保利跟進商業不動産REITs 打包大灣區寫字樓、購物中心入池

觀點網 前不久，茂業商業剛剛打響商業不動産REITs的第一槍。而今，保利發展也迅速跟上節奏、高調入局。

1月27日晚，保利發展正式官宣，将以廣州保利中心與佛山保利水城兩大項目作為首發陣容，啟動商業不動産REITs的申報發行工作。

實際上，自證監會啟動商業REITs試點以來，中國公募REITs市場已悄然變道，從過去單一的“基礎設施”賽道，躍入“基礎設施+商業不動産”雙輪驅動的新階段。

對保利發展來說，這次申報既是緊跟政策的戰略落子，更是其推動“輕重資産”模式轉型的關鍵一躍。

更重要的是，作為行業頭部，保利此舉自帶“風向標”意義，如若此番探索能夠順利通過審核，無疑将為市場上大量的存量商業地産，描繪出一條清晰的資本退出新路徑。

保利閃電入場

試點文件剛剛落地，保利發展就以閃電般的速度速入局，搶灘商業不動産REITs新賽道。

1月27日，保利發展公告披露，拟以持有的商業不動産項目作為底層資産，開展商業不動産REITs申報發行工作。

此次入池的資産包陣容明确，包括廣州保利中心及佛山保利水城。

其中，廣州保利中心坐落于珠江新城核心區，由保利發展全資子公司廣州市瑞咨企業管理有限公司持有。

該項目毗鄰廣州地鐵5号線獵德站，總建築面積約12萬平方米，涵蓋23層辦公空間及3層商業配套，是集超甲級寫字樓、高端商業于一體的地標綜合體。

從公告的情況來看，此番入池的資産僅為其中的辦公樓部分。

而佛山保利水城項目則位于佛山市金融CBD，是集購物、休閑于一體的大型商業綜合體，由保利發展全資子公司佛山保城企業管理有限公司持有。

資料顯示，項目位于廣東省佛山市南海區千燈湖畔，2009年4月25日正式開業，總建築面積達40萬平方米，項目由東廣場與西街兩部分構成，東廣場為集購物、餐飲、休閑于一體的封閉式商業中心，西街則定位為24小時營業的河岸酒吧及娛樂街區。

對保利發展而言，此次申報不僅能夠推動存量資産證券化、盤活資金沉澱，還可以優化資産負債結構，提升整體資産運營效率與現金流健康度。

從更長遠來看，若成功發行，保利有望構建起“投融管退”的完整資本閉環，為可持續發展注入活水。

而從行業視角來看，保利此次行動的意義或許更為深遠。

2025年12月31日，中國證監會正式發布《關于推出商業不動産投資信托基金試點的公告》，明确将商業綜合體、零售、辦公、酒店等多元業态納入公募REITs發行範圍，並鼓勵企業以業态相近、功能互補的資産組合形式參與申報。

政策窗口剛剛打開，市場便聞風而動，茂業商業率先申報，保利發展緊随其後，兩者在不到一個月内接連落子，反應迅捷。

無論是茂業商業或是保利發展，作為行業頭部，兩家企業的一舉一動，似乎都具有信号燈的意義。如若保利發展此次申報能夠順利落地，将為存量商業資産開辟一條清晰的資本化退出路徑，為行業點亮前行的燈塔。

資産包考量

此次申報，保利發展選取了位于灣區的寫字樓及購物中心資産，個中緣由或許不難猜測。

首先，從區位價值來看，廣州保利中心坐落于珠江新城，這里無疑為廣州的商務“心髒”，其寫字樓資産歷來被視為“硬通貨”，不僅租金收益穩健，更具備出色的流動性和升值預期。

而佛山保利水城則雄踞佛山金融CBD核心、千燈湖中軸，商業活力持續攀升。公開數據顯示，項目2023年銷售額突破15億元，同比增長25%；日均客流達4.5萬人次，客流增長率高達20%。

而且在2025年7月，項目更升級為“佛山保利水城時光匯”，該公司提到，項目未來将輻射南海桂城、獅山、大瀝及廣州荔灣等人口密集區，並有望吸引港澳客群，進一步釋放消費潛力。

以這樣兩個現金流穩定、資産質量較優的項目打頭陣，無疑更容易赢得投資者信心，為REITs成功發行鋪平道路。

其次，“寫字樓+購物中心”的組合並非偶然。

一方面，復合型資産包顯著增強了資産包的抗風險能力，其中，寫字樓是收益穩定的壓艙石，僅2024年，該項目的關聯租賃收入便達到857.86萬元，而購物中心則具備消費復蘇帶來的成長彈性，二者形成周期互補。

另一方面，作為首批試點項目，确保成功發行是關鍵，選擇同屬大灣區、權屬清晰、規模達標的優質資産，可謂一條“先易後優”的務實路徑，既符合政策鼓勵方向，也彰顯出保利在資産配置上的成熟思考。

根據安排，後續的資産轉讓将分兩步進行，先由資産支持證券管理人設立資産支持專項計劃發行相關證券，保利發展再将項目公司股權轉讓至該計劃，實現REITs對底層資産的持有。

保利發展提到，公司或下屬子公司将認購不低于20%的商業不動産REITs發售份額。

一旦成功申報，保利發展旗下其他商業闆塊項目也将順勢進入擴募的“儲備資産池”。

商業客查閱發現，目前，保利在商業闆塊已形成多元産品線，其中，購物中心擁有時光里、時光匯、X時光三大繫列産品，覆蓋全國46個項目；而寫字樓則布局廣州、上海、武漢、北京等核心城市，擁有一批標志性商務樓宇。

不僅如此，公司還打造了“雅途、悅雅、郡雅、諾雅”全繫列自主酒店品牌。這些運營成熟的酒店資産，未來同樣具備納入REITs擴募發行的潛力。

根據2025年中期報告，保利旗下酒店、購物中心、寫字樓及租賃住房等經營性物業，在營面積已達573萬平方米，較上年末新增39萬平方米。

顯然，成功發行只是第一步。接下來，保利發展謀劃的，或許是一個以REITs為平台、持續注入優質資産、打造“投融管退”完整閉環的長遠戰略藍圖。

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