唯品會、銀泰、錦江們募資314.7億 新老選手搶閘商業不動産REITs

觀點網 去年12月31日，證監會正式發布《關于推動不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（63号文），以及《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》（21号文），標志着商業不動産REITs試點正式啟動。

公募REITs資産類型實現從基礎設施向商業不動産的擴容，市場也進入“基礎設施+商業不動産”雙輪驅動階段。

彼時，便有業内人士預期，商業不動産REITs或将迎來一輪申報與發行熱潮。如今，經過近一個月的籌備，首批商業不動産REITs正式來襲。

1月29日，三只商業不動産REITs申報至上海證券交易所，並于當天更新項目狀态為“已受理”。 這三只項目分别為華安錦江封閉式商業不動産證券投資基金、中金唯品會封閉式商業不動産證券投資基金，以及匯添富上海地産封閉式商業不動産證券投資基金，均為首次發售，預計募資131.75億元。

而就在次日，又有五只項目完成項目申報，並在當日稍晚時候獲得上交所的受理，預計募資規模182.995億元。僅兩天時間，上交所已完成八只商業不動産REITs項目的申報受理工作，相關項目的募資規模合計達314.745億元。

數據來源：網絡公開資料，商業客整理

一方面是申報的項目數量較多，另一方面随着新政的調整，底層資産的所處業态也更多元。此次集中申報的八只商業不動産REITs項目，就涉及了商業綜合體、零售、辦公樓、酒店等多元業态。

更值得注意的是，其中甚至包含了兩單以奧特萊斯項目為底層資産的項目。

唯品會奧萊二次“嘗鮮”

截至2025年末，已發行上市的12只消費REITs中，以奧特萊斯項目為底層資産的僅有兩單。其中，2024年8月28日上市的華夏首創奧萊REIT，為該類型的首單項目。第二單以奧特萊斯作為底層資産的消費類基礎設施公募REITs是中金唯品會奧萊REIT，發行上市時間已經來到一年後。

去年9月12日，以杉杉商業作為原始權益人及運營管理機構的中金唯品會奧萊REIT，于上海證券交易所上市。其底層資産是位于甯波市海曙區集士港鎮的杉井奧特萊斯項目，是原始權益人杉杉商業集團有限公司的首個奧特萊斯項目。

同時，中金唯品會奧萊REIT的發起人唯品會控股有限公司，是國内領先的品牌折扣電商，也因此中金唯品會奧萊REIT成為目前國内市場上唯一一單帶有新零售特點的産品。

該産品募集份額為10億份，發行價格為3.48元/份，最終以34.8億元的募資額創下年内消費基礎設施REITs新高。

此次申報商業不動産REITs，顯然是唯品會與杉杉商業對C-REITs的又一次探索與嘗試。在底層資産方面，發行人繼續選擇了運營時間較長、進入穩定期的兩個項目——鄭州杉杉奧特萊斯項目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項目。

其中，鄭州杉杉奧特萊斯項目開業于2016年9月，迄今已運營近10年，該項目分三期建設，分别竣工于2016年9月、2021年7月、2024年8月，總建築面積約11.20萬平方米；哈爾濱杉杉奧特萊斯項目于2015年9月開業，迄今已運營近11年，該項目總建築面積為13.06萬平方米。

截至2025年12月31日，鄭州項目與哈爾濱項目的土地剩余使用年限分别約30.68年、27.14年，具備長期經營基礎。

與此同時，在業績表現方面，兩個項目同樣能夠在杉杉商業體繫内所有項目中排名前列。

以剛剛結束的2025年度為例，鄭州杉杉奧特萊斯項目的整體客流量達到968萬人，整體銷售額約21.58億元；哈爾濱杉杉奧特萊斯項目的整體客流量達到1020萬人，整體銷售額約16.72億元。

2023年至2025年，鄭州項目的平均出租率分别為99.44%、99.27%、99.52%，始終維持在99%以上；哈爾濱項目的平均出租率也維持在高位，分别為99.56%、99.61%、99.89%。兩個項目近三年均接近滿租。

據悉，在項目發行前，鄭州杉杉奧特萊斯項目和哈爾濱杉杉奧特萊斯項目的運營管理由杉杉商業與項目現場運管團隊協同完成，項目現場運管團隊執行杉杉商業統一的管理制度和業務流程並受杉杉商業總部管理。

依托杉杉商業的品牌資源，各項目能夠匯聚諸多優質品牌，並由此于在地市場建立起核心的競争壁壘，對追求品牌與折扣的消費者具有強大号召力。

憑借高質高效的經營協作，超十年的成熟運營，以及強大品牌資源，兩個項目均在當地市場建立起標杆地位。

募集說明書顯示，鄭州杉杉奧特萊斯項目是河南省銷售額排名第一的奧萊項目，遠超競品，具有較強的先發優勢與區域壟斷地位，且營業額坪效、運營淨收益率等經營業績指標仍在快速增長。

2025年，項目的入駐品牌中有超過100家門店的銷售額位列該品牌河南奧萊門店第一，匯聚超過45家省内獨家/省内首家奧萊店。

哈爾濱杉杉奧特萊斯項目則是黑龍江省内銷售額第一的奧萊項目，2025年月銷售額坪效約為2232元/月/平方米，約為競品項目的2倍。在2025年，項目入駐品牌中超過80家門店的銷售額位列黑龍江省奧萊門店第一。

此次，中金唯品會封閉式商業不動産證券投資基金以鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目為投資標的，預計募資規模為74.7億元，成為本輪八只獲受理的項目中，募資規模最高的項目。

據悉，募集資金将用于與主營業務相關的存量資産收購、新增投資，以及償還債務、補充流動資金等，但不會用于購置商品住宅用地。

深層次的多元

在1月30日，國泰海通砂之船封閉式商業不動産證券投資基金也獲得上交所的受理。這是本次八只商業不動産REITs中，僅有的兩單以奧特萊斯項目作為底層資産的産品。

招募說明書顯示，其底層資産為砂之船（西安）奧特萊斯項目，預計募集資金規模50.64億元，僅為中金唯品會封閉式商業不動産證券投資基金募資規模的67.79%。

底層項目的建築面積14.13萬平方米，可供出租面積7.84萬平方米。整體分為A、B兩個商業區域，A區開工時間較早，為2015年9月1日，B區開工于2026年1月4日，但兩個區域同日竣工，于2017年9月投入運營。

華安錦江封閉式商業不動産證券投資基金是截至目前唯一一單以酒店為底層資産，申報發行公募REITs的産品。

項目底層資産是分布在廣州、鄭州、長沙、合肥、武漢、沈陽、石家莊、福州、常州、江陰、南昌、紹興、晉江、泰州、廊坊、蕪湖、甯德、鎮江等全國18座城市的21家“錦江都城”品牌酒店，預計募資規模為17.03億元。

據招募說明書顯示，除錦江都城長沙開福五一廣場店是在2018年投入運營外，其余酒店均集中在2011年至2014年期間投運使用。

2022年、2023年、2024年，以及2025年前三季度，平均入住率分别為58.4%、69.37%、62.39%、61.58%；平均房價由252.79元/間，升至258.33元/間；每間可售房收入則由147.63元增至159.08元。

該項目若最終順利發行，有望成為C-REITs市場中，首只以酒店業态項目為底層資産的産品，為後續同類項目提供可復制的示範樣本，對于豐富公募REITs資産類型具有重要意義。

除了上述提到的項目外，首批獲得受理的還有華夏凱德封閉式商業不動産證券投資基金、華夏銀泰百貨封閉式商業不動産證券投資基金、華夏保利發展封閉式商業不動産證券投資基金、華安陸家嘴封閉式商業不動産證券投資基金、匯添富上海地産封閉式商業不動産證券投資基金，覆蓋央企、地方國企、民營企業、外資企業等多元主體。

可以說，商業不動産REITs申報與發行熱潮的興起，不僅標志着商業不動産證券化邁出關鍵一步，也為長期以來有意發行REITs卻受限于各類條件的原始權益人項目資産帶來了新機遇。

市場參與的積極性，被陸續點燃。1月30日，光大嘉寶股份有限公司發布公告稱，公司參與投資的在管基金上海光翎投資中心（有限合伙）和天津安石錦瑞股權投資基金合伙企業（有限合伙），拟分别以持有的靜安大融城項目和江門大融城項目，作為底層資産開展商業不動産公募REITs申報發行工作。

據悉，靜安大融城項目位于上海市靜安區，總建築面積約18.9萬平方米；江門大融城項目位于廣東省江門市蓬江區，總建築面積約12萬平方米。兩個項目均為商業零售業态。

光大嘉寶在公告中提及，參與投資的在管基金發行商業不動産公募REITs，有助于公司盤活存量資産，暢通不動産資産管理“募、投、管、退”循環，提升“大融城”品牌形象，有利于公司可持續發展，不存在損害公司利益的情形。

顯然，首批八只項目僅為前奏，還有更多項目在申報發行的路上。

随着試點項目逐步落地、機制日趨成熟，商業不動産REITs有望邁入常态化發行階段，進一步健全多層次資本市場體繫，為C-REITs市場注入新活力。而在此過程中，持有優質商業不動産的企業，以及優質的底層資産，更有機會脫穎而出。

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