市場租金提升仍存挑戰，已上市REITs數量增至12只

觀點指數 在11月26日觀點指數研究院發布的《深度合作趨勢 | 2025年11月商業地産零售業态發展報告》中，觀點指數發現，零售商業市場仍處于調整期。一方面，線上零售持續沖擊、消費業态轉型等因素導致整體需求疲軟；另一方面，不同城市因商業項目開業節奏、消費力基礎不同呈現差異化。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

新增供應方面，大部分樣本城市的新增供應環比呈下降趨勢，其中北京和成都均無新增供應，表明開發商對零售物業的新開發項目持謹慎态度。

表現較好的深圳以33.7萬㎡的體量，成為三季度新增供應最多的城市，且環比上季度僅下降3.44%，供應規模幾乎持平。觀點指數認為，或與深圳三季度有較多優質項目開業有關，深圳灣萬象城二期等項目均在國慶前入市，為市場增加了優質的零售空間。

空置率方面，樣本城市的空置率呈環比上升或持平狀态，當前市場供應過剩或需求不足的問題依然較為突出，項目後續還将面臨招商壓力。

此外，大部分城市的首層平均租金報價呈環比小幅下滑狀态，其中廣州降幅最大，達到32.92%，其他城市降幅相對較小。

這體現了核心城市重點商圈具備較強的租金支撐力，也反映了市場處在以價換量的階段，業主采取小幅降租以維持租戶的穩定。

期内，市場迎來新的消費基礎設施REIT。華夏中海商業REIT于 10月31日在深交所上市。上市首日，該REIT開盤價5.50元/份，較發行價上漲4.15%，當日收盤價格為5.455元/份，較發行價漲3.29%。

相較于此前部分REITs上市即30%漲停的表現，其首日漲幅雖不突出，但在當時的市場行情下，依舊體現了二級市場對該産品的認可，且契合REITs強調穩健配置、價格波動性低于股票的特性。

該REIT的底層資産佛山映月湖環宇城，地處廣佛融合前沿，周邊消費人群密集且無同類競品，再加上中海擁有豐富的可擴募資産，為該REIT後續擴募、收益穩定提供了有力保障，因而受到市場認可。

截至目前，國内消費基礎設施REITs市場已有12支REITs成功上市，涵蓋購物中心、奧特萊斯、社區商業、農貿市場等。

已上市REITs方面，期内8只已上市REITs披露了三季度經營情況，整體業績延續了行業穩中有升的态勢。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

三季度，華夏華潤商業REIT以19757.37萬元的收入繼續大幅領跑其他産品，是排名第二的華夏大悅城商業REIT的8546.4萬元的2.3倍。

淨利潤表現上，華夏華潤商業REIT以2011.51萬元淨利潤位居第一，而中金印力消費REIT雖營收8430.29萬元，僅次于華夏華潤和華夏大悅城，淨利潤卻僅301.39萬元，是8只産品中最低的。

這和其底層資産杭州西溪印象城的業态結構相關，該項目專門店租賃面積占比超70%，租戶分散，雖降低了風險，但也可能因小租戶議價能力弱、經營穩定性不足，拉低整體的利潤空間。

此外，華夏首創奧萊REIT憑借奧特萊斯“名品+折扣”的獨特模式，以5068.07萬元的營收實現1022.58萬元淨利潤，利潤效率表現亮眼。

經營活動現金流淨額方面，除華安百聯消費REIT外，其余7只REIT的經營活動現金流淨額均為正數。

中金印力消費REIT現金流淨額達6524.45萬元，體現了杭州西溪印象城項目雖利潤不高，但租戶繳費及時，其租金收繳率高達99.85%，現金流回籠能力較強。

年化現金流分派率方面，8只REITs均在3.5%以上，其中易方達華威市場REIT以5.62%的年化分派率登頂,其底層資産為農貿市場，屬于民生類消費場景，需求穩定，抗風險能力強，支撐了高分派水平。

二級市場表現上，12只已上市REITs整體呈現普漲态勢，但不同産品在漲幅、波動幅度和交易活躍度上分化顯著。

數據來源：同花順，觀點指數整理

其中，華夏金茂商業REIT以10.90%的漲幅遙遙領先，這與其三季度通過主力店調改帶動營業收入顯著增長、可供分配金額同比提升10.56%密切相關，在業績的支撐下其成為區間内的領漲標的。

華夏中海商業REIT則以81.26%的換手率大幅領先其他標的，該REIT于10月31日首發上市，上市初期投資者交易意願強烈，即便上市首日漲幅3.29%，遠低于今年此前新上市REITs動辄25%以上的漲幅，但仍吸引了大量資金參與博弈，導致換手率飙升，成為區間内最活躍的交易標的。

本文節選自《深度合作趨勢 | 2025年11月商業地産零售業态發展報告》
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