觀點直擊 | 恒隆業績回暖 陳文博：今年應該會有強勁的開局（實錄）

觀點網 作為紮根中國内地的高端商場業主，恒隆地産業績有了起色。對比各大奢侈品品牌發布的最新業績情況，也能看到這種回溫趨勢。

全球最大奢侈品集團LVMH近期公布了2025财年業績，全年總營收比上年下降5%至808億歐元，在有機基礎上為-1%。但Q4總營收延續了Q3回升趨勢，在有機基礎同比增長1%至227億歐元。

分地區看，Q4同期中國所在的亞洲市場也出現了改善，LVMH期内該地區有機營收同比增長1%，好于市場預期。

據報道，LVMH集團首席财務官Cecile Cabanis在電話會議上提及，雖然中國本土市場仍受到宏觀環境影響，但中國消費者整體消費表現呈現積極趨勢。中國消費者在海外市場的消費已有所改善，而本土消費則保持穩定。

英國奢侈品牌?Burberry（博柏利）2026财年Q3業績則顯示，期内大中華區可比門店銷售額同比增長6%，成為全球增幅最高的市場，主要得益于本地消費增長和Z世代消費者的強勁表現。

更早前，愛馬仕Hermès2025年前三季度營收119億歐元，按固定匯率計算同比增長8.6%。其中，亞洲（不含日本）區域銷售額同比增長4%。該公司更提及大中華區表現特别亮眼。

這些迹象都預示，中國内地奢侈品市場盡管未有明顯反彈，但一定程度回暖是存在的。

“V”型復蘇

因此反映到具體業績表現，2025年全年，恒隆地産總收入錄得99.5億港元，較去年下跌11%；整體營業溢利上升1%至港币65.27億元。

收入下跌的主要原因是物業銷售收入下降83%至2.64億港元，而恒隆地産目前在售物業不多，内地和香港可供銷售項目如藍塘道項目、武漢恒隆府、昆明君悅居等，項目素質高且售價都不低，因此銷售是需要等待時機的。

比較實用樓盤是位于香港九龍灣的皓日（The Aperture），該盤去年入賬了24個單位。總的來看，物業銷售業務每年收入的波動大，並非恒隆的主營業務。

物業銷售闆塊之外，得益于商場闆塊回暖對沖寫字樓闆塊，恒隆地産物業租賃收入僅輕微下跌1%，至93.89億港元，物業租賃營業溢利也同比微跌1%錄得66.63億港元。

情況要比2024年好得多，恒隆物業彼時租賃收入和營業溢利分别下降了6%和9%。

分闆塊看，寫字樓業務壓力仍然較大。期内，恒隆香港寫字樓租賃收入同比下滑1%至10.04億港元；内地寫字樓租賃收入則錄得10.05億元人民币（以下涉及内地業務均以人民币元表示），跌幅達到8%。

“内地和香港的寫字樓市場，今年的情況比較艱難。”董事長陳文博表示，但他也比較看好後市能夠企穩。

而且，恒隆地産旗下寫字樓出租率一直保持穩定，能夠面對波動。資料顯示，恒隆香港寫字樓組合期末出租率達到90%，内地組合數據穩定在八成左右。

目前還在任的總裁盧韋柏則提供了一個獨特視角：“我個人的看法，如果未來有更多外國元首到訪中國，帶動更多外資回流内地投資，那麼内地寫字樓市場就有可能出現逆轉。”

就現階段而言，恒隆寫字樓業務仍要再承壓久一些。與之對比，商場闆塊在2025年有了更好的表現。

财報顯示，恒隆香港零售物業組合收入下滑4%至17.42億港元，但由于這些物業大多數屬于民生商場，抗風險能力較強，因此出租率沒有受到沖擊，維持在95%高位。

在内地，恒隆地産内地商場組合租金收入重歸正增長，期内同比增長1%至48.71億元；租戶銷售額則同比攀升4%，整體出租率也在96%。

除天津恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場外，多數商場均實現了正增長。

圖片來源：恒隆地産2025年全年業績報告

其中，上海兩個最重點項目——上海恒隆廣場收入實現了1%增長，上海港匯恒隆廣場則增長了2%。且兩個項目同期租戶銷售額增長達到4%和20%，也反映市場是有明确暖意。

滬外“三巨頭”方面，無錫恒隆廣場在整體租戶銷售額上升3%的情況下，錄得收入增長10%，主要由租金上調帶動；大連恒隆廣場去年推動了持續的租戶調整，收入和租戶銷售額分别增長12%和14%；昆明恒隆廣場收入和租戶銷售額也分别同比上升9%和7%。

值得注意的是，無錫、大連和昆明三個滬外最強項目，增長率繼續領先了上海兩個核心項目。這三個滬外項目雖然也有重奢成份，但“奢”度是比不過上海項目的。

陳文博對此回應：“以往大家一直說我們是靠奢侈品業務引領增長。但這一次，反而是那些非奢侈品領域，比如大衆化的餐飲和運動品牌，成了增長的火車頭。”作為佐證，2025年内，迪桑特DESCENTE也開進了上海恒隆廣場。

回顧去年全年表現，陳文博表示：“如果拆分我們的數字，會發現我們2025年上半年和下半年的差别很大，而且進步了不少。”

“今年全年業績差不多是輕微的V型復蘇，可以說是穩步前行。”他評價，除了下半年表現好于上半年之外，也會發現第四季度無論是客流還是零售額幾乎都創下了新高。

圖片來源：恒隆地産2025年業績發布會簡報

2026年的情況還需要再觀察，但目前已經有了非常強烈的積極信号。

“今年應該會有一個強勁的開局。”陳文博稱。

而盧韋柏也補充，今年由于農歷新年比去年晚，因此預計商場組合第一季度業績整體會比去年好。

“非傳統”策略

如果要問恒隆地産2025年最重要決定，可能就是在“V.3”策略下拓展的4個項目。

其中，上海恒隆廣場拿下梅龍鎮廣場20年營運租賃，商業體量随之擴大了44%，商業面積增至約12萬平方米，彌補了項目體量短闆；無錫恒隆廣場拿下毗鄰商業項目（原新世界百貨）長期租約，項目零售面積擴大了38%，将引入超80個新品牌，進一步鞏固區域優勢；杭州恒隆廣場拿下杭州百貨大樓南、北座20年租賃協議，使待開業杭州恒隆廣場零售面積增加40%。最重要的是，項目臨街展示面從0大幅增加至200米；昆明恒隆廣場拿下街區項目尚義街，這一舉動是對商場的整體業态的重要補充。

圖片來源：恒隆地産2025年業績發布會簡報

“V.3”策略是恒隆聚焦核心項目的精耕細作，面對市場飽和、競争加劇及拿地成本高企的新環境，恒隆在“V.2”策略成功基礎上進行了升級。

V.3策略不再尋求進入新城市，而是聚焦于已成功的核心城市，圍繞現有項目進行“再投資”。主要采取長期運營租賃等資本效益更高的方式，獲取毗鄰現有項目的物業進行擴容和升級。

“不是簡單的輕資産拓展。”盧韋柏說。

陳文博則表示：“一直以來，我們都是比較傳統的開發商模式，買地、建樓、然後出租。這個周期，快的話要六七年，正常情況要七八年；要是進度慢一點，差不多要十年才能收到第一筆租金，從拿地到實現回款的周期很長。”

他指，“V.3”策略的一個核心優勢就是大大加快了恒隆地産的回款速度，“雖然現在大家都在讨論利率問題，覺得利率變化是短期現象，但長期走勢如何也不能确定。”

過去，恒隆以購地自建的重資産模式，在九個城市打造了11個高端商業綜合體，成功樹立了“恒隆廣場”作為高端零售代名詞的品牌形象，但随之而來的是較大資本支出。

2025年以來，寒意已吹向香港房地産行業，這讓一貫謹慎的恒隆必須采取行動，轉換策略。

“我們現在推行V3戰略的城市，都是已經擁有成熟優質商場的地方。在這些本身就很強的商場基礎上再進一步，哪怕只提升1%的業績，都是很大的數字。”陳文博強調，恒隆要在這個基礎上進行創新，增加更多首店和特色品牌，同時充分利用現有的資源，包括員工、人脈關繫、渠道等等來做提升。

“V3戰略對公司來說，不是策略的改變，而是重要的策略升級。”陳文博總結表示。

以下為恒隆集團及恒隆地産2025年全年業績發布會現場問答實錄節選：

現場提問：今年第一季度，香港和内地零售銷售情況有沒有進一步改善？另外，香港零售銷售額什麼時候能恢復正增長？關于盧韋柏先生，為什麼才五十幾歲就決定退休？

盧韋柏：今年第一季度的情況，首先，一月份零售數據和去年同期差不多，這其實是一個非常好的消息，因為去年農歷新年是1月27日，通常農歷新年銷售高峰是在年前三個禮拜，所以去年銷售高峰其實集中在一月份。

今年大年初一是2月17日，也就是說銷售高峰現在才剛開始。如果一月份數據能和去年同期持平，很有信心一二月份加起來的業績會比去年更好。

客流方面也沒有看到減弱迹象，畢竟中國消費旺季主要還是在新年。所以，從一二月份情況來看，我們的表現其實是有過之而無不及的。

再看香港市場，前11個月數據其實並不算太差。因為我們的商場大部分都是民生型商場，受沖擊相對較小。而且我們也注意到12月份數據有了明顯改善，所以非常希望香港零售銷售額能在2026年打平。

當然，我們也知道2026年還有很多挑戰，肯定要對品牌進行調整和更新。但我們有信心，尤其是在遊客較多區域，通過品牌煥新能進一步帶動客流和零售額的增長。

第二個問題其實涉及個人隐私，不過我已經回答過很多次。

首先，我覺得退休不應該只用年齡來衡量。可能大家不知道，我很多年前就決定55歲退休，現在56歲才退，已經推遲了一年。

所以我不是因為想撂挑子才退休的。其實之前也提過，八年前加入恒隆時，陳先生（陳文博）還沒擔任董事長。加入兩年半之後，陳先生才出任副主席。到今年8月，陳先生擔任董事長已經兩年半了，所以退休不是突然決定的。

在這八年里，我見證了恒隆的不斷成熟和發展，也見證了不同階段的成長，我也參與其中，付出了很多心血。

剛才陳先生也說了我退休後的打算，我開玩笑說，身份從“爸爸”升級成了“球童”。因為我女兒很喜歡打高爾夫球，我希望在她還沒上大學之前能擔任她的球童，這是我非常想做的一件事。

當然，這也是我多年前就規劃好的人生安排，絕對不是一時沖動想甩手不幹，只是之前一直沒機會和大家分享我的想法。其實在一年前，我就已經通知了董事會，陳先生也知道這件事。從通知董事會到正式退休，中間有二十多個月的時間。

剛才陳先生也說了，我退休後會繼續擔任公司顧問至少一年。所以不是丢下大家不管，作為顧問也不會只挂個名，而是會實實在在地做很多事情，繼續支持恒隆的業務發展，也希望看到我們之前播下的種子能夠繼續生根發芽、茁壯成長。

現場提問：剛才提到寫字樓市場壓力很大，請問管理層怎麼看待内地和香港的寫字樓市場？現在是否已經觸底？住宅方面也提到市場回暖，未來會不會考慮進行收購或者投地？

盧韋柏：香港寫字樓，我們的持有量本身就不多，從市場情況看，第四季度大部分新增供應都已經被消化了，也看到有不少公司入駐，所以我覺得香港寫字樓市場可能已經企穩了。

内地的情況不一樣，大家都知道内地寫字樓供應一直在持續增加。而且目前暫時看不到外資有擴張迹象。我們的甲級寫字樓租戶主要以外資企業為主，當然也有一些内資企業。

所以現在的首要任務是維持出租率，就算是租期還沒到的租客也會來談判，我們不得不和現有租客重新協商租約條款。

在内地當前市場環境下，我們的寫字樓出租率能保持在八成以上，其實已經算是不錯的成績。當然，你問這個困難時期會持續多久？預計大概還會維持18-24個月，之後市場應該會慢慢企穩，就像現在的香港市場一樣。

其實去年香港中環寫字樓市場也是未穩定的，但一年後的今天，大家看到中環市場已經穩定了不少。所以我希望下次再在這個場合讨論的時候，内地寫字樓市場也能開始企穩。

我個人的看法，如果未來有更多外國元首到訪中國，帶動更多外資回流内地投資，那麼内地寫字樓市場就有可能出現逆轉。

最近已經有不少國家元首到訪中國，我覺得這是一個很好的兆頭和趨勢。如果能有更多外資和外國公司來内地投資，甲級寫字樓市場肯定會迎來很好的發展機遇。

關于住宅市場，其實這個不用我們多說，大家看報紙也能知道，去年下半年香港住宅市場明顯回暖，有媒體甚至形容是迎來了“小陽春”。

這在整體宏觀經濟環境下是可以理解的，因為利率開始回落，資金流動性也變得寬松。尤其是很多人會進行去美元化操作，要麼選擇相對穩定的港币，要麼把資金投入股市，所以港股也漲到了27000多點。

當房價調整到合理水平，同時利率開始回調的時候，也有不少資金回流到住宅市場。所以對于手上剩下的住宅項目，我們是很有信心的。

至于會不會繼續投地，當然要看地價如何。如果地價合理，符合我們的入市標準，當然會參與競拍。但要重申的是，我們目前的首要目標是減債，先把現有項目做好，之後再考慮擴張。

但這並不代表如果遇到好的機會，我們會放棄出手。

現場提問：關于上海港匯恒隆廣場，去年收入增幅是2%，但租戶銷售額增長了20%，想了解一下背後的原因。

盧韋柏：因為我們租金結構中固定租金占比較高，所以租戶銷售額增長對租金收入的帶動作用沒有那麼明顯，這是很正常的情況。

反過來，當市場下行時，固定租金占比高的優勢就顯現出來了，能保證我們的收入相對穩定。所以在港澳地區，租金結構中固定租金占比一般都會高一些。

現場提問：如何看待LVMH等奢侈品集團的内地策略和市場變化？

盧韋柏：我和陳先生在12月份去了歐洲，和很多品牌方進行了交流，他們都認為中國仍然是最重要的市場。

因為現在全球經濟形勢都比較復雜，對他們來說，中國不僅是重要的銷售市場，更是品牌推廣和價值提升的關鍵陣地。

他們對2026年市場表現還是比較樂觀的，雖然不一定會出現爆發式增長，但預計會實現個位數增長。

不過也有一些品牌因為前幾年擴張速度太快，現在可能需要适當收縮。不只是LVMH，很多品牌都有這樣的調整計劃，過去一兩年奢侈品市場可能處于一個回調期。

但大家不要忘了，很多奢侈品品牌都是在經濟下行周期中逆勢崛起的。所以現在的情況可能和部分品牌的定價策略有關，比如價格過高、調價過于頻繁；也可能和設計有關，所以很多品牌都在考慮更換設計師。

當前市場正處于一個轉型調整期，我們和品牌方的看法基本一致，都認為2026年會是恢復增長的一年，不過增長幅度會相對保守，大概是中等個位數的增長。

現場提問：過去幾年集團策略都是以“保命保本”為主，現在市場環境有所好轉，請問陳先生，2026年集團策略方針會不會變得更加進取？

陳文博：雖然我們看到市場有所回暖，但整體來看，我覺得還是要保持謹慎。

看看現在的國際形勢，打開任何網站看到的新聞都是我們十年前完全想不到的事情。所以，雖然今年我們不會再提“保本保命”口号，但整體策略還是會偏保守。

剛才盧韋柏先生也提到，我們當前首要任務是還債。因為我們覺得債務是一個很大的風險，不希望背負過多債務，所以要适當削減負債。

盡管市場有所好轉，但還沒到可以大舉擴張、積極投地的階段。我們對今年的發展會持審慎樂觀态度。其實我們新聞稿標題已經說明了我們的态度，不是“穩中求勝”，而是“穩中向前”，因為我們已經做到了“穩”。

在2025年基礎上，我們要尋找新的增長動力，而“V3戰略”就是我們為增長鋪排的重要舉措，而且推行這個戰略不需要投入太多資金。以前買地建房可能要投入百億級别，現在只需要十分之一資金就夠了。

我們之所以推行這個戰略，不是因為要刻意改變，而是因為市場本身已經發生了變化。

如果大家去内地看，就會發現很多商場的業态和品牌都一模一樣。可以說，在市場過剩階段，那些成功的商場會變得更加成功。我們V3戰略的核心思路，就是如何讓現有成功項目變得更加成功。

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