轉型進行時 京城佳業預警2025年度利潤“三連降”

觀點網 随着時間逐漸逼近年報爆發期，目前已有上市物企開始披露業績預告，給市場提前打“預防針”。

早前，碧桂園服務發布了一份業績預告，預期2025年錄得淨利潤約4.5-6.5億元，歸屬公司股東淨利潤約5-7億元，同比均有所下滑；利潤下降主要是由于貿易應收款項的信用減值損失增加以及公允價值變動收益減少。

3月6日，北京京城佳業物業股份有限公司（簡稱“京城佳業”）也發布了内幕消息，預計2025年度業績将出現下滑。

根據公告内容，京城佳業預計2025年年内溢利在5080-5920萬元之間，較2024年同期減少30%-40%；與此同時公司錄得權益股東應占盈利預計約為5180-5980萬元，同比減少25%-35%。

至于利潤減少的原因則與碧桂園服務有所不同。

京城佳業在公告中聲稱，集團為獲取市場份額，加大了對物業管理項目前期及品質維護的投入；此外，受市場需求變化及行業周期性調整影響，箱式房租賃單價呈現下降趨勢，集團對相關箱式房設備确認減值虧損。

上述理由與公司上半年利潤下降時的解釋一模一樣。

根據公司2025中期報告，京城佳業上半年收入為10.45億元，同比增長17.48%；股東應占期内溢利約2262.4萬元，同比下降約50.1%。期内，公司來自施工物業化及箱式房租賃服務的收入約為749.8萬元，同比減少32.7%。由于租金大幅下降，期内确認減值虧損達1044萬元。

另一方面，公司投入成本近年來也在不斷走高。2021-2024年以及2025上半年，營業成本分别錄得9.52億、12.2億、14.53億、16.29億以及8.85億元，對應同比增速為10.17%、28.15%、19.11%、12.15%以及24.98%。

逐漸走高的成本不斷壓縮着公司毛利，導致毛利率慢慢走低。上述報告期内，京城佳業錄得毛利率分别為22.3%、22.2%、20.6%、17.9%、15.3%，利潤空間也因此遭到擠壓。

實際上，自從進入2023年，京城佳業就陷入了“增收不增利”困境中。2023年，公司營收同比增長16.73%至18.29億元，歸母淨利潤卻同比微降0.53%至1.14億；2024年，公司營收增速8.43%，利潤同比降幅高達29.86%。

圖片來源：企業公告、物聊社整理

盡管公司尚未披露2025年詳細的業務規模，不過淨利潤已經提前鎖定“三連降”，且降幅進一步拉升。

對比之下，京城佳業年内在項目外拓層面的表現比較亮眼，上半年新增項目呈現五大特點：一是新拓項目中優質大項目持續增多，新簽年化合同額超過千萬元以上的全委項目9個；二是行政辦公類業态保持領先，服務國家部委行政辦公項目持續增多；

三是高校和科研院所業務穩中有進，集團新增中國科學院力學研究所錢學森實驗室、國際關繫學院等項目，高校市場規模優勢顯著；四是軌道交通類項目規模迅速擴大，新中標北京6條軌道交通類物業項目，軌道交通類物業市場競争力迅速增強；

五是首次拓展博物館物業新業态，中標中國人民抗日戰争紀念館、路縣故城遺址公園博物館等項目，開辟服務新領域。

可以看到公司在非住領域取得了較大突破，這與公司業務轉型有莫大關繫。過去幾年，京城佳業一直在尋求業務轉型，比如2024年曾在大股東的幫助下高調進軍高校領域。

2024年6月，為了接收多家高校後勤公司的部分股權，京城佳業大股東北京城建集團成立了北京高校後勤服務有限公司，後将該公司委托給京城佳業管理，京城佳業借此收獲了北京建築大學、北京建築大學、首都師範大學等13所高校服務項目。

2025年，京城佳業在高校領域不斷開疆拓土，接連中標北京大學醫學部、重慶陸軍軍醫大學、北京農學院、國際關繫學院等高校項目；進入2026年，其進一步拿下北京物資學院、北京服裝學院通州校區一期項目。

呈現在數據上，京城佳業2025上半年住宅物業在管項目面積約為2833.3萬平方米，占總在管面積比例同比下降3.9個百分點至59.8%；住宅物業收入約3.04億元，占物管服務總收入比例同比下降5個百分點至40.8%。

相對應地，公司同期非住宅物業在管面積為1903.2萬平方米，占比提升至40.2%；非住宅物業服務收入約4.42億元，占比提升至59.2%。非住業務比重不斷提高，代表公司業務轉型取得了一定成果。

不過，大股東帶來的不僅僅是助力，也有阻力。2025上半年，京城佳業向北京城建集團附屬公司收購了一批車位使用權，總代價1185.7萬元以應收賬款抵銷1025.5萬，剩余160.2萬則以現金支付。

對于京城佳業而言，這場名為“轉型”的考驗尚未結束。

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