8城辦公租金同比跌15.7%，英格卡攜“商業+辦公”模式入局上海

觀點指數 在9月26日觀點指數研究院發布的《收入普降 | 2025年9月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數注意到，辦公空間服務品牌與業主方深度綁定成為新趨勢。

據國家統計局披露的數據，2025年1-8月，全國辦公樓開發投資額和銷售額累計值分别為2301億元和1776億元，分别同比下滑17.8%和7.9%。

從數據走勢來看，辦公樓投資端和銷售端已連續多月出現下滑走勢，開發商信心持續低迷，企業對辦公擴租、購置仍保持謹慎，需求尚未實質性回暖，行業仍處于量價尋底的階段，真正的復蘇需等待企業盈利與擴張信心獲得實質性改善。

同期辦公樓新開工面積與竣工面積形成鮮明對比，兩者面積累計值分别為991萬平方米和933萬平方米，前者同比下滑21.9%，後者同比上漲9.3%。

其中竣工面積增長是歷史項目收尾而非新增供應擴張，當前竣工的項目多為2022-2023年開工的存量項目，受此前開發周期規劃影響，2025年進入集中交付期，辦公樓市場面臨短期庫存壓力。同時，新開工收縮将逐步緩解長期供需失衡，核心城市核心商圈的優質辦公樓或率先迎來供需改善，資産價值與租金有望觸底回升。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年8月，重點8城辦公樓平均租金單價為2.52元/平方米/天，環比7月下跌6.9%，同比跌幅擴大到15.7%。

8月租金已連續6個月下行，且環比跌幅較7月（-0.8%）顯著擴大，辦公租賃需求端持續走弱，企業擴張及搬遷需求不足，市場去化壓力加大。

同時，城市間繼續分化。其中上海實現逆勢上漲，租金單價環比增長5.07%至租金3.73元/平方米/天，是唯一環比正增長的城市，金融及專業服務業需求仍具韌性。深圳租金環比持平，同比僅微跌1.6%，表現相對穩健。

其余城市普跌，環比跌幅從1.16%到22.57%不等，廣州、南京、武漢及南京等地租金跌幅均超兩位數，辦公租金持續承壓。

在新增供應壓力不減、經濟復蘇力度有限的背景下，預計9–10月租金仍将承壓。若政策端加大對中小企業的租賃補貼或稅收減免，四季度跌幅有望收窄，但全年整體仍呈量縮價跌的格局。

辦公市場細分領域，據中小企業協會發布的最新數據顯示，2025年8月中國中小企業發展指數（SMEDI）為89.1，較上月上升0.1點，高于去年同期，中小企業發展韌性持續顯現，但復蘇基礎仍需鞏固。8個分項指數表現為4升3降1平。

數據來源：中小企業協會，觀點指數整理

分行業表現來看，住宿餐飲業以0.5點的漲幅領跑，工業、批發零售業以及社會服務業等基礎性行業穩步微升，内需回暖對中小企業發展有一定的支撐作用。

與消費場景恢復、服務需求釋放直接相關。工業、批發零售業等基礎性行業穩步微升，反映内需回暖的支撐作用。但建築業指數下降0.5點，受房地産投資低迷與基建增速放緩雙重拖累，疊加下遊項目停建緩建等因素影響，行業中小企業承壓明顯。

整體來看，中小企業受益于消費復蘇與生産回暖。不過效益改善滞後、部分行業深度調整等問題，仍需政策精準發力緩解或解決，尤其需緩解資金壓力並優化勞動力配置，以鞏固復蘇勢頭。

作為辦公空間行業需求端的重要來源之一，中小企業發展态勢與辦公空間服務市場的需求結構、運營模式及行業趨勢緊密聯動。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數監測，本期新增簽約/開業的項目共計11個，對比上個報告期有所增長，辦公空間服務商擴張積極性實現大幅提升，以WeWork中國、創富港、高格辦公空間等為代表的樣本企業均有新項目落地/亮相。

城市布局上，WeWork中國、創富港、高格辦公空間等企業均将資源集中于上海、深圳、廣州等一線及新一線城市，偏好城市副中心或新興商務區，如上海五角場、深圳前海自貿區、廣州琶洲電商總部區等，兼顧租金成本與政策紅利。

産品端差異化競争加劇，WeWork中國以經典空間結合勵帷2.0創新模式進一步升級上海區域布局，其與國華中心合作的全新辦公社區将延續勵帷繫列現代簡約的高端裝修風格，打造開闊共享區、精致茶水間與設計感獨立辦公室，滿足企業品牌形象需求。

空間打造上，辦公空間服務商普遍采用可拆分戶型，如創富港1-10人間獨立辦公室、WeWork的20-100人模塊化空間，适配中小企業擴張需求。

與此同時，觀點指數注意到，辦公空間服務品牌與業主方深度綁定成為新趨勢，例如，期内WeWork與瑞安辦公三度合作開發武漢企業天地項目，高格與大悅中心累計合作面積超10000平方米。

整體來看，頭部品牌在經濟波動期加速布局，通過高性價比與靈活租期搶占市場份額。

除此之外，本期商業辦公細分領域迎來新入局者。8月28日，英格卡集團全新共享辦公空間Hej!Workshop，在上海正式啟幕。

英格卡集團選擇以其在中國運營的首座甲級辦公産品上海長甯荟聚辦公E棟為切入點，以甲級辦公樓的運營標準自主運營管理。

在場景打造上，Hej!Workshop把握企業靈活辦公需求，推出獨立辦公室、靈活工位、會議室、電話亭及室内外活動空間多種選擇，搭配長短結合的租期模式，滿足小規模企業、初創企業、自由職業者、小型工作室等多樣化需求。

商業+辦公協同成為該項目的流量密碼。依托購物中心成熟的商業配套，項目的辦公客群可直接轉化為商業消費客群，商業客流也能為辦公空間帶來潛在客戶，形成雙向引流的閉環。這既降低了辦公空間的配套運營成本，也提升了商業體的非營業時間的活力。

數據來源：企業業績，觀點指數整理

另外，已披露2025年中期業績的辦公空間服務商整體表現穩健。其中，2025年上半年，IWG集團繫統總營收達到22億美元，同比增長2%，創下歷史新高。調整後的EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）同比增長6%至2.62億美元，集團營收為18.5億美元，略低于去年同期，主要由于部分中心關閉及數字與專業服務闆塊一次性合同的影響。

值得一提的是，IWG集團輕資産模式成效顯著，管理與加盟業務高速增長，2025年上半年，該闆塊繫統營收同比增長26%至3.61億美元，費用收入同比增長43%至5000萬美元，其中經常性管理費收入實現了2.6倍的增長。這主要得益于其全球範圍内的新中心開業數量，上半年共新增338個中心，其中97%為輕資産模式，顯著降低了資本支出需求。

輕資産戰略下，IWG集團全球辦公中心網點數量增長至4260個，辦公室突破100萬間。

同期創富港營業收入為3.84億元，同比微降0.73%，主要因部分門店到期關店導致經營面積減少。截至6月底，創富港全國簽約門店280家，業務聚焦深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、甯波、長沙等九大城市，經營面積合計37.93萬平方米。

同時盈利能力有所提升，其中歸母淨利潤同比增長40.75%至3978萬元，扣非淨利潤同比增長35.17%至3609萬元，毛利率為40.11%，同比提升1.89個百分點，得益于成本控制和關店減虧。

同期研發投入827萬元，同比增長4.7%，重點升級BCMS商務中心管理繫統、BITS智能電話繫統，提升多門店遠程管理效率。

從數據來看，創富港通過關閉虧損門店以及嚴控成本實現利潤增長，在聯合辦公行業加速整合的背景下，公司盈利改善的确定性較高。

本文節選自《收入普降 | 2025年9月商辦與辦公空間發展報告》
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