中報觀察 | 順豐房托2025年大考：物業出租率波動中如何穩住分派金額？

觀點網 “面對持續的市場不确定性，我們仍致力于采取積極的資産管理，同時維持穩健的資産負債表以應對潛在挑戰。”

2026年3月12日，順豐房托發布2025年年度業績，于報告期内，順豐房托取得收益4.6億港元，同比增加2%，增長幅度與2023年、2024年基本持平；物業收入淨額3.837億港元，同比增加6.2%。

出租率方面，2025年順豐房托的整體出租率來到96.9%，比2024年下降1.1個百分點。從項目來看，順豐房托的出租率下降點主要集中在香港青衣項目（順豐大廈），其出租率從2024年的97.3%降至94.8%，這是影響順豐房托整體出租率的第一個原因。

此外，香港青衣物業的總體量占到近40%，這一資産在體量及估值占比最大，自2019年以來，香港青衣項目租金及入住率表現已經開始波動，且下降趨勢較明顯。

另需注意的是，順豐房托的物業及組合估值也從67.31億港元降至61.7億港元，資産負債比率則從35.9%升至38.5%。據順豐房托執行董事及行政總裁翟廸強曾公開表示，物業估值下跌對盈利的影響只是會計賬目，並非現金項目，對公司現金分派的影響不大。

物業估值雖降，但産城園區評論梳理順豐房托的物業項目收益後發現，其香港青衣物業收益達到3.35億港元，同比增1.7%；長沙物業收益人民币4526.5萬元，同比增1.2%；佛山物業收益人民币4957萬元，同比增3.5%；蕪湖物業收益人民币2034.1萬元，同比增3.5%。

按此計算，順風房托年内的物業項目收益較去年提升了2.6%。

收益上漲背後，源于順豐房托年内物業運營開支下降。據年報顯示，由于精簡工作流程以提升效能及效率，順豐房托2025年的物業管理費由2024年的4140萬港元減少至3670萬港元，維修及保養費由2024年的1630萬港元減少至770萬港元。

但需要注意的是，上述開支的減少並沒有緩解順豐房托的虧損情況。“于本年度公司錄得除稅後虧損3.323億港元。而2024年虧損為2.945億港元”。據了解，虧損金額上升主要由于投資物業的公允價值虧損6.103億港元，屬非現金性質，但目前並不影響分派。

在報告期内，順豐房托可供分派收入2.4億港元，同比增加2.4%；但每基金單位分派26.33港仙，較去年下降3.9%。

據悉，于2025年度的可供分派收入總額上升2.4%，受到與基金單位持有人交易前的虧損，並經調整以撇銷信托契約所載調整的影響，“為持續提升财務實力，董事會已決議維持90%的分派比率”。此外，其就2025年7月1日至2025年12月31日期間宣派末期分派每基金單位13.22港仙，這一金額較2024年末期的12.69港仙有所提升。

負債方面，可以看出順豐房托為減緩債務壓力做出了一定努力。報告期内，順豐房托的總負債為32.28億港元，較2024年33.01億港元有所下降。

将負債拆開來看，包括24.704億港元的承諾性銀行借款，其中21.574億港元為港元貸款，而3.13億港元為人民币貸款，“負債減少主要由于投資物業貶值導致遞延稅項負債減少，以及償還人民币貸款所致”。

不過，順豐房托的資産負債比率、總負債占總資産的百分比仍然在波動期，前者從35.9%上升至38.5%（2024年：35.9%），後者則從47.3%上升至50.4%，這部分數據上升除債務影響外，還由于順豐房托報告期内的總資産從69.82億港元降至64.11億港元。

盡管負債比率有所上升，但在融資成本方面，順豐房托卻迎來了減負時刻。首先，其2025年度融資成本從1.17億港元下降至8530萬港元，其中銀行借貸利息開支從1.15億港元下降至8440萬港元；此外，經考慮利率掉期合約後的銀行借貸利息開支淨額從1.12億港元下降至9290萬港元“利息開支減少乃歸因于香港銀行同業拆息回落，以及房托管理人持續努力磋商更優惠的利率條款所致。”

實際上，為緩解流動性壓力，順豐房托在人民币債務端進行了一部分置換。在年内，涉及佛山物業的一筆1.2億元貸款原于2026年4月到期，現在被提前清償；另有原蕪湖物業的1億元人民币貸款已于2025年度内完成再融資。該貸款已由6000萬元十年期的新人民币貸款取代。截至2025年12月31日，該債務未償還結余為人民币5，500萬元。

此外，還包括一筆長沙物業的再融資，這筆人民币2.75億元八年期的融資于2030年5月到期，未償還結余為人民币2.27億元。目前，該貸款已由一筆2.34億元的新人民币貸款進行再融資。

融資置換背後，順豐房托的資金流動性也在波動。截至2025年底，順豐房托的現金及銀行結余從9350萬港元上升至1.18億港元；而超過三個月的定期存款從4000萬港元降至1000萬港元，備用銀行融資額度則從4.5億港元縮減至2.5億港元。

“我們将在資本管理方面保持審慎，房托管理人将繼續密切監察市場動态，並視乎市況探索任何收購機會以擴大投資組合，目標是為基金單位持有人創造可持續回報。”截至目前，順豐房托仍保持謹慎的投資收購态勢，2025年内沒有進行任何收購事項。

事實上，自2022年6月收購長沙産業園項目後，順豐房托並無其他入手項目，目前仍處于觀望狀态。“若只是5-6億的收購，依靠公司現有資金便做到。但要做十幾億的收購，就需要靠資本市場發新股票去融資。而這就需要市場情況好轉、穩定了才可以。”

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