定向回購地塊受房企青睐，産業類民企試水入局拿地

觀點指數 在9月19日觀點指數研究院發布的《投資分化 | 2025年9月房地産企業新增土地儲備報告》中，我們發現定向回購地塊因收益穩定機制受房企追捧，成為市場焦點；同時産業類民企如長江精工、新易騰等開始入局土地市場，反映房企在政策紅利下通過多元模式控制風險，土地市場正呈現“穩收益+創新驅動”的發展趨勢。

報告期内，一二三線城市成交住宅用地332宗，成交土地規劃建築面積1883.39萬平方米，環比下降11.38%，同比下降37.40%；成交總價839.52億元，環比下降27.80%，同比下降39.67%；成交樓面均價4457.53元每平方米，環比下降18.53%，同比下降0.37%；平均溢價率4.76%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

當前，政策紅利推動市場逐步止跌回穩，但同質化樓盤仍存銷售阻力，定向回購機制通過穩定收益保障成為房企競相追逐的焦點。例如：8月30日，南京市江甯區谷里G59地塊開拍，該地塊位于谷里新市鎮，規劃為R2二類居住用地，容積率2.1，建築高度≤60米，起拍總價5.56億元，起拍樓面價僅3906元每平方米，谷里G59地塊出讓條件具有特殊性——根據《房屋定購協議》，該地塊内全部地上計容房屋将由谷里街道指定單位以12100元每平方米的包幹單價定向回購。

當前，在繫列政策紅利持續釋放的推動下，房地産市場正逐步實現止跌回穩，但部分區域仍存在科技含量不足、同質化嚴重的樓盤産品，這類項目在銷售環節面臨較大阻力。

因此，房企出于風險控制考量，對政府定向回購模式表現出濃厚興趣，甚至願意通過溢價方式獲取此類地塊。預計在未來一段時期内，具備定向回購機制的地塊仍将持續成為房企競相追逐的焦點。

未來，土地市場将依賴“精準供地+政策創新”雙輪驅動，在動态調整供應結構中實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標，推動行業高質量發展。

據觀點指數不完全統計，2025年8月18日-2025年9月15日期間，6個重點城市一共有104宗地塊處于挂牌進行中，起始價274.88億元，面積349.80萬平方米。本次統計期出讓面積環比上升69.23%。

成交方面：6個重點城市一共有86宗地成交，成交價228.83億元，成交的土地面積213.37萬平方米，分别環比下降43.96%、38.55%。上述城市地塊成交數量和成交價格環比呈現季節性規模回落的特點，部分産業類民企也入局參與拿地。

例如：在上海第七次土拍中，浙江民企長江精工以5.46億元競得闵行區MHC10402單元24A-06A地塊，成交樓面價36649元每平方米，溢價率11.19%。而長江精工此前僅在上海承接過一個保障性租賃住房項目，但其母公司的實力強勁，是一家鋼結構建築領軍企業。

宇誠集團聯合新易騰以底價2.70億元成功競得青浦區QPC1-0009單元75-04地塊，而作為競得方之一的新易騰，是一家深耕智能終端（新零售）、數字生活（全屋智能）、智慧出行（新能源汽車）三大核心賽道的服務商。

2025年7月以來，我國城市更新政策國家與地方協同加速，形成完整鍊條。國家明确支持老舊住房自主更新、原拆原建及老舊小區改造。地方差異化推進：廣州聚焦片區改造，上海優先安全隐患區，甯波創新工業用地政策。資金持續加碼，全國改造項目864個、投資6419.44億元。“四代宅”“工業上樓”“非遺文旅融合”等創新模式涌現，推動城市更新從單一改造向産業升級、文化保護、社區共建等多維目標延伸。

觀點指數認為：未來，随着“十五五”規劃落地，城市更新将更注重安全韌性、治理效能與民生需求的平衡，形成政府引導、市場運作、居民參與的可持續更新生态。

本文節選自《投資分化 | 2025年9月房地産企業新增土地儲備報告》
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