頭部物流企業穩增向好，優質倉儲REITs盈利分紅可觀

觀點指數 在9月18日觀點指數研究院發布的《AI賦能減耗提效 | 2025年9月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》中，我們發現，上半年頭部物流企業營收利潤多增，AI助力減耗提效；倉儲物流REITs多數盈利，中金普洛斯REIT收入、分紅亮眼，行業呈結構化發展态勢。

2025年上半年，重點上市物流企業運營結構優化，多數企業營收與利潤實現同比增長，除物流科技闆塊的極智嘉外，企業淨利潤率保持正數。“AI+物流”在倉儲、運輸、供應鍊等環節的深度應用，給行業減耗提效提供了支撐。

從闆塊表現來看，物流科技企業增長較為突出。安得智聯總營收109億元，同比增長20.2%；歸母淨利潤24.8億元，同比增長21.7%，淨利潤率達22.8%，依托智能算法、數字化平台等技術開展供應鍊服務。極智嘉總營收10.3億元，同比增長31%，淨利潤同比增長91.2%，但受研發投入影響，淨利潤為-0.5億元，反映出智能裝備企業在技術叠代與市場拓展中的表現。其AI驅動的物流機器人、智能倉儲方案加快落地。

綜合物流領域，頭部企業規模與效益呈現增長。京東物流總營收985.3億元，同比增長14.1%；歸母淨利潤29.6億元，同比增長15.3%，淨利潤率3.0%。順豐控股總營收1468.6億元，同比增長9.3%；歸母淨利潤57.4億元，同比增長19.4%，淨利潤率3.9%。兩者通過AI算法優化配送路徑、智能倉儲繫統提升揀貨效率等方式，壓縮物流成本，在規模效應下實現利潤增長。

物流地産闆塊保持平穩。普洛斯中國總營收42.2億元，同比增長10%；息稅前利潤20.3億元，同比增長20%，為物流産業鍊提供倉儲等基礎設施，與運輸、科技等闆塊形成協同。跨境物流領域，嘉誠國際總營收6.8億元，同比增長3.4%；歸母淨利潤1.2億元，淨利潤率達17.6%，借助數字化手段優化跨境供應鍊流程。

整體而言，物流企業在不同闆塊的布局呈現結構化特征，“AI+物流”的技術應用，推動行業從傳統運作模式向智能化、高效化轉型，成為企業減耗提效的重要因素。

在國内需求擴張與外貿韌性的雙重驅動下，倉儲物流行業需求維持穩定增長。與此同時，物流倉儲作為銜接實體經濟各環節的重要基礎設施，行業發展韌性十足，為倉儲物流REITs的穩定運營奠定了堅實基礎。

從經營成果來看，多數倉儲物流REITs在收入及利潤指標上表現積極。中金普洛斯REIT收入規模突出，2025年上半年報告期内實現總收入約21,625.86萬元。該REIT的收入表現與其資産運營策略相關，其持有的10個倉儲物流園依據市場供需變化靈活調整租賃方案，期末整體平均簽約出租率持續維持在90%以上，同比提升2.7個百分點。

這一運營數據側面反映出倉儲物流市場需求的持續釋放，為穩定相關REITs的收入水平建立了基礎。從需求端來看，電商、第三方物流及快遞快運等領域的發展，持續為倉儲物流租賃市場提供支撐，為REITs帶來了穩定的“源頭活水”。

淨利潤表現方面，2025年上半年除個别REITs出現虧損外，多數REITs實現盈利，行業整體淨利潤表現積極。這一現象表明，在行業需求穩定的市場環境下，多數倉儲物流REITs的資産運營效率與盈利轉化能力能夠适配市場節奏，實現收入向利潤的有效轉化。

具體來看，2025年上半年紅土創新鹽田港REIT實現淨利潤1983.09萬元；而中航易商倉儲物流REIT同期出現虧損，淨利潤環比下降16.52%，兩類産品的差異反映出不同REITs在資産運營能力與市場适應能力上的分化。

在投資者回報方面，多個REITs都有較高的可分配金額，為投資者帶來了實實在在的收益。中金普洛斯REIT最新分紅公告分配金額約為7867.43萬元，分紅比例高達95%。這一分紅方案使得中金普洛斯REIT上市以來累計分紅次數達12次，分紅總額超過12億元，歷史年度分紅比例接近100%。

中金普洛斯REIT在回饋投資者的同時，也在不斷提升自身的市場表現。2025年以來，該基金通過投資者開放日、業績發布會以及底層資産調研等多種形式的活動，積極回應投資者關切，不斷提升信息披露的質量和效率。

本文節選自《AI賦能減耗提效 | 2025年9月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》
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