觀點直擊 | 海港城向上、時代廣場向下 九龍倉置業核心零售物業冰火

觀點網 一直以來，香港都是連接中國内地與國際市場的關鍵門戶，是國際品牌進入中國市場的核心試金石，是中國旅客接觸國際奢侈品的便捷窗口，同樣也是不少國際旅客進入中國的首站。

而作為香港面積最大、九龍半島最具標志性的購物中心，九龍倉置業旗下的海港城，連同位于銅鑼灣的商業地標時代廣場，向來是市場關注的焦點。

它們過去一年的表現如何？

首先來看市場大環境。根據香港旅遊發展局1月19日公布的數據，2025年全年初步統計訪港旅客約為4990萬人次，較2024年增長12%，其中内地訪港旅客約3780萬人次，較2024年增長約11%。

另來自香港特區政府統計處2月3日公布的數據，2025年全年香港零售業總銷貨價值的臨時估計為3805億港元，較2024年同比上升1%。

這些數據，為九龍倉置業的業績，打下了“大環境有好轉”的基調。不過海港城、時代廣場兩個項目的表現依舊有差别。

在業績報告中，九龍倉置業就總結稱，香港零售市場表現雖然仍低于疫情前水平，但已呈現穩步復蘇趨勢，本港零售銷售額自五月起錄得溫和增長。“海港城和時代廣場加強體驗式零售服務，並推出成效顯著的促銷活動，以深化顧客參與度並推動銷售，然而人流增長卻往往未能相應提升利潤。”

同時，寫字樓市場仍受供應嚴重過剩困擾，但租賃活動回暖，其中以金融機構的租務需求尤為顯著，惟租金下行壓力並未緩解。

“集團的寫字樓組合憑借優質資産、黃金地段和卓越管理的優勢，維持90%以上的出租率，並實現超過80%的續租率。”該公司稱。

減債抗風

反映到業績上，作為坐擁海港城與時代廣場兩大巨擘的“收租王”，九龍倉置業2025年收入微降1%至128.15億港元，營業盈利減少4%至93.49億港元。

若計入投資物業高達105.28億港元的重估減值淨額影響，股東應占虧損達到42.57億港元，而2024年同期則為盈利8.91億港元。

但如果撇除投資物業重估減值的影響，九龍倉置業基礎淨盈利則能同比上升5%，錄得64.56億港元。

這一指標的提升，來自九龍倉置業在2025年選擇了最為穩妥的生存姿态，收縮防禦、淬煉内功，即控制面對波詭雲谲的市場，配合香港利率回落，主動控制自身的負債與利息開支。

資料顯示，期内九龍倉置業财務支出減少25%至13.59億港元，負債率降至17.2%的歷史新低水平，實際借貸年利率從2024年的5.6%下降至4.1%。

早在2025年年初，公司董事會主席吳天海就曾表示，減債仍然是集團重要方向。目前來看，任務得到順利推進，“借貸利息開支大幅下降，完全抵消了集團收入和營業盈利的溫和跌幅。”

另一方面，作為基本盤的投資物業闆塊，收入微跌1%至106.53億港元，營業盈利微跌2%至89.04億港元，截至年末整體出租率92%，整體表現平穩。

更重要的是，九龍倉置業依靠穩定的投資物業闆塊，年内繼續保持現金流為正。

業績期内，九龍倉置業錄得93億港元的營運現金流入，主要來自租金收入。加上25億港元的營運資金變動，營業業務帶來的淨現金流入為68億港元，較2024年的63億港元要高。

“面對復雜多變的外圍環境，集團将繼續維持低負債比率和穩健的财務狀況，以應對未來挑戰。”該公司表示。

旗艦表現

拆解九龍倉置業的主要業務，其持有香港多個成熟的收租物業，包括三個綜合體商城海港城、時代廣場和荷里活廣場，位于中環的寫字樓項目會德豐大廈、卡佛大廈，以及位于中環的香港美利酒店，還有位于新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場。

其中，最重要的是海港城和時代廣場。

海港城是超級巨無霸綜合體，擁有840萬平方呎總樓面面積，包含211.7萬平方呎的零售商業面積，總建面456.3萬平方呎的10座甲級寫字樓，其余3間國際級酒店、256間服務式住宅單位、會所及國際郵輪碼頭占172.9萬平方呎。

就地理位置和體量來說，海港城在香港難有對手，因此維持空置率至少問題不大。2025年末，海港城商場出租率較2024年的94%微跌至92%；辦公樓出租率則上升至91%。

期内，海港城（包括酒店）的總收入增加1%至92.24億港元，營業盈利亦增加1%至72.44億港元，分别占九龍倉置業收入72%及集團營業盈利77%，重要程度繼續提升。

在此背後，主要原因是海港城保持了穩定且均衡的商戶組合。包括海港城商場臨廣東道一側，素有名店街之稱，這段長達530米的臨街步道仍然聚集了全港最優質的奢侈品牌店鋪。

據了解，繼2024年進行了雙位數的品牌煥新調整，2025年海港城繼續保持了相同的品牌調整力度。

據透露，年内Louis Vuitton在海港城的香港旗艦店擴充至四層，當中新增專為VIP而設的樓層；CHANEL BEAUTé的門店亦進行了擴充。

同時多個内地品牌亦進駐海港城，包括老鋪黃金，Urban Revivo、高端美妝品牌毛戈平和湘菜食府湘上湘等。

另外根據海港城官網以及微信訂閱号，去年下半年以來海港城進駐或進行了調整的主要品牌還有意大利奢侈品牌Valentino、國貨高端美妝品牌MAOGEPING 毛戈平、法國運動品牌AIGLE、美國高端嬰童服飾品牌Milkbarn、法國高級廚具品牌 Le Creuset、FILA旗下兒童服飾品牌FILA KIDS、紐約的時尚鞋履與包袋品牌Dolce Vita；以及美國先鋒鞋履品牌Steve Madden、高端戶外品牌集合店The Holiday Project，鐘表品牌Blancpain寶珀、Rado雷達表、IWC萬國表等。

餐飲方面，則有台灣茶飲品牌UG TEA、來自日本的意大利餐飲品牌Parmenara Premium、摩洛哥咖啡品牌Bacha Coffee夿萐咖啡等。

如果說，海港城憑借得天獨厚的條件維持了穩健的業績，那麼時代廣場要面對的挑戰就多得多。

“時代廣場的情況，目前可能壓力大一些。事實上，銅鑼灣的競争一直比尖沙咀激烈。海港城本身因為規模大，過去積累的基礎好，在尖沙咀的競争力比較強，無論什麼情況都比較穩定。”吳天海表示。

資料顯示，時代廣場擁有一個建築面積94.3萬平方呎17層高的直立式商場，以及兩棟分别為46層高和39層高的寫字樓，總建面103.3萬平方呎。

而它要面對的競争對手就有香港置地銅鑼灣世貿中心、名店坊、崇光百貨（Sogo），還有希慎興業運營的9座辦公零售綜合體，總建築面積超過382.5萬平方呎。

盡管時代廣場去年已積極調整租戶組合，例如迎來了Louis Vuitton的登場與LOEWE擴充店面，但整體收入仍下跌了10%，營業盈利下跌了14%。

不過時代廣場的出租率亦沒有落下風，項目商場部分期末出租率攀升至95%，辦公樓出租率維持在90%。

以下為九龍倉置業地産投資有限公司2025全年業績會問答實錄節選：

現場提問：您開頭提到零售復蘇，但人流增長未能反映在利潤提升上，今年是否持續這種情況？剛才PPT提到商場續租租金比較艱難，這個趨勢會持續多久？今年會不會繼續下跌？第二，如何看中東局勢？

吳天海：作為商界一分子，我個人覺得這次的中東危機可大可小，甚至可能比1970年代的石油危機更嚴重。其實2025年甚至之前，烏克蘭和加沙已經有戰事，但那兩個戰事對香港影響沒那麼大。

這次無論是經濟上還是地域上，對香港的打擊似乎更切身。大家已經看到油價上升，包括石油價格上升，意味着電費可能上升。這兩個都是重要産品，會影響一繫列商品價格。通脹會不會加劇？如果通脹加劇，原本大家普遍預期利率有下調空間，現在這個下調空間會不會消失甚至利率有上升壓力？這一繫列因素都會對香港經濟造成影響。

今天才3月10日，我完全無法預測伊朗局勢的最終結果。

我們能做的，就像整個行業一直在說的：盡量降低我們的杠杆，來應對經濟和市場上随時可能發生的事情。這本來就是我們的一般政策，現在會更加加強。

至于租金走勢，其實租金從去年開始已經有輕微下滑的趨勢。因為租金始終是滞後的，過去兩年零售銷售額低迷的時候，新續租租金一路向下。這次中東局勢的影響也是持久的，恐怕租金的下行或将持續。

現場提問：剛才提到會繼續減債，有沒有新的目標？這次業績受投資物業估值影響比較大，今年會不會繼續有資産減值壓力？您怎麼看香港整體寫字樓的價值？

吳天海：寫字樓整體市場壓力都很大，無論是租賃還是自置物業，都面臨整體供求問題。

供求關繫在目前，甚至從疫情以來，大家都知道供應過剩已經很嚴重，尤其是在我們兩個主要物業，海港城在尖沙咀，時代廣場在銅鑼灣，周邊都有新的寫字樓項目出來。

供應增加，需求呢？過去一年需求是多了，但暫時看來還推不動租金。

這次中東的危機，有人可能會說給香港帶來新的機會，因為有些資金甚至企業之前可能去了迪拜或其他地方，會不會因為中東局勢而回流？又或者有些資金本來考慮搬過去，現在會不會回流？這個可能性是存在的。但我們現在看，2026年的整體市場，恐怕還是有很多變數。

至于寫字樓估值或者所有投資物業的估值，其實不是我們說了算，是獨立機構評估的。他們會考慮很多因素。我認為估值和租賃市場是有滞後關繫的，不一定馬上反映。

過去幾年香港租金持續受壓。如果跟我們九年前的高峰比較，我們整個收租物業組合的估值大概跌了10%。但整體租金水平與估值之間並不是直接對應的關繫。

負債方面，我們沒有特别的目標。但我們過往每年都能減債十幾個億，我希望一切正常的話，能夠繼續有類似的減債幅度。

現場提問：剛才您說外圍環境比較復雜，但看你們的年報，下半年特别是商場的數字其實有些增長。是不是受惠于下半年的一些特别因素？可不可以講清楚一點零售租金的走勢？另外，時代廣場收入跌幅比較大，今年會有哪些大的調整策略？

吳天海：首先，關于下半年的數字，我建議你不要太過注重下半年六個月的數字，因為短線有時看不準。有些數據如果6月30日或12月31日到期，會有一些時間差。但整體來看，上下半年的大趨勢其實差不多。

香港整體零售大約從5月開始回升，但最初的升幅只有一兩個月，到近兩個月又有點反復。今年1月，其實我有點驚訝，因為去年1月是春節，今年1月不是春節，這個跨年月份的數據有點不太容易直接對比。還是等多看幾個月的數據再判斷有沒有趨勢性的改變。

時代廣場的情況，目前可能壓力大一些。事實上，銅鑼灣的競争一直比尖沙咀激烈。海港城本身因為規模大，過去積累的基礎好，在尖沙咀的競争力比較強，無論什麼情況都比較穩定。

但所有商場都需要不斷調整。尤其我們的物業比較舊，有些方面需要持續優化。比如層高不夠高的問題，我們可能用其他方法來彌補。不一定是大動作改造，有時需要小修小改，慢慢調整。暫時沒有看到特别大的動作。

現場提問：您對今年零售市道的看法？去年已經有復蘇，但今年開局怎麼樣？

吳天海：關于零售市道，今年1月、2月我們初步看到的情況還算可以。但始終要考慮變數。比如歐洲過來的遊客可能會增加，但東方這邊的遊客可能會減少或者停留時間變短。所以這個變局，如果目前的開局情況能持續下去，其實今年整體銷售我不希望太悲觀。

不過我剛才講過，二月份的銷售如果影響租金，租金始終是滞後的。我們現在看到的租金壓力，一部分是過去兩年多零售銷售額受壓時定下來的租約，現在才反映出來。所以我想把兩件事分清——我們並不是悲觀。

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