細細的紅線 | 輕資産建業

編者按：2020年，中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業，需要充足的勇氣和智慧去應對。

我們深信，“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰略、模式，小到融資、人事等方面的調整與改變，並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

觀點地産網 站上千億台階後，是借着這股子沖勁繼續向前，還是減速調整看清下一段路的方向？建業選擇了後者。

建業地産成立于1992年，那一年，胡葆森從香港回到家鄉河南，並選擇踏上了房地産的征程。

次年，建業的第一個項目“金水花園”推出，“十年還本”的售樓方式在全國引起轟動，而建業也因這個“一諾千金”的故事聲名鵲起。

自那以後，建業地産憑借其獨樹一幟的“省域化”模式摸索前行。

故事的轉折點發生在2015年，建業提出了“輕重結合”的發展模式。随後幾年，借力輕資産實現跨越式的發展。據悉，2019年，建業地産實現全河南省122個縣級以上城市全覆蓋，實現資産規模和銷售規模雙雙突破千億。

但在快速擴張的同時，建業也受到了加杠杆沖規模後遺症的影響，2020年，胡葆森再一次調整了建業的航向。

胡葆森指出，把建業地産未來2-3年作為戰略鞏固期：“就是鞏固過去三年快速成長的成果，繼續提升管理水平，讓建業實現有質量的增長。”

正如安東尼奧尼在電影中所言：“我們走得太快，應該停下來等一等，等靈魂追趕上我們的步伐”。

而今，建業也在等待自己的“靈魂”。

輕資産

早在2011年，胡葆森曾用“在河南，做地産”六個字，總結建業地産過去的十八個年頭。

十余年時間，始終偏安一隅，在外界看來，胡葆森是謹慎的。但每一個領導者的決策，都脫離不開他所經歷的那些年代。

在上個世紀80年代初，畢業于鄭州大學英語繫的胡葆森，被河南外貿廳派到香港參與組建外貿公司。熟悉香港市場的他，看到了1991年到1997年香港樓市成倍的翻漲，也看到2001年前後，地産泡沫破滅與香港樓市的一片哀嚎。

見過了行業的大漲大跌，胡葆森認識到了穩健經營的重要。2001年，建業首次明确“省域化發展戰略”，提出紮根中原，逐步分級向下延伸，做專業化領袖型區域品牌地産開發商的目標。

固守中原的策略，讓建業每一步都走得踏實，但也存在局限性，首先是錯失了擴張全國的時機。

數據顯示，2015年，萬科實現銷售金額2614.7億元，恒大2050.4億元，綠地為2015.1億元，和建業同一年成立的碧桂園也賣了1401.6億元。

那一年，建業的銷售額為157.44億元。

規模慢步之下，萬科、碧桂園等一線房企亦開始布局河南市場。在這樣的背景下，一向保守的建業不得不作出改變和應對。

2015年，為了尋求新的增長極，建業地産發布新藍海戰略，宣布未來将以輕資産為主要模式，用三到五年，實現企業從房地産開發商到新生活方式服務商的整體轉型。

五年時間過去，中國房地産行業也已經歷了一輪完整的周期，回頭再看，建業的輕資産模式已初具成效。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

數據顯示，2016年，建業地産實現簽約銷售額201.46億元，同比增長28%；次年有了較大幅度的增長，銷售金額同比上升51%至304.15億元。

2019年，建業地産成為國内首個于單一省份達成銷售額超千億元的房企，錄得物業銷售金額1011.5億元；2020年，在房地産行業下行周期疊加新冠疫情影響下，建業地産錄得簽約銷售額1026.42億元。

建業輕資産戰略用更通俗的話來講就是“代建”，其中包含了項目的設計、開發以及後期的銷售管理，無須投入過多資金去拿地，這就在一定程度上減輕了企業資金投入與沉澱的壓力。

另外，代建企業通常會将代建項目銷售所得歸入全年銷售業績，在一定程度上也有利于房企銷售規模的增長。

在建業千億征途中，輕資産無疑扮演着重要的角色，更是實現河南省内深耕與突破省域化布局的抓手。

2019年12月30日，建業地産成功摘取封丘縣2019-15号地，這標志着建業實現河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋。

此外，2019年亦是建業全國化擴張元年，這一年胡葆森提出，以河南為原點，以500公里為半徑，以輕資産的模式不斷走出河南。

根據建業2020年中期财報顯示，已通過輕資産模式将業務擴大至河北、山西、陝西、新疆及海南等省及自治區，省外項目共計八個，訂約總建築面積為91.84萬平方米。

對建業而言，采用輕資産的模式實現省域化下沉，能夠降低市場消費能力較弱帶來的風險。同樣的道理，也減少了建業“走出去”的不确定性。

後遺症

依靠輕資産戰略，建業實現了千億、走出了河南，但伴随而來的是盈利能力下降及杠杆水平上升。

胡葆森在2020年3月份業績會上坦言：“任何事情都有兩面性，三年增長了800億，有沒有問題呢？實際上也是有問題的。”

據悉，建業地産自2016年到2019年四年時間，銷售額從200億增長到了1000億，復合增長率達到71.23%，遠遠高于行業平均水平。

将建業的表現放置于大環境來看，的确可圈可點，畢竟房地産市場已進入深度調整和轉型期，再加上2020年上半年疫情影響，整個行業已步入下行周期，在這樣的背景下，建業依靠“輕重結合”模式保持住增長勢頭已實屬不易。

但不可忽視的是，建業整體銷售額中，輕資産代建業務貢獻占比将近三成。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

據觀點地産新媒體查閱，2018年至2020年，建業地産輕資産銷售額占比分别達到25.83.%、29.02%、33.42%，呈現逐年拉升的态勢。

但輕資産銷售額更多是代建業務合並而來的銷售業績，一般來說，代建企業收取的是管理服務收入，也就意味着，輕資産銷售額並不是房企傳統意義上的銷售。

還原來看，建業地産2019年整體銷售額為1011.5億元，去除293.49億元輕資産銷售額，重資産銷售額為718.01億元。

同理，2020年，建業重資産銷售額為683.39億元。在3月份業績會上，建業地産公布了2020年重資産銷售目標為800億元，並沒有公開列出輕資産目標，從最終情況來看，重資産銷售目標完成比例為85.4%。

除此之外，無論是重資産還是輕資産，建業的銷售增幅均呈現逐年下滑。當下，規模增速放緩已是行業整體面臨的現狀，建業也沒有例外，而且淨利潤增幅亦有所放緩，盈利能力有所減弱。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

數據顯示，截至2020年中期，建業地産毛利率為23.73%，較2019年同期下跌3.6個百分點；淨利潤率為6.04%，同比下跌2.5個百分點。

建業地産2020年盈利能力下降與疫情影響有關，在2-3月份疫情最嚴重的時候，建業地産同樣采用了“打折促銷”、“以價換量”的方式回流資金。彼時，建業銷售均價為0.53萬元/平方米、0.65萬元/平方米，較2019年全年0.7萬元/平方米有較大幅度下降。

但毛利率下降並非個案，從近幾年數據看，建業地産毛利率僅在2018年超過30%，其余幾年均在25%上下。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

橫向對比來看，規模排名前五的房企，毛利率均高于建業地産，淨利率也僅有恒大集團略低；與建業排名相當的房企當中，也僅有遠洋的毛利率低于建業。

數據統計顯示，2020年中期，上市房企平均毛利率為29.8%，平均歸母淨利率為12.8%。由此看來，建業兩項指標均在行業平均水平之下。

對房企而言，毛利率下降源于行業高利潤時代過去，在地價上升與穩房價背景下，企業的盈利空間逐步減小。

而建業作為省域型房企，在實現省市縣鎮村五級市場全覆蓋同時，投資重心近兩年也在向周口、許昌、新鄉、駐馬店等低能級城市下沉，這就導致企業面臨着房地比下降、購買力不足等問題，從而影響企業的盈利能力。

問杠杆

“我們的毛利率有所下降、負債比例略有上升、成本節約空間還存在、産品的溢價能力並不是十分強，這些就說明我們在經營管理上還有很大提升空間。”在2020年初見面會上，胡葆森就曾如是提到。

深耕河南這些年，建業的财務狀況整體來看還是較為穩健，但經過近幾年的高速生長，盈利與負債問題也逐漸擡頭。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

2015年到2019年，建業地産負債總額分别為324.4億元、373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元。可以看到，建業的負債在2017年、2018年有較大幅度的提升，原因在于公司大規模增加土地儲備。

2020年上半年，建業地産錄得總資産1641.66億元，總負債為1510.78億元，資産負債率為92.03%，較2019年末的91.25%上升約0.78個百分點。此外，報告期内，建業地産淨負債率為76.9%，相比年初提高了12.7個百分點。

除了拿地加速以外，建業負債水平攀升與大量融資有關。

2020年上半年，随着國内流動性寬松，審批發行加速，房企發債利率進入下降通道，在這樣的背景下，多數房企融資成本再破低點，但以建業、明發等為代表的房企融資成本卻有所上升。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

以年初房企發債情況為例，1月6日，龍光地産發行了2020年首期公司債券，發行規模為10億元人民币，債券為期5年，年利率為4.8%，創下該公司近三年發債利率最低紀錄；1月7日，龍湖集團公告顯示，公司發行6.5億美元票據，其中，七年期2.5億美元票息為3.375%；12年期4億美元票息為3.85%。

與此同時，1月10日，建業地産發行2億美元優先票據，利率為7.25%，處于行業較高水平。綜合來看，2020年上半年，建業地産融資成本達到3.7億元，較2019年同期上升60.87%。

有分析人士提到，由于部分房企尋求擴張，高成本融資是無法避免的。規模上去後，把信用評級做好，财務報表表現穩健，這個時候融資成本或可能出現下調。

過去幾年，激進是建業籌錢越來越“貴”的重要原因，這一點或許能夠從其債務結構當中窺探一二。

建業地産借款構成中，銀行和公司債券所占比例明顯偏低，而美元優先票據的占比相對要高一些。2019年年末，公司銀行借款和公司債券合計為102.28億元，占比剛剛超過三成，而優先票據合計為179.75億元，占比超過五成。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

2020年中期，建業地産優先票據規模達到225.06億元，占比超過60%。事實上，該公司優先票據占比從未低于50%。根據安信證券統計，截至2020年3月底，建業地産海外債存量為198億元。

前些年，國内融資環境收緊，房企紛紛掉頭尋求海外債券以支撐自身的高速發展，據統計，2019年中資美元債發行規模達到2318億美元，從行業分布看，美元債發行以地産、金融和城投為主，建業也是其中一員。

2020年以來，受疫情影響，美元指數逐漸走高，部分房企有息負債中外債占比較高，可能面臨負債成本的被動提高，建業地産近60%債務以美元債為主，公司額外增加的負債成本由此可知。

據觀點指數不完全統計，2020年以來，建業地産共發行了五次美元優先票據，票面利率介于6.88%-7.75%，合計發行金額13億美元，用途均為債務再融資。

再出發

某種意義上而言，輕資産模式是建業自我叠代的新物種。因為新物種的出現，建業近兩年表現得有些“瘋狂”。

“瘋狂”並無貶義，更多是指建業異于固有常态，突破自身邊際。

建業前二十年發展中，因“保守”一再被業内所輕視，近五年調轉船頭加速狂奔，換做任何一家企業或許都會陷入一種極端狀态之中。

2020年，建業重整裝，再出發。在年初業績會上，胡葆森首次提出鞏固策略，建業也因此來了一次“急刹車”。

彼時，胡葆森提出，建業地産未來2-3年為“戰略鞏固期”，鞏固過去三年快速成長的成果，同時要着力于降低負債率，提高盈利能力，提高成本控制能力，從而在國際市場和國内市場還存在着不确定性時，把企業發展安全性繼續提高。

回歸理性後，胡葆森将目光放到了企業的安全性與盈利能力上，建業地産管理層對新一年的布局和發展也有了新的考量。

一方面，建業地産減少了在公開市場拿地。

此前，有投資者向觀點地産新媒體透露，建業地産2020年上半年拿地均價1200元左右，其中80%以上土地獲取來自收並購、勾地等，公開市場競價土地占比大概9%。

同時，建業地産也透露，近段時間與洛陽、許昌、周口等市政府在文旅方面有溝通交流，未來可能會有項目落地。

從建業土儲情況來看，期内新增土地建築面積366萬平方米，同比減少了19%，拿地總金額僅為43億元，相比以前更加保守。

事實上，減少拿地、多元化拿地能夠有效減少土地開支，因而通過“節流”的方式，從有息負債端實現降負債。

類似的案例還有很多，比如2019年下半年以來，市場相繼傳出富力地産、合景泰富、雅居樂等房企暫停拿地的消息，随後融創也明确提出要審慎拿地。

除了節流，建業亦通過發力省會城市鄭州、加速走出去等方式“開源”。

據悉，2019年以來，建業不斷加大鄭州、洛陽等中大型城市的布局，在這類城市發展，相對村鎮而言，利潤更可觀。

業績會上，建業地産首席執行官袁旭俊曾提到：“2020年，鄭州銷售額占比将達到25%左右，其他地級市占到50%，另外縣城占到了25%。往後2-3年，我們希望把鄭州的市場份額提高到30%-40%。”

無論是抓回款、促銷售，還是減少拿地、調整土地結構，對房企而言，2020年目的只有一個——降負債。

近兩年，監管部門多次釋放房地産融資“收緊”信号，房企融資不斷承壓。除此之外，2020年下半年“三條紅線”新規出台，監管部門根據“踩線”情況将房企分為“紅橙黃綠”四檔，不同檔位的房企有息負債規模年增速不得超過5%-15%。

數據顯示，在上市房企當中，踩線房企達到86家，其中22家房企被劃入“紅檔”，其中包括恒大、融創、綠地等房企。

至于建業地産，從2020年半年報看，公司剔除預收款項後負債率達到86%，淨負債率76.90%，現金短債比為1.64倍，腳踩一條紅線。

事實上，在中國房地産高速增長那些年，房企通過高杠杆、高周轉的粗放式發展取得了爆發式增長，而“三條紅線”新規，旨在控制房企的負債規模與杠杆增速，從而推動行業的平穩發展。

新規實行後，房地産企業無疑将面臨更大壓力，建業也不例外。

但壓力也是動力，2020年以來，建業除了表現在外的“戰略鞏固”，還正在有序地分拆旗下物業、代建等平台上市——建業新生活、中原建業、築友智造等。

對建業而言，輕資産戰略實施後的每一步，都已經在逐漸落實過程中。

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