市場活力加速釋放，中長期貸款持續增加

觀點指數 在12月31日觀點指數研究院發布的《2025年1-12月房地産市場分析報告·觀點月度指數》中，我們發現，“構建房地産發展新模式”成為貫穿全年的核心關鍵詞，随着住戶中長期貸款由負轉增，不排除2026年一季度央行實施新一輪降息降準的可能，市場修復動能顯現。

多元發力着力穩定，房地産市場活力加速釋放

2025年，我國房地産政策圍繞“止跌回穩”與“高質量發展”雙主線，構建起短期托底與長期轉型相銜接的繫統性調控體繫，為行業從深度調整邁向平穩轉型築牢根基。

全年政策以兩會“持續用力推動房地産市場止跌回穩”為基調開篇，通過因城施策調減限制性措施、激活剛性與改善性需求等舉措精準托底市場，随後經中央政治局會議、國務院常務會議等多次部署深化，逐步形成“需求端賦能、供給端優化、保障端補位、存量端盤活”的多元發力格局。

需求層面，國家稅務總局“二套轉首套”個稅抵扣政策與央行公積金貸款利率下調形成組合拳，既呼應“認房不認貸”導向，又以真金白銀降低購房成本，其中公積金首套利率降至2.6%的低位水平，有效提振市場信心；

供給端則以“好房子”建設為核心突破，住建部新版《住宅項目規範》通過3米層高下限、強制電梯安裝等剛性標準，推動住房從“量”到“質”的根本性轉變，與“十五五”規劃建議中“增加改善性住房供給”的要求形成呼應。

在長期轉型維度，“構建房地産發展新模式”成為貫穿全年的核心關鍵詞，從中央城市工作會議強調的“存量提質增效”，到中央經濟工作會議部署的“控增量、去庫存、優供給”，政策通過優化存量商品房收購、推進城中村改造、深化住房公積金制度改革等具體舉措，着力穩定房地産市場。

總體來看，2025年房地産政策既通過階段性調控鞏固了市場止跌回穩的态勢，又以基礎性制度改革錨定了行業高質量發展的方向，

2026年是“十五五”開局之年，12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議提出，2026年要确保新舊模式轉換平穩有序，因地制宜調整優化房地産政策。随着增量與存量政策的持續顯效，2026年房地産行業結構性改善可期。

數據來源：公開信息，觀點指數整理

在地方層面，2025年，各地圍繞房地産市場平穩健康發展目標，密集出台政策優化舉措，形成需求端精準發力、供給端提質增效、核心城市引領松綁的全方位調控格局。

公積金政策多維創新，精準激活住房消費需求。公積金政策成為地方刺激住房消費的核心工具，通過額度提升、提取範圍拓寬、使用場景創新的“三維發力”模式，實現對剛性、改善性及特殊群體需求的精準滴灌，有效降低購房門檻、提升居民的支付能力。

額度提升方面，多地大幅上調公積金貸款上限，深圳貸款最高額度提升至231萬元，南京單繳存人貸款額度從50萬元提至80萬元，紹興雙職工家庭貸款額度突破130萬元；信陽對多子女家庭、高層次人才額外上浮20%的貸款額度，雙職工家庭最高可達132萬元。

提取政策優化呈現“便利化+普惠化”特征，深圳推出首付款提前提取、購房稅款提取政策，解決“提了錢就貸不多”的痛點。

蕪湖允許購房人及配偶未足額提取的情況下每年度重復提取，且将提取範圍延伸至直繫親屬；威海創新“三代同堂”提取政策，形成跨代際資金支持鍊條。場景拓展方面，蘇州支持物業費提取公積金，駐馬店、信陽允許公積金用于住房裝修，多地放寬異地購房提取及商轉公限制，成都、佛山等打破“本市繳存”壁壘，提升政策覆蓋面。

一線城市限購松綁縱深推進，釋放核心區域改善需求。限購松綁從外圍向核心城市深度滲透，北京、上海、深圳等一線城市率先實施差異化限購政策，通過區域分級、群體定向放寬等方式，重點釋放改善型需求，引領全國樓市政策優化方向。其中，北京政策調整精準發力，12月起将非京籍家庭購房社保/個稅繳納年限大幅下調，五環内從3年減為2年、五環外從2年減為1年；同時支持多子女家庭需求，京籍多子女家庭可在五環内購買3套住房，非京籍多子女家庭可購買2套，並取消首二套利率區分、下調二套公積金首付比例至25%。

上海于8月明确外環外區域購房不再限制套數，充分釋放外圍改善型需求。

深圳則實施全域差異化限購，9月起放開8區購房限制，羅湖、寶安等六區取消套數限制，鹽田、大鵬新區完全不設購房資格審查；12月進一步優化公積金提取政策，強化對購房需求的支撐。

此外，廣州全面取消限購、限售、限價，成為一線城市中調控最為寬松的城市，為市場注入強勁信心。

差異化補貼與消費激勵並行，全面提振市場交易活力。各地結合地方實際，推出多元化補貼政策，聚焦新婚、多子女、人才等重點群體，通過現金補貼、消費券、以舊換新等方式，疊加節假日營銷活動，形成“精準補貼+場景激活”的需求刺激組合拳，全面提振市場交易活力。

群體定向補貼精準落地，南甯對新婚家庭發放2萬元購房補貼，二孩、三孩家庭分别給予3萬元、6萬元補貼，同時推出1萬元“以舊換新”補貼；中山針對港澳居民購房推出最高3%的推薦人現金獎勵，對“新中山人”提供最高2.5%的消費券補貼；杭州在9個區縣推出每套10萬元購房消費券，有效期覆蓋2026年初春消費旺季，實現“以房帶消”。

供給端革新與品質升級同步，推動行業高質量轉型。政策重心從“量”的擴張轉向“質”的提升，通過存量盤活、現房銷售激勵、“好房子”標準落地等供給端改革，優化住房供應結構，強化居住品質保障，助力房地産發展新模式構建。存量資産激活成效顯著，洛陽、中山等通過國企收購商品房轉化為保障性住房，廣州探索“自持轉可售”機制，打通限售與流通的政策閉環；武漢、貴陽等控制土地出讓增量，推行“小地塊、精品地”模式，減輕企業的資金壓力。

年末各地“十五五”規劃建議密集發布，遼甯、浙江、湖北等均提出完善“保障+市場”住房體繫、推進“好房子”建設，為長期高質量發展奠定制度基礎。

中長期貸款持續增加，明年一季度LPR報價存在下調可能

2025年前11個月人民币貸款增加15.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加5333億元，其中，短期貸款減少7328億元，中長期貸款增加1.27萬億元。

2025年11月住戶中長期貸款單月增加100億元，環比上月增加800億元，同比減少2900億元。

全年來看，今年1-11月，1月、3月、5月、6月、8、9、11月環比為正增長，2月、4月、7月、10月環比變動為負。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2025年12月22日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）公布，兩項品種均與上月持平，已連續7個月未作調整。具體來看，1年期LPR維持3.0%，5年期以上LPR保持3.5%。回顧2025年全年，LPR僅在5月進行過一次調整——當時1年期LPR從3.1%下調至3.0%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

觀點指數認為， 從政策導向看，中央經濟工作會議明确“将延續适度寬松的貨币政策”。随着12月美聯儲下調政策利率，2026年其進一步降息的預期将緩解對國内貨币政策靈活調整的約束。此外，央行在四季度貨币政策例會上強調，需“發揮增量與存量政策的協同效應，綜合運用各類工具強化貨币政策調控”。

基于此，不排除2026年一季度央行存在實施新一輪降息降準的可能，屆時兩個期限品種的LPR報價有望随之下行。

本文節選自《2025年1-12月房地産市場分析報告·觀點指數》
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