47億與44.5億 龍湖2月經營性收入首次超越銷售額

觀點網 龍湖集團高管曾預測，到2028年經營性收入将超過房地産開發業務，並将其作為公司戰略轉型的核心目標。3月6日公布的數據顯示，這一目標或許比預期中更快實現。

龍湖集團3月6日公布最新未經審核運營數據顯示，截至2026年2月末兩個月，該集團累計實現總合同銷售金額44.5億元，合同銷售面積52.7萬平方米，二月單月實現合同銷售金額20.0億元，合同銷售面積22.7萬平方米；二月單月實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額13.4億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積16.7萬平方米。

與此同時，龍湖集團首兩月實現經營性收入約44.0億元（含稅金額約47.0億元）；其中，運營收入約24.4億元（含稅金額約人民币26.2億元），服務收入約19.6億元（含稅金額約20.8億元）。

計算結果顯示，龍湖集團2月份單月實現經營性收入約21.3億元，按含稅口徑，2月單月經營性收入約22.7億元，均已超過當月開發業務的合同銷售額20.0億元。

另外從1-2月數據看，經營性收入44.0億元與合同銷售金額44.5億元相差無幾，而從含稅口徑比較，47.0億元也已超過合同銷售金額。

雖然将合同銷售與經驗收入兩相比較不夠嚴謹，畢竟兩者實為兩個不同維度的概念，按照通俗理解就是，“合同銷售”體現的是簽約階段的預期收入，而“經營收入”指房地産企業通過主營業務活動（如銷售、出租開發産品）實際實現的經濟利益流入，屬于會計意義上的收入。

但這不妨礙經營性收入正逐漸成為龍湖集團核心盈利來源的事實。因為從首兩個月的淡季數據看，龍湖集團合同銷售同比下跌超55%，而經營性收入則繼續維持增長，同比漲幅1.85%（含稅漲幅1.73%）。

這種此消彼長的趨勢早在過去數據中體現，只是這種反差在今年更為明顯而已。

2025年數據顯示，龍湖集團去年累計實現總合同銷售金額達到631.6億元，同比下降37.5%；合同銷售面積為518.6萬平方米，同比下滑27.2%。與此同時，龍湖集團截至2025年12月末的經營性收入約為267.7億元（含稅金額約285.4億元），較上一年的267.1億元（含稅金額約人民币284.8億元）不僅沒有減少，還稍有增長。

事實上，這種趨勢預計還将繼續加劇，按照龍湖集團執行董事兼CFO趙轶去年預測，“未來1-2年，開發結算量會逐步減少”。不過他同時補充，随着存貨的逐步去化和毛利率健康的新項目穩定補入，開發業務對集團整體利潤的影響将逐步修復。

而龍湖集團高管早在過去兩年就明确表示，經營性收入将超過房地産開發業務，並将其作為公司戰略轉型的核心目標。

如2024年8月23日，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在中期業績會上表示：“預計到2028年，龍湖經營性收入占比将過半，實現第二曲線收入超過第一曲線，完成新舊動能轉換。”

同一時期，管理層進一步指出：“低負債水平、高經營性收入，是成為穿越周期的百年房企的必備條件。”

2025年3月28日的業績會上，陳序平再次強調：“經營性業務已成為龍湖集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源”，並重申了向“開發+經營”雙輪驅動模式轉型的決心。

此外，龍湖集團2024年度财報顯示，截至2024年底，龍湖經營性收入達267.1億元，占總營收（1274.7億元）的21%；同年實現歸屬于股東的淨利潤58.7億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利達47.5億元，其中運營及服務業務利潤貢獻占比持續提升，達到80%以上。

按照企業公開的财報表述，經營性收入2024年已實質性超越開發業務成為核心盈利來源，那時其經營性業務的毛利率超50%、淨利率超25%。後續數據顯示，龍湖集團運營業務及服務業務在2025年上半年的毛利率分别為75%、31.4%，始終維持在高位。

而龍湖集團開發業務的毛利率在2022-2024年分别為17.9%、11%、6.1%，至2025年中期進一步降至0.2%，若考慮到市場持續調整以及房價下行對結算項目盈利空間的影響等，該項數據或許還有進一步回調空間。

很顯然，從龍湖集團角度看，經營性收入超越開發業務早已成定局，剩下的只是冷靜等待那一刻到來。

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