7月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-08-30 18:37

  • 商業地産資産證券化有2單大額産品引起關注;大宗交易方面共錄得3筆,交易總金額43.55億元。

    觀點指數 7月,商業地産資産證券化有2單大額産品引起關注。其中,合生CMBS産品規模達到80億元,打破了單體購物中心CMBS的規模記錄。

    大宗交易方面共錄得3筆,交易總金額43.55億元,比較受到關注的是“中植繫”北京卓睿物業收購樂視賈躍亭旗下資産世茂工三。

    内資資管機構方面,招商局商業信托發布2021年前六個月中期業績公告,整體物業組合出租率較上年末上升2.8個百分點,營業收入及租金收入相比2020年同期均有20%左右的上升。

    在深圳甲級寫字樓高供給的情況下,招商局商業信托出租率不降反升,得益于長期培養的客戶黏性和資産改造升級,另外TOD的稀缺性也給其物業帶來了額外附加價值。

    外資方面,新加坡豐樹集團在甯波的首個商業項目——甯波怡豐彙舉辦了招商發布會。此舉響應了8月11日發布的《城市商圈建設指南(征求意見稿)》,該指南指出将根據城市經濟發展水平、人口規模和消費升級需求,合理确定城市商圈總體規模,重點補齊社區商業發展短闆,促進城市商業适度均衡發展。

    中高端銷售表現堅挺,資産運營契合消費者需求成關鍵

    7月,商業地産資産證券化有2單大額産品引起關注。其中,合生CMBS産品規模達到80億元,打破了單體購物中心CMBS的規模紀錄。

    北京朝陽合生彙坐落于北京朝陽CBD東區,兩大交通要道廣渠路和西大望路的交彙處,周邊高端社區、地鐵站帶來的消費群體近100萬,是北京最火爆的商場之一。

    來源:觀點指數整理

    大宗交易方面共錄得3筆,交易總金額43.55億元,比較受關注的2筆交易分别是吉寶數據中心信托首次收購中國數據中心資産、“中植繫”北京卓睿物業收購樂視賈躍亭旗下資産世茂工三。

    來源:觀點指數整理

    世茂工三原本由世茂股份開發,與北京三里屯太古里一街之隔。在賣給樂視之前,世茂工三曾定位為體驗式消費的高端物業,但客流始終無法與太古彙相比,商場的主要支撐基本來自于餐飲品牌。

    2016年,樂視控股以29.72億元買下世茂工三,當時樂視将其規劃為展示樂視産品和生态圈的互動空間,但僅僅3個月後樂視就遭遇了資金鍊危機,不得不将該物業抵押給中信銀行,換來20億元貸款。

    5年過去,世茂工三盡管一直在營業,但由于缺乏專業化運營,不少門店大門緊閉,生意冷清,與隔壁太古里的熱鬧格格不入。

    同樣位于炙手可熱的黃金商圈,世茂工三單就位置來說屬于稀缺資源,之所以經歷4次流拍,多是因為改造成本太大,另外可能也受到太古里壓制影響。

    再看太古地産,上半年旗下内地零售物業租金收入增加40%至15.38億港元,其中三里屯太古里銷售額上升85%,出租率為100%。

    一直以來,太古地産的“首店模式”都讓其他購物中心無法超越,三里屯太古里更是彙集了多個内地第一,包括内地首家蘋果旗艦店。

    與此同時,太古里還在不斷向高端定位升級調整,2020年下半年引入多個高級餐飲首店,對蘋果等部分品牌進行了裝修升級,今年上半年更是引入多個中高端品牌旗艦店和首店。

    曾經的三里屯太古里定位為年輕化快時尚,然而在疫情中這類消費品遭到了電商嚴重打擊,反倒是中高端的銷售表現堅挺。

    北京高淨值人群需求一直很穩定,特别是疫情打擊了海外購物後,國内奢侈品消費增長明顯,定位為高端消費的廣州太古彙在上半年的銷售額就增長了88%,增長幅度為太古地産零售物業第一,租金收入增長52%,超過了平均水平。

    在察覺這一趨勢後,三里屯太古里調整業态組合迎合市場需求,力争擊中消費痛點實現精準轉化。

    招商房托租戶調整收入上漲20%,社區商業成發展重點

    月内,招商局商業信托發布2021年前六個月中期業績公告。

    截至2021年6月30日,招商局商業信托基金整體物業組合出租率較2020年 12月末上升2.8個百分點至87.1%。其中,寫字樓物業出租率上升4.3個百分點至86.5%,零售物業出租率出現輕微下跌。

    數據來源:招商局商業信托中期業績公告、觀點指數整理

    收益總額按年增加19.1%至人民币2.12億元,同比上升19.1%;租金收入相比2020年同期,亦有20%左右的上升。資産估值由2020年末的66.44億元增加6400萬元至2021年6月末的67.08億元,扣除改造成本613萬元後,資産值上升了5787萬元。

    租金收入大幅提升,除得益于疫情間招商局商業信托努力調整租戶策略、積極招租外,還與科技大廈進駐了重要客戶,承租了其所有空置和可騰挪面積分割不開。

    科技大廈一座實現滿租,騰挪出來的租戶轉移,給科技大廈二座和數碼大廈帶來了額外的租戶增加,租金收入分别上漲39.1%、28.4%。

    為了不斷提升租戶滿意度,招商局商業信托旗下寫字樓均已完成不同程度改造升級或改造方案,預計下半年完成並投入使用。此外,購物中心花園城預計2022年完成改造。用現代設計和科技對資産進行提升,增強物業品質的同時,也提高了市場競争力。

    此外,招商局商業信托也在不斷調整租戶結構,為優化租戶結構,每個細分租戶類型不超過35%,其中科學技術、房地産類型占最大比例,總體來說房地産以9%的面積占比率貢獻了13.7%的租金收入,是租金效益最大的類型。

    8月11日,商務部網站發布通知,對《城市商圈建設指南(征求意見稿)》面向社會公開征求意見。對城市中心區商業過度飽和的商圈實行商業設施規模總量控制,嚴格控制新建、擴建商業建築規模,重點補齊社區商業發展短闆,促進城市商業适度均衡發展。

    實地訪問不少社區商業就會發現,實用型商業客戶往往是買完就走,很少能夠讓人流長期駐足、保持人氣。而且社區商業往往承包給不同商家,缺少合理設計商業分布,對人流聚集更加沒有幫助,這也是社區商業很難與區域大型購物中心競争的主要原因。

    7月29日,新加坡豐樹集團在甯波的首個商業項目——甯波怡豐彙舉辦了招商發布會。此次怡豐彙是社區商業項目,對運營經驗更加成熟的外資企業來說也是比較少見的項目類型。

    要關注到的是,社區商業也有着自己的優勢。社區商業體量小、成本也相對較低,周邊居民客流穩定,而且擁有最重要的距離優勢。不過換角度來看,缺點則是客流限定在本區域内,如果不能讓消費者有物超所值的服務體驗,便會陷于不上不下的地位,食之無味,棄之可惜。

    相比普通社區商業的親民屬性,豐樹集團有着大型購物中心經營經驗,更注重品牌組合與綜合功能,相信更能抓住不同消費者的喜好,塑造出獨特的社區體驗。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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