谷底一年 | 雅居樂度小年

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 2023年，房地産市場下滑未止，新開工、開發投資、土地購置等方面的挑戰繼續增大。

對于“絕不躺平”的雅居樂而言，2023年同樣艱難，但經歷了近幾年市場變遷之後，開始适應新的節奏，穩定化債和保交付。

年内，雅居樂繼續保持境内外公開債及時兌付。根據測算，雅居樂存續債券總額約389億元，2023年到期境内債券金額約62億元，到期時間集中在第四季度。

從第四季度出售多個項目來看，雅居樂償債資金缺口仍然存在。

一方面，銷售回款持續承壓，2023年全口徑銷售金額453億元，同比減少30.6%，權益口徑銷售金額342億元，同比減少32.3%；另一方面，債務規模龐大，債券之外，貸款、供應商賬款等應付款項亦存在支付壓力。同時，因高息貸款導致借貸成本攀升，流動性危機難解。

不過，随着政策對房地産市場和民營企業的支持力度加大，以及雅居樂自身對企業信用的重視，好轉迹象出現，並成功發行了3筆債券，合計發行金額19億元。

另外，獲得了合計75.65億港元及8412.73萬美元的定期貸款融資。

交付方面，2023年雅居樂完成交付7.2萬套，對比2022年6萬套有所增加。另外，雅居樂仍有近4000萬平方米土地儲備，其中約2200萬平方米将持作未來發展。當中有不少熱門大型項目，預計可以支撐未來一段時間内的業績。

雅居樂對市場保持樂觀，認為最快到2024年或2025年可以扭虧為盈。另外，2024年上半年保交付高峰過去後，房地産市場最快或在2024年下半年出現好轉。

盡管化債、轉型之路艱難，但對于雅居樂而言，或許是創傷後不可避免的“復健”過程。

償債陣痛

2023年，雅居樂境内債券共到期61.61億元，其中一筆12億元公司債及兩筆合計10億元的ABS于10月到期；另外，兩筆合計44.61億元的ABS回售登記期為11月16至12月7日。

上述債券處理完畢後，雅居樂公開市場還債壓力将有所減輕，下一次償債高峰将會出現在2025年，到期債券包括三筆海外債和兩筆境内債，合計美元12.97億元及人民币7億元。

短期内，雅居樂需要應對的債務主要是銀團貸款、銀行借款以及一筆在2024年1月到期回售的商業ABS。

另外，雅居樂目前共有四筆永續債，總規模19億美元，每年需付息4次。

截止到2023上半年，雅居樂總借款金額575.68億元，淨負債率58.7%，較2022年末上升1.4個百分點。數據顯示，2023年上半年，頭部房企平均淨負債率90.4%，從總體負債水平來看，雅居樂處于較為安全的範圍。

盡管如此，在手現金短缺産生的高息貸款導致借貸成本上升，從2022年到2023年上半年，雅居樂實際借貸成本從5.59%攀升至7.28%。

這並不是雅居樂首次接受高息貸款，2022年6月曾簽約一筆年利率20%、為期24個月的夾層融資貸款。

此外，雅居樂亦有一定規模的表外債務，此前曾多次與平安不動産等金融機構合作成立信托機構開發項目。

據不完全統計，平安不動産參與投資的雅居樂開發項目超過10個，包括海南金沙灣、惠州白鹭湖項目等重要項目；另外，雅居樂也與中航信托、愛建信托等金融機構有業務關繫。

這些金融機構貸款與公開發行債券一樣需要按時償還，否則可能會被申請強制執行财産。當累計金額較大時，對項目可能構成威脅。近期房企開發項目、閑置土地拍賣案例上升，法拍項目便是其中比重較大的來源。

中國執行信息公開網數據顯示，雅居樂旗下重要開發主體之一海南雅居樂房地産開發有限公司存在被執行人記錄7條，被執行總金額842.37萬元。

多路融資

面對各方債務壓力，雅居樂也在積極應對，不斷拓展融資渠道，主要手段包括股權融資、資産處置和貸款。

2022年以來，雅居樂集團已經進行了四次股份配售。另外，2021年5月雅生活服務亦曾配售0.87億股。

2023年，雅居樂集團兩次進行股權融資，總配售金額8.76億港元，但由于股市行情低迷、股價受挫，股權融資已經很難繼續滿足雅居樂的資金需求。

資産處置方面，雅居樂嘗試拿出香港九龍塘義本道項目申請強拍，但由于小業主的業權問題最終取消；另外，2023年11月雅居樂公告拟出售吉隆坡雅居樂大使花園，在補充公告中，雅居樂上調出售吉隆坡項目保留金，出售事項預期虧損擴大至4.31億令吉，項目仍在磋商中。

據了解，自2020年下半年開始，雅居樂保留了2個香港項目及4個海外項目的境外資産規模，但從2023年開始處置這些資産。

觀點指數認為，相比境内資産，境外資産相對而言質量較好；同時，由于國内市場環境處于低谷、買家信心不足，處置境外資産更容易找到買主。另外，一些比較容易脫手的國内項目在較早之前已被出售，如廣州番禺亞運城。

2023年雅居樂大部分資産處置預計錄得賬面虧損，但能換取一定的現金回籠已屬不易。目前，兩個境外項目轉手尚未完成。

貸款方面，雅居樂分别于3月和5月獲得銀團貸款再融資，合計超過82億港元，企業信用得到一定程度修復。

另外，近期金融監管部門對銀行提出了針對房地産業的“三個不低于”的要求後，廣發銀行召集了包括雅居樂在内的6家民營房企開會，有望獲得更多銀行支持。

值得注意的是，2023年雅居樂新發行三筆債券，分别為發行規模12億元的中債增公司債、發行規模5億元的信用違約互換（CDS）債券和發行規模2億元的擔保債券。

其中，中債增公司債拟用于償還此前發行的債券“20番雅02”本金及利息，意味着“借新還舊”的資金循環得以流轉，債券融資渠道逐漸松動。

從長遠來看，雅居樂回到“健康”狀态還需要看土地儲備和銷售表現。

大盤未竟

以2023年銷售表現來看，雅居樂在海南、中山等地的重點項目依然可以支撐銷售業績。

統計數據顯示，2023年雅居樂在海南銷售的商品房超過3500套，目前在售項目包括清水灣、星光城、金沙灣、海口雅居樂中心、山欽灣等，除平層、獨棟别墅等住宅産品，部分項目亦有商鋪、辦公樓等商業物業在售。

據了解，行情最好的清水灣項目單月銷售可突破10億元；2023年雅居樂海南區域銷售業績超過150億元，占集團總銷售三分之一。

另外，2023年雅居樂在中山的銷售商品房近2000套，在售項目14個，包括劍橋郡、灣際壹号、凱茵雲頂、迪茵湖小鎮等。

受廣州“920新政”影響，位于荔灣區的天際715、花都區的花雅苑、從化區的溪境花園成交有所上升。另外，亦帶動臨廣地區的項目來訪量上升。

目前，雅居樂還持有上述重點發展項目的大量土儲，根據2023年半年報數據，清水灣土地儲備約140萬平方米（包含已售未交付部分，下同），灣際壹号土地儲備約180萬平方米。

觀點指數認為，由于土地儲備充足，加之近兩年土地成交收縮導致的供應下降、競争減弱，2024年雅居樂銷售有望企穩。

除已售項目外，雅居樂土地儲備中亦包含大量較早前拿地而未開發項目，如中山東鳳鎮新沙島地塊，計容建築面積149萬平方米，2017年從玉峰地産手中接過，交易價格為37億元。

按早前規劃，住宅建築面積将達到145萬平方米，即成本樓面價為2552元/平方米，目前東鳳鎮新房均價約1萬元/平方米，土地成本低廉，未來項目開發利潤可觀，但前提是雅居樂需要安全度過當前的行業下行周期。

此前，雅居樂在舊改方面下了不少功夫，但傳統城市更新模式對企業資金占用巨大，在當前資金流動性狀況下，舊改亦較難推進，退出一部分項目是對雅居樂及當地村民來說更好的一種選擇。

如廣州黃埔區九佛街燕塘村，臨遷費和回遷問題困擾村民，另外項目實施方案亦因規劃問題不能确定，亦困擾着合作企業，目前，該項目已由知識城集團接手。

選擇繼續合作的項目則随着城市更新的重啟順利推進，2023年8月，坑口村城中村改造基礎數據調查結果出爐，自2021年完成合作招商後再次取得進展，在同珠江實業的合作中，項目有望穩定開發。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。