物企營收與盈利能力分化，頭部淨利潤增長保持穩定

觀點指數 11月25日，觀點指數研究院發布《資本市場退潮 | 2025年11月物業服務發展報告》指出，物企之間營收與盈利能力分化，頭部物企淨利潤增長較為穩定。

截至當前，A股上市物企已公布2025年三季度财報，從前三季度數據來看，物企之間仍呈現營收與盈利能力分化的态勢，頭部物企在營收增長方面保持優勢，淨利潤增長也較為穩定；相比之下，中下遊物企營收增速整體趨緩，淨利潤波動幅度較大。

具體來看，招商積余前三季度營收同比增長14.65%至139.42億元，淨利潤同比增長10.71%至6.86億元。第三季度實現營收48.35億元，同比增長11.89%，錄得淨利潤2.12億元，同比增長14.96%，增長趨勢平穩。

公告介紹，招商積余在做大規模方面，堅持多元化賽道布局，深化股東資源協同，創新突破市場化住宅賽道，截至2025年9月末在管物業項目2410個，管理面積3.67億平方米。前三季度物業服務實現新簽年度合同額30.23億元，其中市場化拓展項目新簽年度合同額27.81億元。同時，圍繞業主與企業客戶核心需求，重點發力空間運營、美居服務及企業綜合服務等高附加值闆塊，持續推動收入結構優化與盈利能力提升。

比較而言，新大正前三季度營收同比下降11.82%至22.72億元，淨利潤同比下降2.97%至1.04億元；第三季度實現營收7.69億元，同比下降9.66%；但淨利潤則同比大幅增長29.38%至3267萬元。南都物業前三季度淨利潤同比增長156.07%至1.54億元，但第三季度則錄得淨利潤同比下降38.38%；主要原因是年初至今安邦護衛股價上漲導致淨利潤增長，而第三季度内，公允價值變動致使收益減少，從而使得利潤下降。

數據顯示，南都物業前三季度經營活動現金流量淨額同比下滑幅度為40.71%，造成經營活動現金流量淨流出1.3億元，主要繫供應商付款增加所致。

另外，上述物企貨币資金下降以及應收賬款快速增長也表明了當前行業仍面臨現金流趨緊、回款效率有待進一步改善，物企需警惕流動性風險及收入質量下滑的問題。

以絕對金額來看，招商積余應收賬款規模最大，截至2025年9月30日達到40.8億元，較年初增長了86.06%，主要原因在于其以下收制的非住宅項目為主，受行業特性影響，收款集中在四季度，形成三季度末應收賬款余額大幅超過年初的情況。同時，該公司貨币資金較年初下降38.10%至28.9億元，主要也是結算周期所造成。

以變動幅度來看，中天服務貨币資金較期初下降74.35%，主要是公司進行現金管理導致。同時其應收賬款較期初增加66.41%，主要繫經營規模增加、收繳率下降所致。

數字科技領域，物業及城市服務企業本期主要聚焦于全局服務整合、社區新能源、智能環衛機器人、人機協同作業及可持續發展五大維度。

具體包括，從單一服務向跨業态、跨區域的全生命周期服務延伸服務；通過合作模式切入社區充電、儲能等新能源基礎設施；在環衛場景大規模推廣自動駕駛清掃機器人、無人巡檢設備等智能終端；聯合科技巨頭探索人機協同的城市治理新範式；以及将ESG理念深度融入運營，推動綠色低碳技術落地。

11月初，武漢城建集團旗下城市服務集團與宇樹科技、阿里巴巴達摩院在雲栖湖岸、漢陽印象、悅享湖璟等多個小區及商業綜合體啟動智能機器人物業服務試點，推動其智慧物業邁入“人機協同”的新階段。

據介紹，城市服務集團将分三階段推進智能化，首批機器人已在5個小區和2個商業體落地；第二階段将重點圍繞“場景需求—機器人配置—效果評估”形成標準化方案；未來三年内，智能服務将覆蓋80%的管理區域，構建“數據驅動+主動預防”的新型社區服務體繫。

同時期，碧桂園服務與安徽科大能通簽署協議，成立合資公司安徽安巡新能源科技發展有限責任公司，以布局社區新能源服務業務，並稱該公司已進入實質運營籌備階段。

觀點指數了解到，科大能通成立于2014年，主要提供充電樁上中下遊全産業鍊整體解決方案，此番合作的核心，便在于将其充電樁及儲能技術，嫁接到碧桂園服務廣泛的社區場景和客群中；同時，也為後者新增值業務的探索提供助力。

碧桂園服務管理層在中期業績會上曾表示，2025上半年新能源業務同比增長158%；並計劃将家居、酒類以及新能源等業務三年内打造成“10億+”垂直龍頭。此次合作正是邁出了深挖用戶需求，探索新增長曲線的關鍵步伐。

本文節選自《資本市場退潮 | 2025年11月物業服務發展報告》
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