觀點直擊 | REIT上市第二年 長沙金茂覽秀城稱租金坪效有優化空間

觀點網 華夏金茂商業REIT交出了上市後的第二份年度答卷。

1月22日，華夏金茂REIT披露2025年第4季度報告，並于3月5日召開2025年第4季度業績說明會。

報告期内，項目公司實現營業收入2647萬元，同比增長15.18%；EBITDA為1644萬元，同比增長20.42%，對應EBITDA利潤率為62.11%。

對應到基金合並層面，報告期總收入2653萬元，EBITDA為1532萬元，可供分配金額1496萬元，同比增長8.15%，對應的簡單年化分派率5.56%，同比提升41個BP，報告期内實際分配金額達到1502萬元。

如果把鏡頭拉長至2025年全年，基金管理人與運營管理機構給出的總結更接近“穩中有進”。

基金經理劉偉傑在業績會上表示，2025年全年核心經營指標保持穩健，出租率維持高位，營業收入和可供分配金額持續增長。金茂商業副總經理孫戈陽則将長沙金茂覽秀城這一年的表現概括為“交出了一份紮實的年度答卷”。

據悉，這只消費基礎設施REIT成立于2024年1月31日，同年3月12日在上交所上市，底層資産為長沙覽秀城購物中心，募集規模10.68億元，基金份額4億份。

将視線投向底層資産，長沙覽秀城購物中心是金茂打造REITs平台的首發標杆項目，建築面積10.27萬平方米，可租賃面積6.09萬平方米，開業于2016年末。

基金層面

從2025年全年看，華夏金茂商業REIT在基金層面的表現顯示增長态勢。

報告顯示，截至2025年12月31日，全年累計可供分配金額5870.48萬元，實際分配金額5758萬元，相較于2024年可供分配金額和實際分配金額的4959萬元和3576萬元均有提升。

項目公司層面，截至2025年末，項目出租率99.20%，較上年末提升0.48個百分點；平均租金92.01元/平方米/月，同比增長0.47%；收繳率99.57%；加權平均剩余租期3.81年。

從租戶結構來看，報告期内項目共有租戶179個，主力店租賃面積占比50.27%，專門店占比49.73%；主力店平均租金單價31.54元/平方米/月，專門店平均租金單價155.66元/平方米/月。前五大租戶租金收入貢獻合計占比17.06%。

劉偉傑指出，目前項目整體租售比較低，租金調整潛能未充分釋放，後續仍有主力店改專門店的調鋪空間。

2025年第四季度租金收入1629.66萬元，同比增長6.44%；物業管理費收入601.23萬元，同比增長7.66%；廣告收入38.93萬元，同比增長41.95%；其他收入377.23萬元，同比增長108.27%。

季度報告中指出，本期廣告收入、其他收入同比增幅超過30%，前者增長主要來自場内新簽品牌聯動和外部資源開拓並舉，後者則與多經點位品質提升、北廣場區域和覽星街區煥新升級有關。

王竹在說明會中也提到，收入得以高增長的原因一方面來自租金及物業費的穩健提升，另一方面則來自多經收入的繫統化提升。通過外廣場煥新、主題街區打造及城市級策展，項目有效拓展了場外空間價值與場景營收。

換言之，2025年項目公司營業收入同比增長15%，並不只是因為傳統租金收入增加，廣告、多經和外擺空間價值也在放大。

長沙覽秀城答卷

而對長沙覽秀城而言，2025年的關鍵詞仍然是“調改”。

孫戈陽在業績說明會上提到，過去一年，項目不僅實現了出租率、租金與收入的穩步提升，還完成了多項關乎資産長期價值的實質性工作。

他舉例稱，長沙覽秀城一樓主力店的順利調改，進一步優化了品牌組合與租金收益；外廣場的換新改造則顯著提升了項目形象與聚客能力。

具體到第四季度，長沙覽秀城L2層引入了多個時尚女裝及特色餐飲品牌，L1層引入大疆、集美嘉來等品牌，LG層則引入德元純湯牛肉面等餐飲品牌，用以補足樓層動線與消費體驗。

營銷活動方面，第四季度，長沙城市咖啡節7.0、九周年慶和跨年活動等活動先後落地。

10月，項目落地長沙城市咖啡節，集合超90家咖啡品牌參與，規模創下長沙城市咖啡節新紀錄。

11月，借“歷久彌新”九周年慶節點，長沙覽秀城針對家庭客群推出《海底兩萬里》舞台劇的購物中心首秀。同時，項目還将“旺市大吉·旺旺市集”湖南首站落地于此，並推出張韶涵官方公仔獨家IP，吸引全國粉絲打卡。

12月舉辦的“許願柏林迎新年”跨年狂歡，則通過激光秀、夢幻下雪秀等環節帶動全月客流同比提升11.94%。

與此同時，圍繞新店開業，項目配套策劃了專屬活動。俏江溪開業後快速登上本地榜單，城市英雄Sports Space開業期間吸引了超過1500組家庭到店。

王竹提到，項目還結合支付寶商圈專屬優惠、華為攝影沙龍、品牌聯名DIY等外部資源活動，以激發消費活力。

作為華夏金茂商業REIT唯一的底層資産，長沙覽秀城後續還有多少可提升空間？

孫戈陽認為，目前主力店面積占比仍然接近50%，與專門店相比，租金坪效仍有較大優化空間。

後續，項目将結合經營數據與租約節點，優先評估和調整坪效較低、與項目整體定位匹配度有待提升的主力店；同時，把調改與整體業态規劃、動線優化結合，在條件成熟時引入更高收益、更具客流吸引力的優質品牌。

孫戈陽表示，2026年金茂商業将繼續深化長沙覽秀城的精細化運營與精準調改，不斷激發經營潛力；另一方面，則依托中國金茂的優質資産儲備，為REIT平台的可持續成長開拓空間。

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