太古地産雙面2025：如何把握辦公承壓、零售復蘇的節奏？

觀點網 •

2026-02-08 22:15

從太古地産儲備項目預計落成時間看，2026年是該公司非常關鍵的一年。

觀點網 踏入2026年，太古地産發布了最新的全年營運數據。

在此之前，LVMH、愛馬仕Hermès等奢侈品集團，以及另一家高端零售地産運營商恒隆集團，已發布了全年或季度業績，情況都不錯。

其中，全球最大奢侈品集團LVMH 2025财年全年總營收比上年下降5%至808億歐元，在有機基礎上為-1%。但Q4總營收有回升趨勢，在有機基礎同比增長1%至227億歐元。

分地區看，Q4同期中國所在的亞洲市場也出現了改善，LVMH期内該地區有機營收同比增長1%，好于市場預期。LVMH集團管理層在電話會議上亦提及中國消費者整體消費表現呈現積極趨勢。

更早前，愛馬仕（Hermès）2025年前三季度營收119億歐元，按固定匯率計算同比增長8.6%。其中，亞洲（不含日本）區域銷售額同比增長4%，該公司更提及大中華區表現特别亮眼。

這些迹象都顯示了中國内地奢侈品市場在一定程度上出現了回暖。

反映到零售地産運營商上，恒隆地産2025年内地商場組合租金收入重歸上升軌道，期内同比增長1%至48.71億元；租戶銷售額則同比攀升4%。除部分項目外，多數商場均實現了正增長。

同時，不止重奢品類，恒隆管理層在業績會上更表示，非奢侈品類比如餐飲和運動品牌成為了項目業績增長的火車頭。

在此背景下，太古地産旗下商場的表現同樣亮眼。

辦公承壓

2025年，香港辦公樓市場整體呈現“前期波動，後期趨穩”态勢，租金跌幅和空置率攀升情況主要集中于上半年。

而到下半年，由于IPO市場回暖等一繫列因素，香港辦公樓租賃業務氣氛整體有所改善，金融、财富管理及專業服務行業推動了核心區優質辦公樓的需求。

數據顯示，到2025年第四季度，香港辦公樓租金跌勢已顯著放緩並趨于穩定，空置率也自年中高峰後開始下降。

根據世邦魏理仕的報告，2025年第四季度市場整體租金環比微升0.6%，為2019年第二季度以來首次錄得增長。2025年全年整體租金則同比下降2.9%，不過跌幅為2019年以來最小。

只是以全年作為維度進行觀察，數字依舊不會太漂亮。太古地産管理層此前已在中期業績會上暗示：“香港辦公樓市場在2025年下半年還是會比較疲弱，持續的需求較少。”

圖片來源：企業公告，商業客截取

期内，位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，租金下降13%，位于港島東部鲗魚涌的太古坊延續了二季度的表現，租金減少15%。

不過，上述項目的租金水平雖持續承壓，但整體降幅不大，最新租金水平已不再有前幾年曾經出現的明顯下滑現象。

更重要的是，這批辦公樓項目出租率表現仍然不錯。年内，太古廣場出租率從提升至96%。11月，該項目更有重要租戶東方匯理将其在太古廣場租約延長至2034年。據了解，東方匯理在太古廣場二座租用了的四層樓，辦公室面積共約8.5萬平方呎。

而太古坊出租率則保持穩定在89%，港島東中心及太古坊一座出租率保持在90%以上。太古坊二座出租率爬升至73%。包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在内的“其他太古坊辦公樓組合”出租率在88%。

至于内地市場，項目租金和出租率基本沒有太大變化。不過頤堤港一座呈現正增長，從2024年末的83%上調至93%。

零售復蘇

2024年，太古地産零售物業租金收入首次超過辦公樓物業，成為業績的重要引擎，2025年行情回暖，該公司零售物業表現更加強勁。

從最新披露的2025年全年運營數據來看，太古地産所持零售物業出租率和銷售額實現全面增長。

圖片來源：企業公告，商業客截取

首先是香港物業，太古地産香港零售物業整體表現十分穩定，太古廣場購物商場、太古城中心、東荟城名店倉作為各自區域内標杆項目，毫無意外均維持了100%出租率。

随着香港零售業持續回暖，據香港政府統計處最新數據顯示，2025年12月零售業總銷貨價值按年上升6.6%，已實現連續八個月增長。

上述三個項目自然全部回歸了正增長，特别是與旅遊業關繫更深的東荟城名店倉，在Q3實現正增長0.2%後，全年數據繼續提升至1.6%；位于港島核心位置的太古廣場商場，也繼續成為表現最好的項目，年内零售額同比增長5.6%。

内地市場則有更多亮點，太古地産位于内地的六個商場，2025年銷售額均錄得同比增長。

其中，增長表現最好的是上海興業太古匯。得益于2025年LV全球最大地標“路易号”帶來的熱度與客流，該項目期内實現了49.6%銷售額正增長，錄得所有項目之最。

2024年，受到升級改造影響，興業太古匯曾長期面臨大面積空鋪，如今空缺已得到填補，引入了不少熱門品牌。例如2025年10月，美國運動時尚品牌Sporty & Rich在此開出中國首家精品店。

随着硬件升級，興業太古匯正持續提升品牌陣容。2025年内和2026年初，項目亦陸續引進了新加坡創意設計品牌BEYOND THE VINES中國首店、設計師時裝品牌GAR?ON BY GAR?ON首家線下店、英國高端自行車品牌 FACTOR中國首店、瑞典運動品牌CRAFT中國首店、Ann Andelman Café全球首店等品牌門店。

北京三里屯太古里在2025年同樣取得11.2%雙位數增長，該項目剛剛宣布其煥新升級已達成重要里程碑。

資料顯示，三里屯太古里此次戰略性升級自2022年正式啟動。至今，項目北區近一半商業空間完成煥新以及品牌陣容優化，Dior、Hermès、Louis Vuitton、Tiffany & Co.等一衆奢侈品牌旗艦店相繼進駐，包括落地了全國首家迪奧之家、北京第二家路易威登之家兩個重磅門店。

南區與西區也進行了優化。其中，南區側重潮流升級，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全國首店。最新，耐克全球首家ACG品牌門店“ACG大本營”也進入了三里屯太古里。

除此之外，據統計全年招調品牌達到60多家，擁有強力業态陣容的上海前灘太古里期内實現了6.9%銷售額增長；緊随其後的是成都太古里，銷售額增長為6.5%；北京頤堤港和廣州太古匯則分别實現了2.7%和1.6%的增長，後者在2025年Q3完成了止跌回升。

展望未來，從太古地産儲備項目預計落成時間看，2026年是該公司非常關鍵的一年。

這一年，太古地産将迎來北京太古坊、三亞太古里、上海前灘綜合發展項目、上海陸家嘴太古源等多個項目的揭幕。