物企仍面臨住宅業态“退場”壓力，城市服務項目績效約束加強

觀點指數 12月24日觀點指數研究院發布的《市拓熱度持續回溫 | 2025年12月物業服務發展報告》指出，樣本物企本期市場化拓展熱度保持了回溫态勢；不過，就主要業态來看，住宅方面物企仍面臨一定程度的“丢盤”壓力。城市及公共服務項目，越來越多采用短期合同和動态淘汰機制，績效約束正在加強。

與此前的報告期相比，樣本物企本期市場化拓展熱度保持了回溫态勢。一方面，年底收官階段公布外拓情況的物企數量增加，另一方面，物企在多種類型項目的獲取上斬獲頗豐，借此優化自身業态結構，稀釋住宅市場所帶來的不利影響。

物企獲取非住業态的項目中，學校、醫院、景區、交通樞紐、公建（如政府辦公樓）、産業園區等出現頻次更高，這類項目對物業服務需求更高，服務的附加值及涉及單體範圍更大，且付費主體多為企業、政府/事業單位及公立機構，最終資金來源主要是财政撥付或自有運營資金，存在較強的信用背書；因而也面臨着競争愈發激烈的狀況。

以主要業态來看，住宅物業領域，物業企業進駐後往往需要全面開展品質提升活動，解決社區長期存在的諸多民生痛點問題，通常會帶來短期成本端的直接壓力。

據悉，萬科物業入駐合肥市包河區的奧園龍川玖著小區後，從智慧安防繫統升級、環境及設施煥新、主動服務與社區關懷三個維度進行品質提升。以解決該小區存在設施老化、服務缺位等問題，並承諾未來品質服務仍是核心守護。

其中，在智慧安防繫統升級方面，萬科物業修復和新增了大量監控攝像頭（包括高空抛物、電梯、室外等），實現全方位監控覆蓋。對出入口進行智慧化改造，加裝智能門禁和高清車牌識别繫統，支持人臉識别、刷卡等多種無感通行方式。改造單元門禁，加裝自動回彈器和人臉識别繫統，方便業主進出。在地庫入口新增智能道閘，有效管理車輛通行，構建“人防、技防、物防”三位一體的安防體繫。

值得一提的是，在住宅項目方面，物業企業仍面臨一定程度的“丢盤”壓力。

期内，萬科物業被合肥高端豪宅小區喬治莊園業主委員會正式解聘。相關信息顯示，雙方的服務合同于2021年8月到期後並未正式續簽，萬科物業雖繼續提供服務，但已缺乏合同約束，也致使雙方在服務質量方面産生分歧。

據相關數據統計，合肥近三年以來已有超過30個住宅小區成功更換物業，其中不少項目更換後的物業公司就是萬科物業。

觀點指數認為，雖然業内存在着“退場”壓力，但對于尋求高質量發展的物企來說，通過審視和糾正服務過程的問題，規範經營行為，強化物業服務質量和收費透明度等，仍能獲得市場的認可。

商業物業方面，招商積余中標北京昌平山姆會員商店項目，以打造高端零售服務能力的“試金石”。

據介紹，該山姆會員店總建築面積6.58萬㎡，地下3層為停車場，地上2層為商業空間，配備4000㎡後倉物流中心。屆時，招商積余将為該項目提供停車場及外圍區域物業服務。

園區物業方面，卓越商企服務成功簽約了全球醫療科技領軍企業——邁瑞醫療，為其位于華東地區的南京基地與杭州基地提供全委托物業服務及專項服務。合作也標志着卓越商企服務在高科技産業園及醫療器械領域的專業服務能力獲得市場認可。

其中，南京基地總建築面積20.76萬平方米，園區内有11棟建築，布局有生産區、辦公區及研發區，是邁瑞醫療在華東最大的研發、生産制造基地。此番，卓越商企服務将配備近150名專業服務人員，服務與支持近1000名邁瑞員工。

一般而言，醫療器械領域園區的特殊性與高精尖作業環境，對環境穩定性、潔淨度和安全性均有極致要求。物業服務需深度融合精密環境控制、高可靠性設施保障、智能化安全體繫及專業化生産支持等需求，為尖端研發與精密制造打造優質的物理空間與運營環境，确保核心業務不受幹擾，高效運行。

城市及公共服務方面，項目越來越多采用“一年一簽+退出機制”，有了較強的績效約束，同時成交金額呈下降趨勢，企業競争也推動服務進一步提質。

本期，盈峰環境旗下公司聯合當地企業佛山市優能環衛有限公司以94.50%的折扣率（約2.21億元）中標2026-2028年北滘鎮物業城市項目。服務範圍包括道路保潔、綠化養護、河涌保潔、公廁管理、市容秩序管理、垃圾處置等相關服務，總體上要做好服務區域内的物業城市管理。

根據合同信息，該項目服務年限為三年，采用合同一年一簽，每年度中標供應商未出現合同約定的“退出機制”條款的情形，雙方才續簽下一年度合同。

觀點指數認為，城市服務項目越來越強調物企跨業态整合、本地化協同、智慧化管理以及風險承擔能力。服務過程中，要實現環衛、市政、綠化、智慧平台一體化運營；搭建政府關繫網絡並聯合屬地企業；通過雲平台、物聯網實現精細化考核；适應短期合同與動态淘汰機制，同時依托規模化布局與品牌信譽形成競争優勢。

本文節選自《市拓熱度持續回溫 | 2025年12月物業服務發展報告》
閱讀報告全文請點擊

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。