GDIRI觀察 | 量體裁衣，甯巢公寓集中亮相3項目里的安居思路

觀點指數(GDIRI) 11月底至12月初，甯巢公寓以短期開三店的密集開業節奏完成戰略布局。

11月底，九和路藍領公寓開業，提供單鋪390元/月起的企業定制宿舍。12月1日，Ning+河語光年府店作為杭州市本級首個收存轉保項目開業，當日簽約率突破80%。12月2日，甯巢公寓城中店全面啟幕，項目以分散式模式覆蓋三大主城區50余個成熟社區。

從上述三個項目的類型及目標客群來看，甯巢公寓正逐步從傳統保障性住房單一供給向全品類租賃服務商戰略轉型，通過保租房、白領公寓、藍領公寓、高端租賃、分散式散租的協同組合，構建起覆蓋不同收入群體的住房服務生态。

價格優勢

具體來看，甯巢公寓城中店作為其分散式散租模式的典型實踐，由甯巢公寓運營管理，並通過空間布局優化與價格機制創新，構建普惠型居住生态。

項目房源分布于西湖區、拱墅區、上城區三大主城區的50余個成熟社區，如景芳小區、嘉綠小區等，鄰近地鐵站點且周邊商圈環繞，形成15分鐘生活圈的交通與配套優勢。面向社會散租群體，提供標準化裝修與管家服務，兼具普惠性與市場化運營屬性。

房型涵蓋整租一居室（30-50平方米）、兩居室（40-95平方米）、三居室（75-130平方米）等多元戶型，覆蓋單身公寓到家庭套房，滿足不同的居住場景。

在租金定價上，該項目以1500元/月的一居室起價，即50元/平方米/月，據觀點指數了解，2025年11月，杭州市住宅平均租金單價約51.11元/平方米/月，該項目以低于全市平均住宅租金單價的起租價構建價格壁壘，配合開業限量85折優惠，形成對城市青年群體的精準覆蓋。

值得一提的是，觀點指數從全國房價行情網獲知，甯巢公寓城中店房源覆蓋的西湖區、拱墅區以及上城區為主城區，11月的住宅租金單價分别為51.67元/平方米/月、55.46元/平方米/月以及60.27元/平方米/月。

甯巢公寓城中店通過在多個成熟的社區中嵌入房源的方式，既避免了集中式公寓的區位局限，又通過國企的規模化運營破解了傳統散租市場的服務亂象。同時依托老城區完善的商業、交通配套，以多種戶型選擇、價格優勢等，進一步降低了主城的居住門檻。

在收房端，分布式長租公寓獲取房源的主要方式是與個人業主合作，通過托管協議獲得房源的租賃和管理權。‌‌

對比市場化分散式企業，甯巢公寓作為市安居集團下屬企業可優先承接政府收存轉保項目，将閑置國有房産轉化為租賃房源，避免與民營機構競争市場化房源，在收房成本端有一定的優勢。

數據來源：觀點指數不完全統計

另外，作為藍領群體的安居港灣，11月底新增開業的九和路藍領公寓項目可提供195間35-40平方米的四人間，單鋪租金低至390元/月，折算單房租金約1560元/月，公寓主要面向企業客戶，提供直租合作與框架合作兩種模式，可以滿足企業的靈活居住需求。

該項目選址上城區核心區位，緊鄰地鐵1号線九和路站，北接錢塘智慧城産業集群，南鄰錢江新城二期，通勤優勢明顯。

12月1日新入市的甯巢Ning+河語光年府店是杭州市本級首個收存轉保項目，同時是甯巢Ning+産品線首店，該産品線是甯巢公寓推出的專注于為中高端白領、新市民和青年人提供品質租住服務的子産品線。

目標客群聚焦20-35歲的青年群體，特别是工作穩定、對居住品質有要求的中高端客群。‌

全域拓局

杭州市安居甯巢投資有限公司作為市安居集團下屬全資子公司，以保障性租賃住房為核心業務，截至2025年7月，在營房間數超套（間），全面覆蓋杭州上城、西湖、蕭山、拱墅、錢塘、富陽、臨安等區域，産品線涵蓋人才專項租賃住房、白領公寓與藍領公寓，精準滿足不同群體的居住需求。

随着上述三項目的密集開業，也印證了安居甯巢深耕杭州租賃市場的戰略落地。同時，其在管産品類型進一步豐富，新開項目從390元/月的藍領床位，到1500元起的分散式整租房，再到3350元/月的中高端公寓，已逐步搭建起“低、中、高”梯度化産品線，既守住藍領民生底線，也滿足品質改善需求，匹配市場的多層次需求。

值得一提的是，甯巢Ning+河語光年府店實現了從房企自持物業到國企安居平台專業運營的蝶變，該項目原為萬科自持物業，經産權轉移後以甯巢Ning+品牌運營。‌

11月11日，杭州安居集團官微發布關于持續推進收購存量商品房用作保障性住房工作的通告。

公告中提及，房源征集範圍覆蓋杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘八個城區，優先考慮中心城區已建成存量商品房（含自持商品住房）項目。

其中，收購後用于配售型保障性住房的，房源性質須為住宅。收購後用于保障性租賃住房的，房源以面積不超過70平方米的小戶型為主，若房源戶型面積偏大，通過按間出租或依法依規改造為小戶型的，可适當放寬面積限制。

甯巢的擴張步伐，始終與杭州保障性住房建設規劃同頻共振。“十四五”期間杭州已累計開工建設保障性住房房源1萬余套，並通過實物配租和貨币補貼並舉的方式，做好城鎮中低收入家庭、新就業大學畢業生以及創業人員兜底保障工作，公租房實物和貨币補貼累計保障家庭44萬戶。

截至2025年9月底，杭州通過新建、改建、轉化等多種方式籌集保障性租賃住房房源26.84萬套（間），推出保障性租賃住房項目470個，房源20.76萬套。其中，還多渠道籌集並推出藍領公寓、人才專項租賃住房等保障性租賃住房項目。

同時，“十五五”規劃中明确提出優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，並強調從“有沒有”向“好不好”邁進的品質升級要求。甯巢作為杭州保障房建設的核心運營力量，正以多元實踐響應“十五五”規劃導向，近期擴張動态較為頻繁。

由上文統計的圖表可知，11月12日，紫金港公交站復合保租房項目取得施工許可證，将建設269套45平方米一居室為主宿舍型保障性租賃用房，實現“公交場站+住房”的復合開發。同時，近期成功中標杭州市青年人才公寓運營管理項目。

9月，安居甯巢中標潮語賢庭人才房項目運營權，将負責873套人才專用住房管理，助力人才安居。8月，甯巢發揮國企間協同優勢，與浙江省旅遊投資集團合作洺川名著項目，推出523間房源，實現省屬國企與地方安居平台的首次聯動。7月，安居甯巢首入杭州之江，拿下之江藍領公寓1033間房源的運營權，填補西湖區之江闆塊藍領住房空白。

從藍領公寓到人才住房，從分散式運營到復合項目開發，甯巢正以多業态協同、多點布局戰略持續深耕杭州市場。同時，随着存量收儲工作的推進，其管理房源規模将進一步擴容，多方位覆蓋不同收入、不同需求群體的租賃訴求，為杭州市住房保障體繫建設注入穩定力量。

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