提升品牌陣容。2025年内和2026年初，項目亦陸續引進了菲拉格慕Ferragamo、新加坡創意設計品牌BEYOND THE VINES中國首店、設計師時裝品牌GAR？ON BY GAR？ON首家線下店、英國高端自行車品牌 FACTOR中國首店、瑞典運動品牌CRAFT中國首店、Ann Andelman Café全球首店等品牌門店。

北京頤堤港受“太古坊”項目建設影響，零售銷售及租金收入總額分别上升3%及下滑2%；

位于上海非核心區的前灘太古里去年十分努力，全年推動超過七十間新店開業，包括伊索Aesop、巴爾曼Balmain、I.T Blue Block & Beams、蘭蔻、M Essential、Max Mara、PRADA香水美妝、勞力士、Sporty & Rich及塔思琦TASAKI等。

但盡管項目零售銷售完成了7%的增長，但租金由于調改和整體市況的影響，仍同比下滑了2%。

據參會投資者分享，管理層在業績投資者會上表示，對接下來的中國内地零售市場感到樂觀。

“随着大量租戶組合的升級，我們已經看到這種積極的勢頭和加速增長延續到了今年第一季度。”管理層以三里屯太古里為例，該項目去年12月開設了很多重磅奢侈品牌門店，“（今年）前兩個月的表現非常鼓舞人心，我們看到了兩位數的零售額增長，並且預計這種趨勢将持續到第二季度。”

管理層還表示，太古地産旗下所有商場的人流量都非常強勁。“在我們運營的各個城市中，我們的表現都優于市場……奢侈品牌在我們的商場里表現很好……同時我們也看到一些新興的國内本土品牌，表現得極其出色。”

管理層指，本土品牌與國際品牌以及奢侈品牌，相互形成了很好的互補。

總體而言，太古地産在2025年依舊展現了其投資組合的韌性和策略執行定力。中國内地零售業務成為業績的亮點。

太古地産管理層于業績會上表示，公司此前承諾投入内地市場的500億港元投資，目前已完成部署460億港元。相關項目大多已破土動工。

據統計，2026年太古地産将迎來北京太古坊、三亞太古里、上海前灘綜合發展項目、上海陸家嘴太古源等多個項目的揭幕。

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