細細的紅線 | “筋廠”萬科

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2021-02-21 20:00

  • “三條紅線”新規出台,讓萬科有了新的“焦慮”。

    編者按:2020年,中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

    進入全新的2021年,中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡?想要有所作為、有所改變的企業,需要充足的勇氣和智慧去應對。

    我們深信,“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此,觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”,回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下,大到戰略、模式,小到融資、人事等方面的調整與改變,並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

    觀點地産網 2021年1月18日,深圳住建局舉行了一場AI審圖繫統上線發布會,宣布未來全市所有房屋建設類施工圖紙,都将通過該繫統進行抽查。萬科的祝九勝、朱保全,以及萬科子公司萬翼科技總經理謝志方均出席了會議。

    AI審圖繫統是深圳住建局與萬翼科技于2020年7月正式啟動的研發項目,萬科2020年提出為期三年的聚焦科技創新“龍擡頭計劃”,朱保全是第一負責人。

    “龍擡頭計劃”被視為萬科去年衆多探索的縮影,這家龍頭房企還展開了戰略檢讨、戰略思考的“春天行動”,創立萬科物業服務的“首席客戶官”制度,将業務觸角延伸至養豬領域等。

    萬科仍在探尋“在多變環境中保持不變”的應變方法,比如利用科技賦能,聚焦産品力和服務力,挖掘存量價值,深化組織重建,進一步事人匹配;以及對外公開“筋廠”廠牌,貼上“認真做事,堅持理想,不妥協、不認輸”的標簽。

    盡管這一年歷史性地實現7041.5億元銷售,但8月份“三條紅線”新規出台,讓萬科有了新的“焦慮”。

    如果說過往經濟“L”型走勢尚未探底,人口“少子化”等挑戰只是行業環境的轉折,這次監管部門叫停高杠杆、高負債、高庫存直接将房地産推向新的階段。

    郁亮曾指,“三條紅線”的監管是穿透式的,之前的财務技巧沒有任何作用,對所有開發商都是挑戰。他不止一次談及,從此次監管開始,行業已經從“土地紅利時代”及“金融紅利時代”,進入“管理紅利時代”。

    在12月底舉行的集團2020年會上,萬科明确提出“管理紅利時代”即将到來。郁亮告誡萬科員工認知和思維改變的重要性,提出“長期最大化市場價值”的概念,祝九勝則按OKR形式布置2021年的目標,包括沖刺7900億規模。

    對于萬科而言,“紅線”時代下的管理,是一項新的挑戰。

    非公開渠道控成本

    據市場消息披露,2020年12月底的萬科集團年會上,祝九勝以OKR(Objectives and Key Results,即目標與關鍵結果法)形式制定了2021年的工作任務。

    其中6個“O”包括:利潤增長;回歸綠檔;五大區域BG做好基本盤;物業BG盡快找到關鍵路徑,有重點地突破和發展;打造冠軍組織;科技賦能。

    将利潤增長放在新一年工作的首位,體現了萬科對于企業發展的取舍,且管理層不止一次強調對發展質量的重視。如2020年3月年度業績會上,祝九勝便回應,萬科不會追求單一業務和規模的比拼,重視銷售規模與開發業務市場份額,但更重視的是質量。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    這背後也隐藏一個事實,盈利水平下降已經成為房企面臨的挑戰之一。從數據來看,萬科房地産業務結算毛利率自2018年起持續下滑,至2020年中期為24.1%。

    萬科财務負責人韓慧華8月底表示,銷售毛利率與已結轉毛利率相比更低,預計到年底還有小幅回落。

    利潤增長主要來源于開發業務,萬科近年來在投資層面一直有意控制成本。尤其是2020年上半年,受地價上漲影響,萬科累計新增拿地僅46個,較2019年同期減少15個;累計新增計容建築面積872萬平方米,同比減少44.2%;累計新增權益地價312.4億元,同比則下降55.4%。

    下半年,随着土地市場熱度下行,萬科投資步伐加快,拿地速度有了質的變化。據觀點地産新媒體統計,6-12月萬科每月平均新增20.17宗地,其中僅7月及12月便累計新增63宗;12月新增34宗地,對應拿地總額576.9億元,占同期銷售比例高達57%。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    最終,萬科2020全年新增167宗地,同比增加20宗;計容建築面積3218.6萬平方米,累計新增權益地價1422.86億元,同比分别下降13.4%、8.2%,投資力度出現下降。

    盡管堅持理性投資,但萬科新增樓面成本同比上升4.8%,反映仍受到土地市場總體成交價上漲影響。

    根據觀點指數統計數據,2020年100個重要城市土地成交平均溢價率約為13.8%,平均成交樓面價約3174.6元/平方米,同比上升3.7%。

    拿地區域及拿地方式可以反映其審慎态度,2020年萬科共計在61個城市獲取土地,拿地最多的是南通(8宗),其次分别是鄭州(7宗),甯波、唐山及重慶(各6宗)。國盛證券則統計,萬科全年累計新增土儲中,一二三線占比分别為3.56%、51.52%、44.92%。

    根據張旭2020年3月的說法,萬科有31%土地是通過招拍挂獲取,38%是二手地,還有31%通過一二手聯動;即31%是招拍挂土地,剩余69%是通過協議及一二手聯動獲得。

    以深圳為例,萬科全年共計新增4個項目,包括南山能源工業小區項目、龍華觀瀾淩屋工業區項目、龍華長湖頭項目一期均為城市更新類型;12月還以最高限制地價59.98億元競得寶安西鄉項目,這也是年内唯一一次招拍挂拿地。

    據觀點地産新媒體了解,城市更新及TOD項目是萬科非公開拿地的主要形式,深圳以外,在東莞、上海等地均有城市更新項目入賬;此外,4月聯合大股東深圳地鐵獲取佛山TOD地塊,7月雙方宣布成立合作公司開發軌道沿線物業。

    年内,萬科還先後與長沙、沈陽、江門、雲南省簽署合作,涉及領域包括城市更新、産業園、軌道+物業、TOD等。

    在8月中期業績會上,祝九勝明确表示,TOD和城市更新改造是萬科這幾年並行的兩個重點。萬科2010年便開始對TOD投入,截至2020年6月共開展TOD項目49個,總建面1803萬平方米,累計總投入2400億元;參與舊城改造項目共55個,建築面積980萬平方米。

    銷售修復及反彈

    積極拓寬拿地渠道,是在土地市場競争激烈大背景下獲取更優質土地的必然選擇。但随着房企到達一定規模門檻,對于土地權益的态度也逐漸發生變化。

    從萬科發展軌迹看,2016年前小股操盤傾向明顯,新增土儲權益比例在35%-40%左右;但2018年左右行業告别高速增長,以及對利潤的要求提高,萬科也有意識提高土儲權益比例。

    其它房企中,旭輝也在内部要求2020-2022年拿地權益比例達65%-70%。

    數據顯示,2016-2019年及2020年上半年,萬科在建及規劃中的土地儲備逐步增加,其中權益土儲占比在逐步下降,近年維持在60%上下。而2020年上半年新增土地投資降低的同時,權益比例也降至51.48%,至下半年有意提高,全年新增土儲權益升至67%,與2019年齊平。

    這其中也有引入第三方處理資産的案例,比如2020年6月29日萬科廣信資産包引入信達為首的戰投,此舉共回收資金390.4億元。

    對此萬科方面回應,信達對資産包非常熟悉,公司希望通過廣信項目建立不良資産盤活的能力,提升大量復雜交易的能力。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    審慎投資同時,萬科對房地産項目則是積極銷售的态度。

    這主要受到疫情帶來的影響,萬科2020年2-3月份銷售同比降低510億元,開竣工受到了較大阻滞,其中開工較往年延後40天,約占一年的1/9,全年則在竣工層面涉及3.9萬戶的交付。

    祝九勝曾提及,疫情對現金流的影響“非常明顯”,銷售減少導致回款減少,同時增加了相應的防疫成本,並給未來1-2年産生了遠期結算壓力。但他認為,購房需求會逐步釋放,因而預測全年銷售下降是“小概率”事件。

    從單月銷售看,2020年上半年萬科憑借積極銷售,以及加快線上營銷渠道的運用,至5月份便恢復同比正增長。下半年月銷售額維持在五六百億,而12月單月實現1015.4億元,同比增長77.18%,創下該公司歷史紀錄。

    2020年1-12月,萬科累計銷售金額7041.5億元,銷售面積4339.7萬平方米,同比分别增長11.6%、5.5%,僅次于碧桂園、恒大;銷售均價1.62萬元/平方米,同比增長5.9%,同樣創歷史新高。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    萬科的經營策略是“靈活”,保證項目能夠快速周轉。據觀點地産新媒體了解,該公司標準項目的選址、市場研究及土地收購一般耗時3-6個月,規劃、設計及融資耗時平均為9個月;項目動工至一期預售通常為期約6個月,一期預售及市場推廣到交付物業則為19個月。

    運營管控體繫則以現金流為核心,以新推盤當月銷售率為主要的運營指導方針,同時進一步加強庫存去化。

    自2015年以來,萬科一直保持新開工面積略多于銷售面積,而2020年前三季度實際開工面積同比減少7.6%,並遠低于同期銷售面積,個中原因除了疫情影響,去庫存也有重要的關繫。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    這種“以銷定産”思路,反過來繼續限制着萬科的土地投資,要求合理補充項目資源,不囤積過量土地,僅保證未來兩到三年的開發。

    2020年,萬科拿地金額占銷售金額的比例約為31%,符合過往該公司制定的拿地價占銷售價控制在30%左右的原則。

    充裕的可售貨值保證下,萬科在12月底年會上制定了新目標。據市場消息,該公司2021年銷售目標為7900億元;長期庫存要下降到一半,並實現95%回款率。

    按此計算,萬科2021年銷售增幅約12%,高于2020年水平,這對總部乃至一線公司都提出了更嚴格要求。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    綠檔與利潤

    2020年8月“三條紅線”新規出台後,郁亮在不同場合都表示,新規的影響力不亞于2002年土地招拍挂制度改革,行業已從土地紅利時代、金融紅利時代進入管理紅利時代。

    “這個階段跟過去就不一樣了,所有企業再次來到了同一起跑線。”郁亮認為要有“歸零”心态,萬科過往以“發展增長戰略”為主,以增長力度為衡量標準,年内調整為“競争戰略”,要求戰略不能犯錯,長期主義以及均好無短闆。

    4個月後的萬科集團2020年會,萬科的主題標語定為“提升基本盤,實現有質量發展,擁抱管理紅利時代”,明确提出“管理紅利時代元年”即将到來。

    郁亮則為未來目標與行動,提出了“長期最大化市場價值”這一新概念。

    追求長期主義需要提高發展質量,萬科亦制定了2021年的具體優化目標,其中利潤增長與回歸綠檔排在前面。而開發業務支撐着萬科未來五到十年的主要收入、利潤和現金流,過去一年對開發資源的投入和優化,最終都是為了新目標而服務。

    實際上,如上文所提及,土地市場競争及銷售端限價等因素,導致房企的盈利空間愈來愈窄。萬科2020年12月以59.98億元競得深圳寶安西鄉項目,當天下午便進場施工。

    對此郁亮接受采訪時解釋,公司測算項目只有4個點的利潤,不搶時間就虧錢。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    通過多元化拿地,萬科的土地成本較以往有所優化,2017-2018年新增拿地成本約為同期銷售的50%及以上,這也是近兩年房地産結轉毛利率走低的主要原因。2019-2020年該比例維持在41%。

    截至2020年三季度末,萬科表内已售未結金額繼續增加,相當于地産結算收入的3.39倍,去年同期為不足3倍,業績保障能力得到進一步提高。尤其是已售未結均價保持上漲趨勢,有望改善未來結算毛利率水平。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    現金流方面,萬科自2016年起在内部強調不再單純将銷售規模作為主要目標,業績考核尺度也從銷售款調整為回款。

    2020年3月,祝九勝曾談及加強現金流管理的舉措,表示萬科在推行“當家人制度”,BG、BU以及一線經營單位制定1位當家人,對收支建立日度、周度、月度監控。

    2019年萬科經營活動産生的現金流量淨額為456.9億元,同比增長35.9%;2020年中期這一數據為226.06億元,連續12年保持經營性現金流為正;2020年該公司並未披露回款率,2019年中期約為93%,如今提出回款率95%的目標,意味着将進一步提高現金流管理的顆粒度。

    按2020年中期披露數據,萬科剔除預收賬款、合同負債後資産負債率約為75.5%,淨負債率僅為27.02%;持有貨币資金1942.9億元,對應短期借款、一年内到期有息負債為968.2億元,現金短債比2倍。

    由于踩到一條紅線,處于黃檔的萬科也存在回歸綠檔的迫切性,要求企業進一步提高自身造血能力,增厚淨資産,並有效控制融資規模。

    2020年6月,萬科以每股25港元配售3.156億股H股,通過股權融資渠道成功募資78.9億港元;中期應付債券達541.85億元,較2019年底增加9.1%,而至三季度末下降為498.4億元,主要由于償還債券所致。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    值得關注的是,截至2020年中期,萬科規劃中項目建築面積約4696.1萬平方米,若按照2019年底該公司主體建安成本5192元/平方米計算,預計需投資余額2438億元。由此看來,控制存貨帶來的資金支出壓力和平衡資金周轉風險,也是萬科要求合理補充土儲的重要原因。

    盡管對于萬科而言,降低數個百分點的資産負債率“由黃轉綠”並非巨大挑戰,但“三條紅線”是為控制房企杠杆率而存在的規則,即便不觸碰任何一條線,房企也只被允許負債年增速不超過15%。

    數據顯示,2015-2019年,萬科有息負債復合增長率約為34%,2020年中期有息負債增加至2729.8億元,較2019年底增加5.86%。

    “基本盤”内外

    而在堅持積極銷售,鞏固提升開發業務這一“基本盤”以外,面對依舊復雜的經營形勢,萬科對未來展望時也提及其他方面内容,包括提升各項業務的效率和效益,保持融資安全彈性,深化組織重建、事人匹配等。

    過去三年,萬科持續處于調整變革的階段,2018年提出戰略檢讨、業務梳理、組織重建、事人匹配的經營管理提升主線,2019年工作重點是明确組織重建、事人匹配的基本邏輯,同年2月郁亮在深圳對媒體透露要開啟“大江大海”計劃。

    進入2020年,深化組織重建、完成事人匹配仍是萬科計劃重點做好的幾件事情。

    據觀點地産新媒體了解,在2019年12月底包括深圳萬科總經理唐激楊在内的多個城市公司一把手職務調整後,2020年三四月韓慧華接替王文金出任執行副總裁、财務負責人,中西部區首王海武則接替張旭擔任執行副總裁、首席運營官;11月雲南萬科公司一把手出現調整。

    與此同時,萬科于5月左右設立食品事業部,布局養豬等行業,7月在南方區域新設商業事業部,8月設立西北區域事業集團。至12月萬科将總部包括招采、工程等部分職能搬遷至上海,同月成立酒店及度假事業部,合並冰雪事業部,丁長峰繼續擔任負責人。

    萬科在年報中曾提及組織重建、事人匹配的緣由,包括把組織、流程當中冗余的結構、環節去除掉,通過有挑戰性的實踐,走出舒适區,提高組織和人的流動性,打破原有職能、崗位對人的局限等,最終打造郁亮口中的“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”。

    至于區域的設立及重組,或也與郁亮最新提出的“長期市場價值最大化”有關。郁亮曾公開談及,萬科過往是“發展增長戰略”,以增長力度為衡量標準,2020年調整為“競争戰略”,要求戰略不能犯錯,長期主義以及均好無短闆。

    其中對于西北區域事業集團的設立,萬科認為西北五省接近全國1/3面積,管理半徑大,因而成立區域集團可以更好地深耕和發展;養豬業務則是與萬科社區團購業務的場景相關聯,郁亮的解釋是萬科物業平台做得好,客戶存在購物需求,因而是客戶配套的一部分。

    這也反映出萬科在強調其他業務與物業BG之間的協同作用。

    物業服務實際上是開發業務以外最重要的業務,2014-2019年,萬科物業營業收入年復合增長率45%,2020年中期收入達到66.98億元;累計簽約建築面積6.8億平方米,已接管面積5.2億平方米,是國内體量最大的物業管理企業之一。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    2020年萬科物業在住宅商企的基礎之上,拓展城市空間業務,此後業務框架基本形成,公司也更名為“萬物雲”。年底,萬物雲将旗下一批物業子公司轉至萬科物業(住宅物業平台),同時傳出将物業、科技業務打包上市的消息,但最終方案尚未确定。

    對于萬科而言,存量競争是精益化的競争,全面競争也需要更全面的能力結構去覆蓋,這促使它近年來嘗試多種新業務。諸如長租公寓業務,北京萬科去年落地的北京南苑鄉泊寓成壽寺社區,探索集體土地建設租賃住房;截至中期,該公司累計開業泊寓12.73萬間。

    盡管萬科在多個業務賽道持續探索,但從業績層面,過去幾年開發銷售及物業管理以外的新業務並未創造太多收入。

    直到2020年,萬科才罕見披露部分新業務收入情況,包括租賃住宅業務中期收入10.5億元,商業(含非並表項目)業務收入30.5億元,以及萬緯物流(含非並表項目)業務營收8.3億元。

    同時,萬科也在這兩年逐步披露租金收入情況,2018年、2019年及2020年上半年這部分收入分别為30.67億元、47.73億元、26.21億元。

    但並非所有業務拓展都會一成不變,在萬科收斂聚焦的整體方向下,部分業務也面臨被整合的命運。比如被合並的冰雪事業部,實際上萬科在2020年半年報中已不闡述冰雪度假的發展狀況。相反,包括租賃住宅、物流倉儲服務、商業開發及運營等成為新業務重點。

    9月份,一向在公衆面前鮮少露面的祝九勝,還親自為印力集團在上海一場簽約儀式站台。

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    撰文:鐘凱    

    審校:劉滿桃



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