觀點直擊 | 減債有成績 股權收購傳聞下的新世界發展要做好眼前事（實錄）

觀點網 新世界發展剛剛完成了一次債務大騰挪。

2025年11月，新世界發展發起一項債券交換計劃：以新發行的永續債及票據置換舊永續債及票據，發行額最多為19億美元﹙約148億港元﹚，包括最多16億美元（後續升至17.9億美元）利率9%的新永續債，以及利率7%于2031年到期的3億美元新票據。

這一債券置換涉及對原有債務的削減，這17.9億美元新永續債和3億美元新票據，對應了新世界發展原有的約44.9億美元永續債和22.67億美元票據。換句話說，削減幅度最高達約53%。

如今，相關計劃已宣告完成。以新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚為首的管理層，無疑将這視為一次重大勝利。

據2月27日舉辦的2026财年中期業績發布會上透露，截至交割日期，新世界發展實際上接受了179億港元永續債、19億港元票據的債務進行了置換。最終令永續債減少了87億港元，美元票據減少了4億港元。

管理層表示：“這次換債，可以減少我們未來的永續債成本，也是我們減債工作重要的一步。”

以更高的利率水平換取總債務的減少，新世界發展是要用“時間換空間”。不過就目前來說，新世界的業績仍在大市的影響下出現波動。

資料顯示，2026财年上半年，該公司收入同比下降約50%至83.91億港元；撇除投資物業公平值變動及減值虧損的分部業績同比下滑24%，錄得32.1億港元；核心經營溢利36.36億港元，同比下降18%。

但與此同時，由于新世界采取了多項措施推動“開源節流”，最突出的表現包括：香港樓市暢旺項目銷情理想、投資物業租金收入同比增長5%、行政開支和資本支出都有雙位數壓降……令公司毛利率重新回到60%高水平，股東應占虧損也收窄44%至37.3億港元，經營活動所得的現金流也保持為正。

這展現新世界發展在主動降杠杆中保持了業務韌性，其基本面依舊穩健。

七招減債情況

減債是外界對新世界發展關注的重點。

在去年年初舉辦的2025财年中期業績發布會上，管理層就曾提出集團正推行的“七招全力減債計劃”，當中包括積極出售發展項目、積極出售非核心資産、釋放農地價值、提高租務回報、精簡成本、暫停派息，以及積極的财務管理等。

這些計劃在2026财年内依舊取得了良好的效果。

繼續積極出售發展項目方面，新世界發展财年内完成了總應占合約銷售138億港元，穩步達成26财政年度指引，即達成270億港元銷售目標過半。其中，新世界在香港完成了合約銷售103億港元，為2021年以來最高紀錄，在内地則完成了32億元人民币銷售。

随着香港樓市持續升溫，新世界發展旗下項目銷情持續不錯。例如2025年9月推出的半山區“天禦”，成為2025年香港最多單位過億港元成交的項目；

九龍城Bohemian Collection組團内的“瑧博”于9月19日首次開盤，實現了當天售罄；2025年12月推出的“瑧爾”也在開盤首日完成了估清。

按計劃，2026财年下半年，新世界發展在香港将推出至少1300個單位。重點項目還有低密度豪宅項目“滶蘊”、位于西九龍的“瑧玥”、以及大圍地鐵站上蓋的“柏傲莊III期”，另外還涉及“滶晨I&II”、“柏蔚森I, II&III”等一些現有的熱銷項目。

内地方面，新世界期内則主要在銷售一些廣州凱旋新世界·廣粵尊府、廣州新世界·天馥和深圳西麗項目等樓盤的尾貨，沒有太大的業績爆發點。

釋放農地價值方面，資料顯示，在2025年内成功轉換50萬平方呎農地後，新世界預計在未來1-2年内能繼續轉換 200萬平方呎農地。

包括79萬平方呎的西貢沙下項目，該項目已在2025年11月獲香港城規會批準；50.4萬平方呎的榄口村項目；27.5萬平方呎的龍田村2期，而與華潤置地合作的17.3萬平方呎的龍田村4期已在2025年11月完成換地和開啟動工。

提高租務回報方面，新世界發展2026财年上半年投資物業租金收入實現了5%增長，旗下内主要項目的整體出租率表現穩健。

精簡成本方面，新世界發展财年内行政及其他營運開支同比降低18%至15億港元，資本支出再同比降低29%至35億港元。

暫停派息方面，過去一年新世界發展暫停了向股東和永續債持有人派息，以保留現金。目前，除經過置換的新永續債外，舊永續債亦将繼續暫停派息。

而積極管理财務方面，近一年來新世界接連完成了882億港元銀行再融資，還有約200億港元的債務交換，效果非常顯著。

業績發布會上，管理層表示會繼續執行“七招全力減債計劃”，並提出繼續降低整體債務是公司的首要目標。

預期中的“輸血”

有沒有注意到，上面描述的“七招全力減債計劃”只提及到六項。只因2026财年上半年，在資産出售方面，新世界發展並沒有太多動作。

而在此前的2025财年，新世界發展陸續出售了包括香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB、北京新景寫字樓、甯波新世界寫字樓，以及位于啟德體育園有限公司的股權等資産。

管理層曾指，2026财年會繼續推行相關出售計劃。

但就目前來看，相關的動作不多。僅在2025年7月有消息傳出，該公司将以28.5億元的價格，将其位于上海核心商圈的地標建築——上海香港新世界大廈的11至58樓寫字樓部分挂牌出售。不過後續新世界發展已進行辟謠，稱此為假消息。

換句話說，新世界發展針對“七招全力減債計劃”中資産出售的決策，在期内發生了改變。其或已不再需要通過低價處置旗下資産換取更多資金，現金流或來自他處。

事實上，早于2025年9月，就有市場消息提到，新世界發展控股股東鄭氏家族正考慮最快在今年底向公司注資約100億港元，並正在尋找能夠提供大致相同金額股權的合作伙伴。

此後，随着消息發酵，全球另類資管巨頭黑石集團成為了真實度最高的參與注資談判的對象，有關“黑石将收購新世界發展控股權”的傳聞自此流傳超過半年。

最新的報道是，黑石與新世界發展的談判始于2025年第四季度，目前處于核心條款磋商階段。黑石集團計劃通過“現金認購新股+受讓鄭氏家族舊股”的方式進入新世界發展，最終持股比例可能超過30%。

同時，鄭氏家族不會完全退出，但新世界發展會進行業務重組。

而新世界發展雖然已确認“周大福企業獲若幹潛在投資者就可能投資公司的事宜接洽”，但也表示未有“達成任何協議”，也不保證任何潛在投資會确實推進。

但也止不住外界期待這家努力解困途中的企業，能有這種“機械降神”式的自救劇情。

不過，新世界發展目前最重要的任務，還是要做好眼前具确定性的事。

什麼是具确定性的事？新世界發展的下一個業績爆發點将在2027财年到來。

資料顯示，新世界發展2027财年将陸續推出将軍澳百勝角香港鐵路通風大樓項目（700個單位），以及與華潤置地合作的龍田村項目（1800個單位）、與招商蛇口合作的馬适路項目（2300個單位）等北部都會區重磅項目。

在内地，深圳舊改項目“深圳新世界188号”的第一期住宅“Wellspring瑧悅”将入市。

以下為新世界發展2026财年中期業績會現場問答實錄（節選）：

現場提問：這次中期業績仍然是虧損，而公司從2024财年的中期業績開始就一直都是虧損的，請問什麼時候可以扭虧為盈？

管理層：今年上半年的虧損，仍然是受到非現金的撥備和一次性虧損所影響。我們這次因應市況，為某些發展物業和投資物業項目進行了非現金的撥備。如果撇除這些非現金撥備的話，我們今年的股東應占溢利其實是一個正數。

今年的上半年虧損，由去年同期的66億港元下降到這次的37億港元，減少了超過四成，也比去年的下半年97億港元要低，反映我們在提升收益和減少支出方面都取得了成績。

未來，我們會繼續優化運營效率，繼續努力提升賣樓的成績和經常性收益，嚴格管理開支，繼續做到穩中求進。我有信心在市況好轉後，盈利表現會逐步改善。

現場提問：關于過去半年的減債進度，當中大概有11.67億美元是通過永續債和債券的交換方案達成的。想問一下，接下來還會有類似的操作嗎？

管理層：集團任何有關債務管理的動作，都是會由公司整體的利益和财務穩健的角度出發的。不過，有關債券交換方面，集團目前沒有進一步的計劃。

集團會繼續全力推進我們的銷售，加快我們的資金回籠。在現金流穩定的情況之下，繼續降低整體債務是我們的首要目標。

現場提問：新世界在去年完成了882億再融資的時候，管理層說過會利用這個寶貴的時間去全力專注發展核心業務的。這一批再融資從2028年開始就會到期了。還有兩年多的時間，集團有什麼計劃可以達到長遠的财務健康？

管理層：大家都知道地産行業，周期是比較長的，所以策略的成果都需要較長的時間才能完全顯示出來。

但自從我在25年上任行政總裁時提出"七招減債"開始，公司一直都是用非常務實的方式去改善運營和财務狀況。這次的業績可以反映公司的虧損是減少了的，業務也持續穩定下來和繼續發展，都顯示了公司的運營是向積極和好的方向發展的。接下來，我們會繼續保持公司各方面的穩定的同時，也會繼續穩中求進，尋找新的增長點。

現場提問：公司有沒有任何供股配股方面的計劃？

管理層：改善現金流是公司一直以來的主要方向。作為公司的管理層，我們會慎重地考慮一切資本工具和方案。不過，我們目前並沒有供股配股的計劃。

現場提問：新世界早前向永續債的債權人提出了交換方案。新的永續債會不會如期派息，以及會不會有其他方案可以處理剩下的永續債？

管理層：關于新的永續債，集團會按照條款執行。舊的永續債息，就會繼續暫停派發。

我們之前講過，完成債券交換計劃，是為了提供一個選擇給我們的投資者，而投資者本身可以根據自己的彈性去作出相關的決定。集團一直以來都很積極地管理我們的财務，目標是降低我們的總負債，也遵守現有的債務義務。

在永續債的分派方面，我們想重申，集團是完全按照相關合約的條款來行事的。一切關于永續債的派息、其他安排或者相關的變動，集團都會按照合約和相關監管要求，在适當的時候作出通知和公布。

現場提問：新世界接下來還有多少庫存，未來兩年在香港還會推售多少個單位？在内地的情況又如何？

管理層：我們計劃在26财年下半年在香港合共推售超過1300個單位。

在27财年，我們會主推在北部都會區的兩個項目，和位于将軍澳百勝角的項目。其中北部都會區的兩個項目已經在去年動了工。政府在前天的财政預算案都再次重申北部都會區對香港發展的重要性，提出會加快招商引資和加大投放，在北都發展，釋放私人土地的潛力。而我們也會繼續積極地支持政府的政策。

關于内地，2026财年的重點是計劃在下半财年推出位于深圳的城市更新項目"新世界188号"。這個項目的總建築面積約63萬平方米，将會提供大概3000個住宅單位，也設有6萬平方米的步入式商業街。我們目標是要打造一個高品質的港式生活社區。首期住宅項目預計會在2026年第二季度開始銷售。

相信憑借我們卓越的品牌力和我們産品的兌現能力，這個項目會為下半财年的銷售作出貢獻的。

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