粵港澳+長三角成布局重心，中小企業政策激發靈活辦公活力

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“辦公空間服務：深挖區域價值”篇中，觀點指數指出，随着國家層面持續優化營商環境，推動産業轉型升級，辦公空間服務市場仍存在較大的增長空間。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，國家和地方層面對中小企業發展的政策支持文件主要覆蓋融資支持、創新培育、轉型幫扶、稅負減免的全鍊條政策體繫，為中小企業發展提供強力支撐。

從支持方向看，融資支持是核心發力點。年内頒布的政策文件包括針對全領域小微企業的普惠性融資措施，針對服務業的定向貼息政策，以及聚焦産業鍊的供應鍊金融規範等重點内容，分層解決不同類型中小企業的融資需求，尤其針對制造業中小企業，通過增加中長期貸款、信用貸款等引導金融資源向硬科技領域傾斜，契合新型工業化的發展方向。

受益對象覆蓋量大面廣的小微企業（含個體工商戶）、創新型企業、獨角獸企業等多種企業類型，助力中小企業從存活向高質量發展升級。

其中，《關于加強數字經濟創新型企業培育的若幹措施》中明确提出，推動涌現更多瞪羚企業、獨角獸企業，通過資金補貼、人才支持、平台搭建等方式，助力中小企業突破技術瓶頸，實現從傳統制造向數字創新的轉型。

值得一提的是，2025年結構性減稅政策延續並深化，年應納稅所得額300萬以内部分實際稅率降至5%，政策覆蓋範圍擴大，包含個體工商戶在内的各類小微企業主體均能受益。長期穩定的稅收優惠為中小企業提供确定性預期，緩解經營壓力。

政策端通過多部門協同、多維度發力、分層分類支持等舉措，精準匹配不同類型中小企業的需求，有效對沖經濟環境不确定性對中小企業的影響，緩解企業發展壓力。同時，聚焦數字經濟等方面的創新培育，将進一步為新型工業化、數字經濟發展培育更多優質中小企業。

據觀點指數不完全統計，1-9月期間，樣本企業共計新增入市38個辦公空間項目，較上年同期有輕微上漲，但對比早前，行業謹慎擴張的情況整體仍在延續。

以BEEPLUS、IWG集團、創富港、德事TEC、高格辦公空間、WeWork中國等為代表的辦公空間服務商業務擴張能力繼續在線，本期均有新項目開業。

其中創富港和IWG集團新開辦公中心網點數居前，兩者合計新開項目數占比超70%，市場資源與活躍度向少數玩家集中。

據企業業績披露，截至6月底，IWG集團全球辦公中心網點數量增長至4260個，辦公室突破100萬間。同期創富港全國簽約門店280家，業務聚焦深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、甯波、長沙等九大城市，經營面積合計37.93萬平方米。

而其他品牌表現更為謹慎，采取選擇性的擴張策略，戰略收縮明顯。多數樣本企業選擇持續深耕在管項目，将資源集中于現有網絡的盈利上。

聚焦項目維度，觀點指數注意到，年内辦公空間服務商針對市場區域特征，在一線城市聚焦核心商務區，加密商務網點布局，滿足高密度商務需求。同時，在新一線等重點城市拓展與産業園區的合作，結合當地産業特色提供定制化靈活辦公解決方案，進一步擴大市場的覆蓋度，並優化資源配置。

據觀點指數不完全統計，2025年1-9月期間，樣本企業新開店項目布局城市覆蓋深圳、上海、廣州、北京、天津、杭州、成都、武漢、西安、南京、蘇州、常州等多個重點城市。

其中，樣本企業繼續高度聚集于一線及新一線城市，兩者貢獻了近80%的新增門店，成為市場增長的絕對主力。數據顯示，靈活辦公市場的馬太效應正持續強化，核心城市的虹吸效應日益凸顯。

具體來看，新開業項目高度集中在粵港澳大灣區（深圳、廣州、香港）和長三角（上海、杭州、蘇州）這兩大經濟活力最高的區域，企業的選址策略聚焦在高确定性市場。

其中深圳以新開項目數占比26%居首，這與其活躍的創業生态、跨國公司區域總部聚集、中小企業密度優勢等密切相關，直接催生了深圳市場對靈活辦公空間的集中、剛性需求，使其成為辦公空間服務商布局的核心首選城市。

入駐物業類型選擇上，超半數新開業的辦公中心項目位于城市的核心商務區域内的成熟甲級/超甲級寫字樓，如IWG集團、創富港、德事、高格辦公空間、WeWork中國等主流品牌，均将寫字樓作為核心布局的場景，優質寫字樓項目仍是辦公空間服務商的首選物業類型。

在空間打造上，辦公空間服務商普遍采用可拆分戶型，通過基礎工位、獨立辦公室、按需會議室的彈性空間組合方案，适配中小企業的擴張需求。如辦公空間服務商将甲級寫字樓的整層空間轉化為适配小微企業的高坪效産品，既降低自身選址成本，也幫助商業地産開發商消化甲級寫字樓的零散租賃需求。

産品打造上，觀點指數注意到新開辦公中心的配套服務呈現趨同化與精細化發展，其中獨立辦公室、智能會議室、休閑洽談區、靈活工位等成為標配，行業基礎服務標準逐步成型。

但與此同時，辦公空間服務商開始進一步細化場景，以差異化策略構建核心競争力，企業發展路徑出現明顯分化。如高格辦公空間主打東方美學+全周期服務，持續深耕長三角，迎合地方政府對專精特新企業招商需求；德事聚集高端辦公服務；IWG集團作為全球化服務商，以輕資産模式實現規模化發展等。

具體來看，德事（TEC）持續深耕高端商務賽道，新開辦公中心如北京國貿大廈A座18樓、天津嘉里中心·企業廣場18層等均為核心城市地標建築，以高度私密性及高端配套為核心，服務跨國企業高管、律所、投行等高端客群，塑造強調商務質感與品牌身份的空間體驗。

對比定位高端的的品牌，區域深耕型品牌創富港除入駐甲級寫字樓物業外，在乙級辦公物業、産業園等類型均有落子，兼顧品牌形象與普惠需求。同時新開辦公中心項目突出1-20人小套間，目標客群聚焦中小企業與初創團隊，因此其空間打造以小面積獨立辦公室共享前台為主，單個工位月租金控制在2000-4000元。

同時，創富港的業務主要布局在北上廣深、香港等核心城市，強化區域的服務能力。

除此之外，觀點指數注意到，辦公空間服務商選擇入駐産業園區類型物業時，主要聚焦産業集群密集區，如期内新開業的雷格斯西安軟件新城辦公中心、BEEPLUS南京研創産業中心、雷格斯智慧山中心等項目。

舉例來說，BEEPLUS南京研創産業中心位于南京江北新區研創園，打造集辦公、社交、生活于一體的研創産業中心。該中心可提供低成本共享會議室、路演廳，降低創業門檻，可按需調整辦公空間，並提供商事、法律、稅務、人才等政策服務或指引。同時，針對總部經濟類企業，符合條件者中心還将精準對接跨區域創新要素與産業資源，構建協同發展生态，實現資源的高效鍊接與價值聯動。

雷格斯智慧山中心坐落在濱海高新區華苑産業園智慧山西塔11層，所在的智慧山園區匯聚了衆多科技企業與産業資源，形成濃厚的創新氛圍與産業集群生态。

包括IWG集團、BEEPLUS、創富港等企業，年内均有位于産業園區内的辦公中心項目開業，基于成本優勢和政策紅利，産業園區逐漸成為辦公空間服務商擴張的重要選擇。

對于辦公空間服務商而言，産業園區類物業能有效綁定産業生态，将辦公空間轉化為産業創新的基礎設施，符合企業分布式辦公、輕量化運營的需求。同時，企業通過空間打造，為産業園區内增加體驗式業态，能進一步提升園區企業員工的體驗，實現産業辦公與商業配套協同發展。

總結來看，随着商業地産存量盤活需求加劇與中小企業分層需求明确，辦公空間服務商對物業類型的選擇将更趨精準，繼續聚焦高端細分市場，甲級及以上寫字樓依舊是主力。産業園區與乙級及其他物業則成為盤活存量、承接普惠需求的關鍵場景，進一步推動辦公空間市場與商業地産的深度協同。

本文節選自《辦公空間服務：深挖區域價值》
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