折價31%接手“鋪王遺産” 華潤隆地要爆改香港悅品酒店

觀點網 自香港“鋪王”鄧成波于2021年5月去世之後，其家族因高杠杆與疫情沖擊開始挂牌出售各項資産，包括九龍觀塘麗東酒店、旭逸酒店·旺角和悅品度假酒店·屯門等，鄧氏家族的酒店帝國夢因此逐漸破碎。

去年4月，鄧氏家族再次推出招標放售一酒店資産——悅品酒店·荃灣，市場估值約13.8億港元。直到11個月後，才有人出面接手了這份“鋪王遺産”。

今年3月1日，高力及萊坊公布，華潤隆地以約9.53億港元購入這間位于香港葵涌青山公路443至451号的酒店，成交價較估值低了4.27億港元，折價幅度約30.9%。

有消息稱，完成收購後，華潤隆地計劃将悅品酒店·荃灣改造為學生公寓，並預計提供約900個宿位。

當改造完成之時，該項目将成為華潤隆地首個學生公寓項目。

酒店爆改學生公寓

悅品酒店·荃灣最初的模樣並非一家酒店，而是一棟標準工業大廈，前身為1984年建成的紅A中心，是香港最大的塑膠制品生産商之一星光實業的塑膠制造分廠，因此才會以該公司品牌“紅A”為名，後轉手至恒隆地産。

2010年，香港推出“活化工廈政策”，鼓勵業主重建或整幢改裝15年以上樓齡的舊工廈，轉型為辦公室、商廈、藝術工作室或過渡性房屋，以善用土地資源。

有“鋪王”之稱的鄧成波看中期間機會，並在2012年以5.28億港元從恒隆手中買下整棟紅A中心，随後耗時6年完成從工廈到酒店的合規改建與全面翻新。

直到2018年，項目才以悅品酒店·荃灣正式開業，樓高30層，總建築面積約為29.3萬平方尺，共設583間客房，提供6種不同的房型，高層房間具景觀開揚城市景，低層地下及高層地下提供餐飲服務，配有會議室、美容院和健身室等設施。

在悅品酒店·荃灣開業前一年，鄧成波家族2017年成立了騰升酒店管理集團。該集團是鄧氏家族最主要的酒店管理公司，巅峰時期曾管理着14間酒店。

不過根據集團官網，目前只有七間酒店，除去最近成交的悅品酒店·荃灣，僅剩6間。

2025年4月，悅品酒店·荃灣公開挂售，12月初便有市場消息傳出，該酒店獲得華潤隆地報價9.5億港元買入，但仍需盡職審查。

過了3個月之後，高力及萊坊才公布，聯手協助華潤隆地正式簽署買賣合同，以約9.53億港元購入位于葵涌青山公路的一處酒店物業。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，成交的物業正是悅品酒店·荃灣。據悉，華潤隆地計劃在改造客房的同時，于公共區域增設适合學生使用的配套設施，並提供多元化增值服務，致力打造現代化優質學生小區。

實際上，這種“酒店爆改學生公寓”的事件並非個例。

今年1月22日，萬通集團羅佛照家族持有的北角春秧街112号M1酒店以1.83億港元售出，有消息指出，接盤人正在尋求與經驗豐富的學生宿舍營運商、長租公寓品牌、酒店經營者或各專上院校機構合作。

去年11月，鄧成波家族持有的另一家酒店——尖沙咀金巴利道80号維多利亞時鐘酒店，以1.18億港元出售。據稱，買家是一家内地背景的教育機構。因此，這家廣為人知的“爆房聖地”酒店未來同樣有可能被改為學生公寓。

相關人士分析稱，酒店爆改學生公寓案例涌現的背後，或許隐藏着一個新機會。

市場追風

中原投資數據顯示，自2019年起，非香港本地學生的人數增長達133%，2024/25學年已達9.2萬人，預計至2029/30學年将突破21.40萬人，相關的住房需求将不斷擴大。

然而，市場供應嚴重不足，目前僅4.1%學生可入住專業管理宿舍，超過6.5萬名學生依賴私人市場租房。

因此中原投資認為，學生宿舍市場潛力龐大，市場至2029/30年預計達1085億港元，将成為亞洲最具吸引力的另類房地産投資機會之一。

另一方面，香港特區政府方面也在釋放類似信号。

去年7月，香港發展局連同教育局推出城中學舍計劃，拟促成發展商改裝商廈成為學生宿舍。其後，施政報告亦宣布将計劃擴展至涵蓋新建的學生宿舍。

今年1月，香港發展局首次透過賣地方式推出學生宿舍用途的商業用地，邀請市場就位于啟德、沙田小瀝源和東涌東的三宗商地提交意向書，並預計最早于2026至27年度公開招標，推出其中一幅或多幅用地供發展學生宿舍。

在此背景下，華潤隆地入局學生公寓賽道，本質上也是一次市場“追風”。

從公司名稱可以知道，華潤隆地與華潤集團有着密切聯繫，為華潤集團下屬26家業務單元之一。

華潤隆地的歷史最早可追溯至1982年，為了解決香港華潤大廈建成後運營管理，華潤集團成立了隆地企業有限公司，後于2002年3月改名為“華潤物業”，直到2023年8月才重啟“隆地”之名，二度更名為“華潤隆地”。

雖然一開始只是作為香港華潤大廈的配套服務成立，但華潤隆地還是走出了自己的道路。

而且與兄弟公司華潤萬象生活一樣，華潤隆地也並不是一家單純的物企，主營業務包括綜合物業管理平台、資産管理平台以及生态圈業務，同時通過不斷地“買買買”實現業務破圈。

華潤隆地組織架構，來源：公司官網

具體來看，在物管業務方面，華潤隆地先後于2021年及2022年收購升捷物管及領先物管，加上華潤物管，三大品牌在管伙數約20萬，在管面積超1.4億平方呎。

資産管理業務方面，華潤隆地2023年起先後收購葵芳匯、藍塘傲格林威治村與停車場；2024年1月，以3.1億港元購入葵芳匯；同年12月，購入長沙灣的喜漾商場、喜荟商場、喜盈商場、喜韻商場及土瓜灣欣荣花園商場5個商場，分别作價4622萬、1.82億、6222萬、1.19億及6.26億港元，總價約10.35億港元。

生态圈業務平台則包括泰國長春置地、中藝業務、酒店業務等。

盡管此前並未深入接觸過學生公寓，但公司經過四十余年的發展，已積累豐富的商業物業建造和運營能力、酒店業務管理與拓展等能力，足以成為此刻謀新賽道的底氣。

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