寫字樓空置率、租金雙承壓，綠色認證成開發商新項目標配

觀點指數 11月12日，觀點指數研究院發布《表現力指數 · 2025年度商業地産表現報告》，其中在“商辦運營：結構性調整”篇中，觀點指數認為，集中交付疊加需求疲軟，使得重點城市寫字樓租賃市場的空置率與租金雙雙承壓。

空置率表現上，據戴德梁行數據，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分别減少0.4個百分點和0.1和百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現改善信号，兩者全市空置率環比分别上升0.9個百分點及1.2個百分點。

具體來看，憑借政治經濟核心地位及嚴格的新增供應管控，供需關繫保持相對平衡，北京甲級寫字樓空置率在一線城市中維持最低水平並持續優化，是四大城市中唯一空置率同比及環比均改善的城市。

對比上年年末，北京甲級寫字樓空置率下降1.8個百分點至16.5%。而上海、廣州及深圳三城均面臨不同程度的市場壓力，三季度空置率水平均超20%，季末空置率水平分别為23.5%、20.8%以及29%。

其中深圳由于新增供應與實際需求之間的結構性錯配等綜合影響，其甲級寫字樓空置率表現已連續多個季度位居一線城市首位，高空置率風險尤為突出。

新增供應層面，世邦魏理仕數據顯示，2025年全國主要一二線城市辦公樓市場将迎來約640萬平方米新增供應集中放量，同比增長近七成。2026年至2027年供應節奏将有所放緩。

從數據來看，今年全國寫字樓新增供應仍處于階段性高位，但其增速與區域分布明顯不均衡。

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點城市新增56個寫字樓項目亮相，合計建築面積超570萬平方米。

新項目高度向上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，這五座城市新增寫字樓項目數占比均超10%，新增供應以核心城市為主導。

其中，上海是期間全國供應項目數最多的城市，且多為區域地標或高規格綜合體，如370米“浦西第一高樓”ITC三期B座、中海中心B座、新岸商業中心、世博天地T2等，覆蓋徐家匯、前灘、張江等核心闆塊，精準匹配科技、金融企業的高端辦公需求。

2025年3月，希慎興業作為百年港企中的商辦運營標杆，其全資打造的内地首作上海利園正式亮相，標志着這家植根香港百年的企業，将銅鑼灣成熟的區域運營經驗與内地市場需求深度融合，開啟滬港雙城商業共生的新篇章。

上海利園占據南京西路商圈延伸帶與蘇州河交匯的核心區位，毗鄰地鐵13号線自然博物館站，同時與東斯文里歷史風貌區無縫銜接，是集1.8萬平方米精品商業與5萬平方米甲級寫字樓于一體的商辦綜合體。

在運營邏輯上，上海利園踐行希慎立體城市的理念，構建辦公+社交+零售+餐飲的復合生态圈。其中，甲級寫字樓精準錨定商務精英需求，憑借精細化運營與優質硬件，吸引中宏保險、國泰君安等金融保險巨頭，以及OTB、I.T等國際時尚集團入駐，形成産業聚合效應。

同時，在辦公領域，希慎與IWG成立的合資公司表現尤為亮眼，作為香港及大灣區IWG共享工作間品牌的獨家運營商，該合資公司2025年上半年簽訂5個新據點，目前在大灣區運營40個中心，出租率及業務表現穩定。

廣深蓉新增項目聚焦核心闆塊，産業導向明确。廣州新項目中，超半數位于琶洲、國際金融城等産業核心區，聚焦互聯網+金融行業的辦公需求。深圳新項目集中在後海、前海等，以科技企業總部為主。

觀點指數注意到，2025年寫字樓新項目不再是單一辦公載體，而是通過綠色認證、TOD布局、綜合體業态的組合，強化高效、健康的辦公體驗，精準契合企業的需求偏好。

具體來看，據觀點指數不完全統計，LEED、WELL、中國綠色建築三星等國際和國内綠色、健康建築認證成為大多數高端寫字樓項目的標準配置，業主方正通過提升建築本身的健康、環保與可持續屬性來構建核心差異化優勢。

如上海中海金融中心達成LEED鉑金級+WELL金級+綠建三星認證、西安環貿中心達成西北首個綠建+LEED+健康建築全認證等，這類項目通過節能繫統、健康通風、綠色材料等配置，能吸引注重ESG形象的外資企業、金融機構入駐。

與此同時，超過80%的項目強調其地鐵上蓋或緊鄰地鐵的交通優勢，軌交物業已成為高標準寫字樓不可或缺的要素。

開發商層面，年内以陸家嘴集團、中海商務、越秀商管、嘉里建設、恒基地産、招商商管、新鴻基、保利發展、合景泰富商業資管等為代表的企業寫字樓管理規模實現進一步增長，且項目多位于一線及新一線城市核心闆塊，将有助于提升其市場份額與品牌影響力，增強在寫字樓運營領域的抗風險能力與持續盈利能力。

舉例來說，随着年内上海新岸商業中心建成，恒基地産在内地的收租物業組合拓展至約1340萬平方英尺，其中寫字樓樓面面積增長至950萬平方英尺，占比71%。

依托集團可持續發展策略指引，恒基中國持續優化商業發展模式。2025年3月，上海星揚西岸中心、688廣場荣獲由國際WELL建築研究院（IWBI）頒發的WELL Core v2鉑金級認證，恒基中國上海辦公室（含星卓物業）亦荣獲WELL鉑金級認證，恒基中國始終以建築品質與綠色標準築牢資産價值。

同時，運營層面深度踐行“工享作樂”理念，通過一鍵星群智慧平台整合社群資源，實現資源共創。随着恒基中國内地項目的社群生态不斷擴容，也為其樓宇内部的資源互通搭建了高效橋梁，同時在區域範圍内為多元業态的聯動協同解鎖了更廣闊的空間，讓跨領域合作、場景化融合的有更多的可能性。

得益于杭州、天津及深圳前海新綜合用途發展項目的落成，截至2025年6月底，嘉里建設内地投資物業組合應占樓面面積增長至1341.5萬平方英尺。其中辦公樓業态應占樓面面積增長至710.1萬平方英尺，出租率穩定在90%。

2025年1-9月期間，商辦運營商新亮相的寫字樓項目還包括中海金融中心、保利光谷中心、KIC企業天地、西安環貿中心、世紀财富廣場、前灘中環廣場、科學之門A塔、招商局中心等。

在可持續發展理念深化與政策監管趨嚴的雙重背景下，2025年寫字樓綠色建築已完成從理念倡導到硬性標配的質變，從加分項轉變為標配項，成為衡量項目競争力的核心指標。

從實踐來看，中海商務、陸家嘴集團、恒基地産、瑞安辦公、招商商管、恒隆地産等多家商業地産企業率先布局，通過智慧能耗管理、場景化體驗、生态空間設計等提升項目的實用價值。

整體來看，綠色建築進一步重塑了寫字樓的物理空間形态，推動商務地産行業從傳統空間提供者，向兼具環保責任與長期價值的可持續發展服務商深度轉型。在此趨勢下，商辦市場的綠色競争力或将成為未來資産價值的核心錨點，而具備全周期綠色運營能力的企業，将在行業發展中占據絕對優勢。

與此同時，年内企業興起自建總部潮，科技、制造類企業通過自建總部大廈，成為供應端的重要補充力量，如騰訊、小米、索菲亞、平安信用卡、哈啰等企業有新增企業總部大廈或區域總部亮相，這類項目選址多綁定企業核心業務所在的産業集群區，便于産業鍊協同。

當前，重點城市寫字樓租賃市場仍面臨挑戰，而寫字樓業主方為了維持出租率穩定，繼續采取更具競争力的租金策略，以價換量仍是業主去化的主要選擇，這給租戶帶來了有利的議價窗口。

據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

期間重點八城累計平均辦公租金單價同比均出現不同程度的下滑，同比變動區間為-21.2%至-3.2%。

戴德梁行數據同樣可以佐證重點城市辦公租金下行的趨勢。

具體來看，2025年第三季度末，北上廣深四城甲級寫字樓租金單價分别為215.51元/平方米/月、205元/平方米/月、120元/平方米/月以及153.4元/平方米/月。

四大城市租金環比全部錄得負增長，環比變動區間為-4.2%至-2.8%，且租金已連續多個季度錄得負增長，辦公市場下行壓力持續深化，業主的以價換量策略短期内仍是必然選擇。

從數據來看，當前辦公租賃市場的核心邏輯仍由企業降本增效需求與業主以價換量策略共同主導，市場正處于供需博弈的關鍵調整期。觀點指數認為，現階段辦公樓市場已逐步靠近階段性底部，後續租金下行節奏有望進一步減緩，但市場真正實現企穩回升，仍需等待需求端釋放明确的復蘇信号。

本文節選自《商辦運營：結構性調整》
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