原報告 | 建行長租鍊條

觀點指數 3月底，建行公布了2022年全年業績，相關數據顯示，建行繼續深入布局住房租賃市場。旗下CCB建融家園平台企業用戶達1.6萬戶，個人用戶超4300萬戶。建信住房管理房源超過16萬間，開業運營的“CCB建融家園”長租社區超過200個。

從其挂牌CCB建融家園社區來看，建行旗下住房租賃公司建信住房熱衷于租賃權和經營權分離的模式。據觀點指數觀察，部分社區是由建行出資，專業開發以及長租運營商負責開發和運營管理長租公寓項目。

金融支持方面，建行持續完善間接融資與直接融資的金融服務體繫。同時，在去年年底出資發起設立建信住房租賃基金，主要投資于房企存量資産，增加住房租賃供給。

從早期存房模式到建行形成股權投資、融資支持、運營管理、REITs退出的長租鍊條，也表明建行對住房租賃市場發展的信心在加大。

租賃和經營權分離

建行最新公布的2022年财報顯示，其開業運營的CBB建融家園長租社區已超過200個。截至2022年末，“CCB建融家園”平台企業用戶達1.6萬戶，個人用戶超4300萬戶，建信住房管理房源超過16萬間。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，今年以來CCB建融家園長租社區開業項目數繼續增長，截至4月15日，年内已先後在北京、武漢、重慶以及成都四個城市新增開業4個長租社區。

以CCB建融家園·星光視界項目為例，該項目位于國家新媒體産業基地，由安歆集團與建信住房服務（北京）有限責任公司合作打造。

據觀點指數了解，安歆集團與建信住房的合作最早可追溯至2020年7月，雙方達成戰略合作，建信住房牽頭成立了住房租賃産業聯盟，安歆集團成為首批合作簽約的公寓運營商。

而安歆集團與建信住房共同打造的建設銀行首個政策性住房租賃項目CCB建融家園·普坤社區也在2020年7月推廣入市。該項目由建行浙江省分行以及建信住房浙江公司通過談判取得長期租賃權後投入資金進行改造裝修，同時發揮産業聯盟優勢，整合雙方資源。

諸如此類建行與長租公寓運營商的合作項目還有很多。

數據來源：觀點指數不完全統計

同時，從以上提及的項目中可以發現，建信住房熱衷于租賃權和經營權分離的模式。

CCB建融家園·創業之家、CCB建融家園·普坤社區以及CCB建融家園·繼園東社區運營方均為專業長租運營機構。其中繼園東店是由建信住房廣東公司出資，YOU+和廣州城投合作開發和經營管理的長租公寓項目；創業之家是集體土地租賃住房項目，由樂乎公寓運營管理。

此外，挂牌的CCB建融家園長租社區多數由銀行與運營商或政企銀等多方合作，社區由建信住房出資，專業開發以及長租運營商負責開發和運營管理長租公寓項目。

當然也有建信住房作為運營商的項目，城開·匯社區CCB建融家園由上實城開打造，上海建信住房服務有限責任公司負責運營。

這種模式並不局限于保租房項目，如CCB建融家園·北京真武社區由舊屋改造為高端租賃項目，運營方為樂乎公寓。

除政企銀模式外，今年3月，浙江省住建局披露的CCB建融家園o胡橋社區由建設銀行建信住房公司打造，通過國企集中收儲、村委統一裝修、政府納保補貼、建信專業運營、建行提供金融服務，創新形成農村安置房集散式保租房受托運營模式。

整個項目，房東個人承擔裝修款（政府适當補貼），由政府委托收儲，建信住房負責運營管理但不購買房屋租賃權，建行及建信住房各自承擔不同角色，推動農村閑置用地的有效利用。

平台化鍊接資源，品牌房源量缺少廣度與深度

“CCB建融家園”除了用于項目名挂牌之外，更重要的其是建行提供的品牌公寓長租的交易平台，充當資源整合的角色。房源來自平台自營或品牌開發商直營，提供搜索房源、預約看房、在線簽約、繳費支付、報修評價等功能，實現線上租賃交易。

數據來源：官網，觀點指數統計

在入駐品牌方面，一線城市北京、上海、廣州以及深圳已入駐品牌公寓數均不超過12家，對標其他租房中介網站，CCB建融家園平台上的品牌房源量較少。

區别于其他中介平台，CCB建融家園在租房端房源量上並不占據優勢，在業務模式上，CCB建融家園擁有租房和存房兩大核心業務闆塊。

存房業務是建行針對租賃企業和閑置房源業主首創的資源搭建，最早可追溯于2018年初份，建設銀行在廣東推出的“家庭不動産财富管理”業務，也稱“存房”業務。

此外，去年4月26日，建信住房公司攜手其他機構企業發布 “智享租賃·善建同行” CCB建融家園新産品，分别為企業級標準SaaS服務和開放平台服務兩款新的平台産品。

對標租賃企業運營操作繫統平台，標準SaaS服務提供的服務内容大同小異，包含房源管理、合同管理、租房管理、财務管理以及數據分析。

同樣，開放平台服務也相似，服務内容包含API接入以及後台繫統。開放平台也有其獨特之處，後台繫統中支持建行普惠金融，包含雲稅貸、抵押快貸以及科技雲貸。

據了解，建信住房公司攜手貝殼找房、全房通、巴樂兔、樂乎集團、紫燕子、小泊科技、魔方生活服務集團、招商伊敦公寓、廣東建方等住房租賃行業全産業鍊的企業簽訂了戰略合作協議。

除了建融家園平台外，建行在政務端為各級住建部門提供繫統服務。目前保障性租賃住房APP已在215個城市上線運行，公租房APP推廣至107個城市。

數據來源：天眼查，觀點指數整理

同年，為推進存房業務，廣東建方房屋租賃管理有限公司（簡稱建方長租）應運而生，由廣東建融住房租賃服務有限責任公司與方圓集團旗下專業公司合資設立。

觀點指數查閱天眼查獲知，其中建信住房服務（廣東）有限責任公司（以下簡稱“該公司”）以持股比例28%位居首位。具體來看，該公司的母公司建信住房服務有限責任公司最早是建行以加快建設多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度為指引，于2018年初在北京注冊成立的，業務範圍包括住房租賃綜合服務平台經營、存房業務、住房租賃REITs、資産管理、保障性租賃住房服務等。

金融服務工具加固租賃護城河

政策端對住房租賃支持不斷，繼續加大金融支持力度。

2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（下文稱《意見》）。

來源：政策文件，觀點指數整理

以上的金融産品為租賃住房的投資、開發、運營和管理等全生命周期提供多層次、多元化的金融産品和服務體繫。同時融資渠道涉及銀行、資本市場等，覆蓋信貸、債券、REITs等多元化融資工具。

據觀點指數了解，建行圍繞住房租賃行業開展的新金融服務工具包括多元化主體的信貸支持、住房租賃基金、公募REITs以及搭建住房租賃生态圈等。

信貸支持方面，截至2022年末，建行公司類住房租賃貸款余額2421.92億元，較上年增加1087.31億元，增幅81.47%，支持住房租賃企業超過1000家、保租房超過600個。

公募REITs方面，建行積極參與保租房REITs的試點工作，在首批成功上市的3只REITs中，建行及集團綜合化經營子公司分别擔任基金托管人、戰略投資人等多元角色。目前，正在推動廣州、天津等地的一批REITs項目。

綜合金融服務方面，建行圍繞租賃平台、長租社區等場景，以住房租賃服務為切入點，帶動對公信貸、支付結算、财産保險、消費信貸等多元化的金融服務。

最後是建行試點住房租賃基金。

來源：觀點指數統計

今年前4個月，建信已先後攜手政府平台以及國資企業成功落地了4只住房租賃子基金，子基金堅持投資于住房租賃的基本定位，投資範圍涉及企業自持住宅、商辦物業等存量資産。

值得注意的是，去年11月8日，建設銀行在北京舉行住房租賃基金成立發布暨合作簽約儀式上，宣布基金成立的同時建信住房租賃基金與首開集團、首創城發、景瑞地産、綠地集團等代表進行了項目收購、意向收購集中簽約儀式。公開資料表示，以上提及的項目主要以商辦物業改造為租賃住房的方向推進。

從基金吃進的資産來看，非住改租将成為其重點關注的對象。如基金已吃進北京大興區生物醫藥基地産業園區内的部分閑置辦公樓，上月購入景瑞控股上海徐匯區的一商業大廈物業全部股權等。

公開數據顯示，截至2023年3月10日，建信住房租賃基金已簽約項目13個，總資産規模為42.34億元，向市場提供長租公寓約7600套，項目涉及六家開發商，分别位于北京、上海、成都、杭州、武漢等地。其中，已交割項目12個，基金實現出資37.85億元。

随着基金的不斷擴充，建行也在繼續深入布局住房租賃市場，同時在當前首批保租房REITs已成功上市的背景下，基金吃進的資産未來可以通過發行公募REITs的方式實現投資退出。

總體來說，建行在住房租賃市場已逐步形成以住房租賃基金模式的股權投資、建立多主體的貸款體繫提供融資支持，以CCB建融家園、建方長租以及建信住房為參與主體的行業管理體繫以及公募REITs退出的投融管退長租鍊條。

同時，從早期以存房模式進入長租市場到逐步完善的長租鍊條體繫，建行對住房租賃市場發展的信心開始加大。