國企與房企繫形成互補格局，多家租賃企業發力政策性住房

觀點指數 在12月17日觀點指數研究院發布的《擴張與優化並存 | 2025年12月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，現階段，住房租賃企業動态表現為擴張與優化並存。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

據觀點指數監測，2025年11月重點50城住宅租金市場仍延續調整态勢，租金均值跌至29.06元/平方米/月，環比下跌2.42%，同比跌幅擴大至10.64%，租金調整已從短期波動轉向趨勢性下行。

其中，一線城市平均租金環比下跌5.3%至76.24元/平方米/月，同比跌幅仍超10%，且北上廣深四城同比及環比繼續出現雙下滑的走勢。

同期重點50城租金環比變動區間為-6.93%至7.37%，同比變動區間為-36.07%至4.01%。城市間租金表現為少數回暖、多數普跌的分化特征，其中76%的城市環比出現下跌，84%的城市租金同比出現下滑。

無論是核心一線城市的雙跌加劇，還是多數城市的普跌格局，均印證當前租房市場供需失衡主導、淡季效應疊加的核心矛盾，短期走低的壓力仍未緩解。

結合季節規律與市場供需，2025年12月至2026年1月期間仍為傳統租房淡季，需求持續低迷，租金仍将維持調整趨勢。

與頭部運營商的低效資産剝離形成對比，本期住房租賃企業動态表現為擴張與優化並存，杭州安居、雅詩閣、城家公寓、瓴寓國際等多家樣本企業繼續深化對外合作，實現管理規模的進一步增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，瓴寓國際成功中標春蠶高新雲府人才公寓，項目體量為864套，這是其與杭州臨平公租房公司的第二次合作。

據了解，瓴寓國際2017年進入浙江後，已先後在杭州、甯波、嘉興、金華等地落地多個保租房運營項目，服務杭州交投、上城城投、甯波城投、北侖城投等多個地方平台公司，管理房源超2.2萬間，服務超6萬人。

服務式公寓運營商以雅詩閣為代表，期内雅詩閣先後與廣州城投集團、深圳市大鵬新區管理委員會等地方國有企業/地方政府平台簽署戰略合作協議。

其中，與廣州城投集團的合作是基于雙方在城市建設運營與國際服務公寓管理領域的優勢資源，聚焦資産激活與品牌賦能的資源互補。雙方将聚焦服務式公寓、長租公寓等業态，将廣州城投的存量資産與雅詩閣的國際化運營能力結合，實現資産價值與服務品質的雙重提升。

另外，雅詩閣中國與深圳市大鵬新區管理委員會簽署戰略合作協議，就深圳雅詩閣大鵬服務公寓（暫定名）項目達成合作。該項目由雅詩閣中國與深圳怡瑞達實業集團聯合開發，預計将于2028年投入運營250套服務公寓，将直接填補新區高端租賃供給缺口。

現階段，住房租賃企業與地方主體/外部企業的合作，本質上是實現資源精準匹配，由地方國企/政府平台/外部企業提供房源、政策、區位等核心本土資源，運營商輸出品牌、運營等專業化能力，進一步豐富租賃市場的産品梯度。同時，對外合作已成為住房租賃企業快速擴大管理規模、搶占優質市場的關鍵渠道，尤其在保租房供給、存量資産盤活等領域，推動行業形成政策引導+市場運作的規模增長新格局。

新增項目開業層面，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業錄得18個租住項目新開業，與上個報告期基本持平。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中，瓴寓國際、龍湖冠寓、美寓、魔方公寓、甯巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租賃企業有新項目亮相，樣本企業持續加大住房租賃市場的投入。

新增開店中，本期國企平台與頭部房企繫品牌主導擴張，布局緊扣核心城市人才住房需求。18個新開業項目覆蓋10個城市，新增門店高度集中于租賃需求旺盛的核心城市及強二線區域，杭州、上海、成都、鄭州、深圳等地作為政策支持與人才集聚雙重高地，成為租賃企業布局的重點城市。

聚焦項目類型，本期新增項目的産品類型覆蓋白領公寓、人才專項租賃住房、分散公寓、服務式公寓、保租房、企業員工宿舍等，滿足不同人群的居住需求。

甯巢公寓以4個新增項目數成為本期開業項目數最多的樣本企業，通過密集的四店連開策略，完成了對杭州租賃市場的多維度滲透。

新開項目九和路藍領公寓、Ning+河語光年府項目、甯巢公寓城中店以及甯巢公寓南莊兜店分别為企業員工宿舍、高端租賃公寓、分散式公寓以及白領公寓，這四個新項目通過差異化定位覆蓋了藍領、白領、散客、青年小家庭等多元化客戶群體，推動甯巢公寓從單一保障供給到全品類租賃服務商的戰略轉型。同時，更依托國企資源優勢構建起梯度分明、精準适配的租賃産品矩陣，為杭州租購並舉住房體繫提供了關鍵支撐。

值得一提的是，萬科泊寓、瓴寓國際等多家樣本企業持續發力政策性租賃住房，期内均有人才專項租賃住房、保障性租賃住房等項目落地。

從本期新開業項目來看，政策性租賃住房正成為解決青年人才安居問題的重要途徑。同時，運營商通過與地方政府、國企合作，構建了完整的開發、運營、服務體繫，實現本土國企資源優勢與專業租賃企業運營能力的深度耦合。

本文節選自《擴張與優化並存 | 2025年12月住房租賃發展報告》
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