GDIRI觀察 | 人才房落子杭州，萬科泊寓的進退間

觀點指數(GDIRI) 近日，萬科旗下長租公寓品牌泊寓宣布，2025年以來聯合杭州各區累計推出三個人才專項租賃住房項目，房源總量突破1500套。

其中最新落地的沁賢里泊寓·大學城北店，位于杭州錢塘區銀海街18号，全期規劃684套人才專項租賃住房。據觀點指數了解，該項目由錢塘新區建設投資集團（區屬國企）合作開發，並交由萬科泊寓負責全周期運營。

沁賢里·泊寓首批對外公開配租的房源為3号樓，觀點指數從配租公告獲知，首批集中配租的167套房源（總面積9932.18平方米）以剛需戶型為主，67.66%為54.64平方米的一室一廳B戶型，其余為69.59平方米的兩室一廳A1、A2戶型，房間配套齊全可拎包入住，貼合新青年的居住需求。

配租門檻兼顧精準保障與普惠性，杭州市及錢塘區認定人才可直接申請，大專及以上學歷、繳納社保且本地無房的青年群體同樣符合條件。申請流程全程線上化，首批申請截止至12月4日。本次集中配租後剩余房源将開展常态化配租流程，申請時間為12月29日。

值得一提的是，政策紅利的疊加讓項目更具吸引力。根據配租規則，符合條件者可享租金六折優惠，應屆大學生還能疊加杭州人才租房補貼，本批次市場評估均價為每月37.82元/平方米，6折租金降至約22.69元/平方米，折算一居室月租約1240元，高層次人才享有更高的優惠折扣。

租金之外，物業管理收費標準為1.82元/平方米每月，折算一居室每月的物業費約99.44元，公攤能耗收費標準為0.4元/平方米每月，以及地下車庫停車位收費標準為200元/輛每月。

擴張與收縮

在杭州，沁賢里項目並非個例，年内萬科泊寓已聯合上城城發集團推出兩個人才專項租賃住房項目，即2月開業的城發|泊寓-青宸里九堡店，房量為595套，以及5月開業的城發|泊寓-青宸里閘弄口店，擁有240套房源。

三者覆蓋杭州錢塘、上城等核心區域的人才安居網絡，通過與區屬國企深度綁定的模式，泊寓在杭州實現了穩步擴張，同時也為杭州人才提供更多的安居選擇。

但與杭州人才房項目的積極推進形成鮮明對比的是，2025年11月至12月間，泊寓在深圳、武漢等地的清退消息持續傳出。

其中深圳是此次清退的核心區域，龍華觀瀾錦鯉公社店、南山平山村店、寶安福永店等超10家門店集中發出清退通知，部分租戶剛入住或完成續租不久便面臨限期搬離的情況。

據了解，此次清退的官方解釋為業主方将于年底收回物業及經營權。但背後暴露出的租賃企業與業主方的合作糾紛問題也值得關注。有報道指出，泊寓存在欠付租金、拖欠物業費等問題，部分合作協議未到期便因資金壓力提出降租要求，協商未果後引發業主收回房産。

武漢等地雖然也傳出泊寓門店清退租戶的消息，但規模相對較小，部分情況被描述為個案，或與深圳的情況有所不同。‌

對租戶而言，清退帶來的不僅是短期搬家的壓力，更有權益保障的争議。不少租戶質疑提前退租需扣押金，而泊寓主動清退卻缺乏實質性違約賠償，盡管泊寓推出了“跨店搬遷補貼300元”“與業主直簽”以及“全額退租”三類補償方案，但部分門店未提及違約金賠付，臨近年底的搬離要求讓租戶陷入被動。

對比杭州國企合作項目與集中清退門店的運營模式，前者通過與區屬國企合作開發，鎖定長期穩定資産，享受政策紅利並實現低租金可持續運營，後者多采用早期傳統租賃模式，面臨業主漲租壓力及短期租約風險。

泊寓一邊新增保障房源、一邊清退存量租戶的矛盾狀态或與其母公司萬科在債務壓力下的戰略收縮以及自身營收增速放緩有一定關繫。

具體來看，截至2025年三季度末，萬科一年内到期的有息債務達1513.86億元，同期賬上現金為656.77億元，現金短債比降至0.43倍，短期償債壓力大。

2025年12月，萬科有兩筆境内中期票據到期，包括“22萬科MTN004”（20億元）和“22萬科MTN005”（37億元），合計57億元。其中，“22萬科MTN004”（20億元）正在尋求展期，並已召開持有人會議。

從泊寓自身業績看，雖然規模持續擴大，但營收增速滞後于規模增速。據萬科業績報告披露，2025年1-9月期間，萬科集團租賃住宅業務，即萬科泊寓實現營業收入27.4億元，同比增長4.4%。

截至9月底，萬科泊寓已開業房量增至20.4萬間，運營管理房量增至28.0萬間，出租率為94.3%，繼續保持高位運營，其中已開業房量和管理房量同比增幅分别為9.09%和13.36%，均高于收入同比增幅，這也驅使其通過優化資産組合來聚焦高收益項目，部分收益欠佳的項目成為被優化的對象。

發力政策性租賃住房

結合其擴張動作來看，年内萬科泊寓持續深化與地方國企的合作，發力人才房、保障性租賃住房等政策性房源。其在全國收縮市場化房源，正是其基于行業調整期的戰略聚焦，即通過綁定政策性房源規避市場波動，同時剝離高風險資産以緩解資金壓力。

數據來源：萬科業績公告，觀點指數整理

據萬科業績公告披露，截至9月底，萬科泊寓已納保房量同比增長13.7%至13.3萬間，同比增幅超已開業房量，同時納保房量在管理規模中的占比增至47.5%。

除了上文提及的與杭州本地國企合作打造的人才專項租賃住房項目外，僅今年第一季度，泊寓便在濟南、長春、天津、合肥、武漢等多個城市，聯合地方國資平台啟動8個項目，總房源5600余套。

顯然，年内泊寓持續深化與國企的合作，以非居改保、由售轉租、TOD租賃社區等多種合作模式，通過長期租賃協議保障資産的穩定性，避免人才房、保租房等項目重蹈存量門店的覆轍。

舉例來說，泊寓與深鐵集團合作前海時代TOD項目，引入富瑞斯高端品牌，計劃深化在資産運營上的合作。

在合肥，與海恒集團合作九龍租賃社區，933套房源開業即滿租，是合肥經開區規模最大的保障性租賃住房項目，重點是為片區内的醫療、科研等人才提供租賃住房服務。

在長春，泊寓與長春超達人才安居置業有限公司聯合打造“翔寓”品牌，一季度首批700余套房源投入運營，未來雙方合作運營規模将超8000套。

8月，泊寓與昆明市安居集團正式簽訂保障性租賃住房市場化運營委托管理協議，将旗下兩個保租房項目，共計901間房源交由泊寓運營，項目預計将于2026年入市，合作期限10年。同月由東莞市南城街道住建局聯合泊寓共同打造的泊寓丨鳳篁閣迎來首批208戶人才入住，項目總房源超過350套。

在濟南，8月底正式投入試運營的叮咚泊寓·鮑山地鐵站店，共提供2252套保障性租賃住房，該項目延續國企資源+專業運營的模式，由濟南城市投資集團下屬單位濟南泉城城市更新投資有限公司全資建設，並委托泊寓運營，是繼城投泊寓·海晏門店、叮咚·富瑞斯後，雙方合作推出的第三個租賃住房項目。

也是在8月，泊寓與五礦置業（沈陽）有限公司達成合作，盤活存量資産即216套品質公寓。此次合作，泊寓将依托專業運營經驗與品牌能力，為項目提供技術支持及資産管理服務，實現資産的有效管理、良性運營及保值增值目標。

從項目類型來看，人才專項租賃住房、保障性租賃住房、存量盤活等政策性房源深度契合萬科泊寓的房源擴張策略。

泊寓此類政企合作模式的核心優勢在于穩定性，住房租賃企業與地方國企簽訂的長期合作協議（如昆明項目合作期限10年），可鎖定資産供給，同時政策性住房享受的政策支持，能降低運營風險，形成資源共享的良性循環。

随着住房租賃行業逐步從規模擴張邁向提質增效發展的新階段，政策性保障性住房受到租賃企業的高度重視。通過與政府、國企等合作，租賃企業可以獲得穩定的房源和政策支持，實現規模化、可持續運營。現階段，單純追求房量增長的模式已難以為繼，穩定資産以及合規運營才是核心競争力。

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