劉愛明與觀點面對面：中城新産業深水故事 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

周年

這是劉愛明創業的第五年，一年中他有大部分時間都在路上，從創新創業大賽到房地産創新論壇，再到醫療器械設計大會，在這個地方稍作停留，不久就出現在另一個地方。

他已經很少提房地産了，挂在嘴邊的大多是“技術轉移”“集群”“産業對接”等。

最近因為新冠疫情，劉愛明先飛北京再轉赴南甯的行程計劃受到影響，故此在深圳的時間才稍多點。

即便如此，他依舊很忙碌，在接受專訪前的早晨去了潼湖科技小鎮一趟，中城第二座加速器半年前才落地惠州，他還和碧桂園方面聊起公司在打造的“全流程服務”業務。

但有些時間是不能被擠占的，6月26日對于别人來說只是個尋常的日子，對于中城新産業來說，卻是全司歡慶的難得一刻。去年這一天，劉愛明帶着員工徒步26.6公里，以此紀念四周年；今年他們改去大鵬坐遊艇，寓意則是“踏浪前行”。

在朋友圈里，劉愛明總結道：“五年前的想法基本落地，核心競争力初步形成，具備了一定的産業服務能力；收獲了一個産業、地産復合能力的團隊，一個以産業運營服務為核心的品牌；形成了重資産、輕資産、産業全流程服務為主的基礎商業模式。”

劉愛明決定在深圳創業，那是2015年，他46歲，說服了一群人一起規劃中城新産業的未來。

初創公司往往是新模式的誕生地，甚至比資源更重要，他當時告訴觀點地産新媒體自己要“服務制造業轉型升級”，因為幾乎沒有人為轉型企業提供必要服務，他創業的最大意義就在于填補其中從0到1的空白。

劉愛明會客時喜歡喝茶，泡茶前拿出一個電子計量儀器，茶葉的用量到了合理數值才倒進杯子。他有自己的道理，一切事物都應該遵循客觀存在的規律，彼得·蒂爾也說，成功人士遵循的是基本原則，而非秘籍。

中城新産業初期連1平方米的園區面積都還沒有，他認定要先鍊接資源，提供技術服務能力。他說，自己一個搞地産的跨界做産業服務，要麼獨立做，要麼整合其它資源。

所以，中城新産業去找中科院做技術轉移服務，漸漸地再聯合其它技術大拿，聯合打造了好些産學研項目。

手里有服務，他接待客人多了幾分底氣。創業5個月後，中城新産業已在深圳完成3個重資産項目和2個輕資産項目落地，中科龍崗技術服務中心宣布開園，2016年底落地第一個租賃園區，2017年和碧桂園合作第一個小鎮，2019年提出全流程服務。

在劉愛明的概念里，産業經營與資源整合是關鍵，整合還需要轉化為實實在在的生産力。但他很快發現，花了百分之七八十精力研究戰略生态，沒有經驗和路徑依賴，落地時依舊會遇到阻力，他形容這種狀态“懵懵懂懂”，清楚感受到了現實的力量。

在這個全新的環境里，有不同的項目、不同的客戶、不同的問題。

中城新産業參與第一個小鎮項目時，劉愛明指派一位共事多年的副總負責，副總心里沒底，和老闆發生過口角；第一次做輕資産服務項目，項目經理在三個月内沒有完成産業招商指標，最後選擇遞交辭呈。他表示理解，說這是因為大家都感到了壓力。

“甚至做全流程服務，一開始公司内部的聲音都不一致，覺得這東西沒法做。”他很快平復心态，仗還是要一場一場地打，教訓吸取了，經驗總結了，業務就做順了。

“但難打的仗依然還是Comp@ss，未來服務會越做越深入，每個東西都要研發。”

五年轉眼過去，回首這段日子，劉愛明並沒感到太大壓力，這不過是他人生中的另一場馬拉松，要做的只是調整好呼吸，平靜地完成。

中城新産業對外宣講所用的PPT，一直保留了創立時的表述，包括聚焦産業運營，建立一套服務制造業轉型的産業體繫，他對此感到欣慰。

“産業這條路确實不好走，對我來說比較欣慰的是，五年前一開始有些想法，現在一路堅持下來了。”

數據顯示，中城新産業簽約産業運營面積逾300萬平方米，在運營面積約150萬平方米，涵蓋北京、上海、深圳、南京、廣州、青島等城市，基本以專業園區為主，僅深圳就有17個項目。

更多潛在市場進入了劉愛明的視野，比如他最近沒去成的南甯。

深化

在中城新産業的企業文化里，Comp@ss（指南針）是核心競争力的代名詞。

劉愛明在創業初期的定位就有别于當時産業地産的模式，主張去招商化、強産業鍊，把公司打造成服務産業鍊上下遊的平台，運營專業産業園區，形成一個有大有小、互幫互助的産業生态圈。

他将腦海里模糊的想法概括成6個抓手，包括創研機構、國際創客驿站、社群、資金平台、旗艦企業聯盟、Comp@ss，其中Comp@ss将前五者統合綜效，形成平台背後的平台。再到後來，抓手的内涵不斷深化，在Comp@ss這一公共服務平台里，服務資源細分為技術、資金、人才、市場、聯盟。

Comp@ss的外延也不斷被修正，上一年見到劉愛明，他還介紹公司下設智能制造、生物醫學、航空航天、物聯網四個服務團隊，每一個團隊内部都稱之為“Comp@ss”，Comp@ss的本質是産業公共服務平台。

到了今年，他反思，“智能制造”“物聯網”這些概念太大，公司将智能制造細化成智能裝備、智能硬件，後來集中發展智能硬件；“生物醫療”也寬泛，一開始細化到醫療器械，後來這個領域又分化成有源、無源、體外診斷……

“我們經常開玩笑，醫療器械未來要按醫院的科室數量劃分，有多少個科室就分多少類。”

中城新産業強調的是深度，總希望再專業、深入一點，劉愛明解釋Comp@ss要做公共服務平台，服務平台往深入說是提供技術、資金、人才、市場，再具體說是形成可提供這些服務的産品。經過解構又重構的服務體繫，每一個都被中城視為IP。

劉愛明呷一口茶，感慨現在園區越做越細分，像一個搞水泥磚頭的闖進了工廠裝配間，全是復雜與新鮮。至于客戶群是否劃分過窄，他並不擔心，所謂爆款本不是所有人都接受，唯獨受某一類人喜歡。

對行業認知多了，面前的創業者離地産遠了，與産業就近了。

中城智能硬件加速器、天集社、北鬥集群是中城新産業衍生的三個IP。中城智能硬件加速器于去年7月進行首次全球公開招募項目，硬件創業團隊在産品全生命周期中旨在提供一站式加速服務。

至去年12月14日，第二座加速器——“碧桂園·中城智能硬件加速器”在惠州潼湖科技小鎮對外開放，以AIoT為主題。其中，加速器的産品分析闆塊，将優秀智能硬件産品進行拆解，讓企業了解如何通過優化設計降低成本。

“一個産品的成本，在設計階段就決定了70%。”劉愛明解釋，中城智能硬件加速器為了展示産品的結構、工藝、裝配和成本，“對比”了不少産品。他的“對比”是指，把華為、小米手機，美的、西門子洗碗機等産品，拆解成一個個元件。

最近中城智能硬件加速器有了新的目標，他們想拆解一輛特斯拉，通過滿屏昂貴的零部件，讓客戶最直觀地洞察在哪些環節省錢，“部分産品能在設計階段原基礎上節省40%成本”。

劉愛明說，國内制造業要往提高技術含量走，不能光靠人工降成本。

制造業從工業設計、方案設計、手闆打樣、檢驗檢測、開模注塑、零件采購、批量生産到市場銷售，劉愛明認為每個環節都有痛點，但並不是每家中小企業都有能力找富士康這種大廠解決。

中城新産業就是圍繞着這部分“大叔創業群體”的痛點，給他們提供生産鍊、商業化、低成本化的衍生服務。

目前智能硬件加速器有8000多家企業，劉愛明帶着團隊把每一個環節的專業服務商都拜訪、研究過：“加速器建立強服務能力後，就會有越來越多全國化資源主動對接，慢慢地就形成自我循壞。”

内生增長還表現在，垂直供應鍊服務平台“天集社”，最初只是一個微信小程序，中城沒有為此做任何廣告宣傳。劉愛明認為，廣告能帶來的不一定是真正的客戶。但靠着口碑傳播，平台竟也聚集了1萬多家企業，這多少被視作中城經營社群的小勝利，他希望這個數目能達到5萬家。

今年春節前夕，劉愛明在朋友圈這樣描述新一年：“2020年，Comp@ss産業運營服務進入深水區。”

在采訪中，他提到最多的詞也是“細分”“深化”。

“服務會随着産業越做越深，越來越有針對性，也越來越難。”但他又覺得，這並不影響自己創業的激情。

敬畏

中城新産業是部分開發商認識“産業地産”的窗口，碧桂園、華潤、中海、保利、奧園、深城投、萬科等都有深度合作，比如碧桂園首個産城融合項目，華潤置地首個産業地産項目以及在華南首個産業園。

對外宣講戰略時，他們大多會說：“多元化是地産業創新的關鍵詞。”

有開發商高管問劉愛明，怎麼做才能轉型産業地産？

劉愛明告訴他，做不了：“産業地産都是幹苦兮兮的活，你們吃慣大魚大肉的，咽不下産業這碗飯。模式、激勵、文化要求完全不一樣，這是開發商轉型一大困難。如果真鐵了心要做，也不是不行，像萬科就收購了印力、入股普洛斯，找專業團隊打理新業務。”

他也經常給開發商朋友抛出問題：“你是為産業而地産，還是為地産而産業？”這一點非常重要，幾乎是一次嚴肅的道路選擇，而且不能兼得。

“你要想清楚，要在産業的路上走到黑，才能賺到産業地産的錢，否則就不要幹。”

劉愛明喜歡用商業地産的案例讓聽者理解上述那番話，他的創業理念是做“産業界的恒隆、萬象城”：“就是要經營能力很強，才能談全國復制。萬象城和恒隆廣場做得再好，不還是掙租金和資産增值這兩部分錢？”

中城新産業一直對外傳遞“産業是目標，地産是結果”理念，亦即通過專業服務能力幫助中小制造企業轉型升級，企業為中城的物業租金買單，最終公司獲得租金回報及資産增值。

劉愛明回憶，2002年還在萬科任職時，做公司十年戰略規劃提出了千億目標，被王石罵了一頓。他一開始感到一頭霧水，後來意識到經營好公司才是目標，銷售額只是自然而然的結果，從此便記住了“目標”“結果”的教訓。

創業下來，劉愛明很在意入駐企業的接受度與評價，“服務落沒落地，是由客戶說了算”。

前兩年，他們幹脆在園區里做客戶滿意度調查，第一次調查差點不及格，他笑着說，第二次滿意度漲了不少，大家就越做越有信心。

有人會好奇，中城新産業能和大開發商合作産業項目，服務産品一個個落地，中間隐藏着什麼财富密碼？劉愛明說，公司的智能硬件加速器都是開放的，沒有任何機密，背後是一套運營、服務體繫。做産品本身不賺錢，要結合對應的商業模式才盈利。

中城主要有三種模式，一種是重資産類型的小鎮項目，比如和碧桂園、華潤合作開發，此外包括一些自建自持的工業園；一種是輕資産代管，包括在深圳寶安、南山、坪山的園區，提供“租賃+産業服務”的空間經營；另一種是全流程服務，為開發商提供從前期産業定位、産業研究，政策建議、設計顧問到招商運營的服務。但除了全流程服務收取服務費，其它業務主要獲取租金收益。

站在第一個五年的拐點，中城新産業現在在思考，究竟要對未來制定什麼目標。劉愛明的想法是，下一個五年圍繞某一個具體行業擴張，做1到N，比如醫療器械在全國打造500萬平方米營運面積。拓展專業領域規模，既實現知名度與市占率，又匹配已形成競争力的Comp@ss服務體繫。

當然還有其它的盤算，他心里思索着如果在某個行業已形成産業集聚，可能會衍生出其它盈利模式，比如當下火熱的科技投資，但這又是一個陌生的專業領域。

今年6月5日，中城内部第一次召開科技投資項目評審會，對于這個自己五年都不染指的業務，劉愛明形容“九死一生”。

“你要了解越來越深才能投入，否則還不如開賭場，如果真有特别好的原創技術，怎麼會輪到你而不是那些牛人、牛企業？”

他跟團隊說，今年試探性投資1000萬元，投不出去也無所謂，“完全是試水，哪一年決定開展我也不知道，沒有時間表。”

對于園區規模拓展，中城新産業也是慎之又慎：産業集聚有很強的規律性，難以憑空造一個新的産業區，因此必須嚴格從産業端出發，因地制宜落地項目。2018年起，中城明顯收縮投資，輕資産項目聚焦深圳，此外考慮全流程服務輸出，以及獨立打造小鎮。

“要是敬畏都沒有，覺得什麼都能掙錢，什麼都能颠覆，那（經營）就太難了！”

“敬畏”二字，劉愛明是從十年的萬科生涯學到的。王石說要敬畏大自然，登山不是為了征服；萬科還敬畏客戶，敬畏商業規則，甚至敬畏員工，在内部發起過員工滿意度調查。

所以劉愛明身上有明顯的萬科烙印，敬畏産業規律，也做客戶滿意度調查。5月，深圳市萬行公益基金會成立，這是全國第一個由單一企業去職人員組成的公益基金會，王石擔任名譽理事長，劉愛明擔任第一任理事長，他對此解釋說，烙印，是大家對萬科企業文化的認可。

王石曾經對上世紀90年代新興企業的發展發表看法，認為關于“多元化”和“專業化”的争論，背後的要義是：如何形成一個合理的經營架構保證企業的持續增長和永續經營？萬科為此走過了很長的探索之路。如今，輪到中城新産業探索了。

“‘敬畏’非常重要，像我們做産業，聰明的辦法太多了，但大多是不成立的。”劉愛明向我們重復這個觀點。

事實上，驅動他走窄門的是服務，保障中城發展的同樣是服務，這是一個新興企業家的創業故事。對于中城來說，擴大規模、投資科技、借産業做住宅是左右能不能賺大錢，但只有服務會決定它能走多遠。

以下是觀點地産新媒體對中城新産業董事長劉愛明先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：您意識到自己創業有五年了嗎？有什麼心得總結？

劉愛明：肯定意識到了，所以說今年要總結總結。五年過得很快，我個人覺得還好，沒那麼大壓力。産業這條路确實不好走，對我來說比較欣慰的是，五年前有一些想法，還是一路堅持下來了。

當然一些東西不斷地在叠代，但确實有一些想法沒變過。我們對外介紹有一個PPT，核心的東西五年都沒變過，包括聚焦産業運營沒變，産業運營的核心要做一個服務體繫，就是内部說的Comp@ss。

園區怎麼經營？還是希望提供一個好的針對業主的産業服務。大家還是綜合性園區居多，我們是堅持做專業化的園區。

在産業實踐方面，很多産品落地了，這很重要。像我們原來都是搞房地産的人，能通過專業園區提供圍繞業主的服務，所以這五年每天都在進步。另外是Comp@ss落地的過程，原來我們的提法是提供與中小制造業企業相關的技術、資金、人才、市場，但它們不落地。

現在做得就很細分化了，比如做了智能硬件加速器，加速器里面有8000多家企業，各個環節的服務商我們都要拜訪，把它們的特點梳理出來。

這個加速器慢慢可以自我循環，因為有很強的服務能力之後，就有越來越多的資源主動加入進來，現在資源都已經全國化了。

觀點地産新媒體：智能硬件加速器所解決的痛點，主要是産業集聚和成本壓縮？

劉愛明：為智能硬件類企業提供圍繞着生産的服務，這是其中之一，還可以解決它們的市場問題。我們做了一個天集社産品，實際上就是給企業找訂單的，現在平台上聚集了1萬多家企業。

一個産品的成本在設計階段就決定了70%，這跟房地産是一個道理，房子的圖紙定了，成本的百分之七八十都定了，所以通過招投標壓價省下的錢是有限的。國内能提供這種服務的公司不多，我們和新加坡公司成立了一個合資公司，提供很專業的服務，能在原來的設計基礎上省下40%的成本。

Comp@ss要落地，要把技術、資金、人才、市場這種籠統的提法，結合不同行業形成一個一個可以服務的産品，每一個都算一個IP。醫療器械和智能硬件就不一樣，這是它們的行業特點所決定的。

觀點地産新媒體：商業模式方面，這幾年中城新産業落地後有哪幾種形式？

劉愛明：做産業服務本身不掙錢，要結合商業模式才能掙錢。我們有幾種商業模式，一是小鎮項目，這是重資産業務，最開始和碧桂園、華潤合作做小股東，現在我們也開始做大股東，還有一些工業地建好了經營。

當然未來更多的應該是以小鎮為主，因為産業更好集聚。

第二是輕資産，實際上就是租賃，有人說這個業務是二房東，其實本質的區别就在于提供了什麼服務。我們提供的恰恰是産業方面的服務，比如寶安、南山、坪山的園區。

第三個是專門做全流程的服務，現在跟華潤、中海、保利、奧園有一些合作，實際上就是他們的産業項目，我們提供從頭到尾的顧問、咨詢和招商運營服務，從前面的産業定位、産業研究，到政策建議、設計顧問、招商運營，提供全流程的服務。我們建立了服務能力之後，做這幾塊業務才能掙錢。

觀點地産新媒體：您覺得現在公司是否處在快速發展時期？在業務擴張的同時，怎麼保證組織效率、模式不被稀釋？

劉愛明：還沒有把這一塊作為主要目標，設定業務上要多麼快的擴張。産業本身是急不得的，我做了幾年，體會很深。其實跟商業地産一樣，一個商場從開業到穩定運營至少要3-5年，從買地開始算起至少5-8年，一旦過快就容易出問題。

産業的時間更長，一個産業園區要想穩定下來，從建好之後到運營要5-8年，加上建設期基本上就是8-10年，否則穩定不下來。

所以做産業和住宅完全是兩碼事，要有一個長期的心态。體繫要不斷地完善，這幾乎是一個永無止境的過程。産業地産就像一片森林，需要讓灌木、喬木不斷地長，一段時間後才能形成一個完整的産業集聚。

對我們來說，核心還是要搞紮實服務體繫。如果說有什麼規模上的目標，我最近也在想。

現在有Comp@ss服務，上面衍生輕資産、重資産、全流程服務三個産品，下一個五年可能圍繞着某一個具體的行業，例如醫療器械，能不能在全國打造500萬平方米的運營面積。

觀點地産新媒體：中城新産業今年提到産業運營進入深水區，就是要往縱深方向發展？

劉愛明：我們文化當中一直在提往深去做，特别是現在這麼一個經濟形勢，服務能力很重要，服務于你的客戶的痛點，這也很重要。

但是要聚焦，不聚焦、不往深做，一招打遍天下、賺快錢的時代已經行不通了，現在很多創業的群體都用這種心态，我覺得很難成功。

觀點地産新媒體：中城此前在招聘公告中提及，想要傳統地産跟科技産業結合在一起的人才？

劉愛明：那是因為我們還有一部分房地産傳統開發業務，我原來幹這一行的。現在掙錢的那幾塊業務都跟空間有關繫，核心競争力不是地産，是産業服務能力，但是掙的是地産錢，通過租賃房子收租金差或者持有經營産業園，收取租金並享受産業園資産增值，目前沒有别的盈利模式。

正如我原來一路說的，産業是目標，地産是結果，這兩個也不能完全分開。人就要兩邊都懂，只懂産業不懂地産不行，只懂地産不懂産業也不行。

觀點地産新媒體：所以到現在還是認為産業不賺錢，地産賺錢？

劉愛明：這個我從來就沒回避過，産業服務可能會掙點小錢，或者是賠點小錢，但是指望掙大錢是很難的。因為提供的是個性化、低頻的服務，不是共性的、高頻的服務，特點決定了這套服務在社會上沒多少人做。

中城為什麼做？因為我把服務和園區結合起來，掙園區的錢，大概就是這個邏輯。

例如智能硬件加速器，在業界也沒什麼秘密可言，做這個是因為和某個業務結合起來，這就是跨界。你能找到一個賺錢的路徑，用這個作為核心的服務能力，然後賺地産錢。

觀點地産新媒體：除了獲取租金和資本增值，中城有沒有考慮過嫁接更多的盈利模式？

劉愛明：以後會有，未來還有一類掙錢，可能掙的是生态的錢。

生态這個詞被用爛了，但它是一個好東西。未來五年中城想在某一個行業做到很大影響力，比如說醫療器械行業，擁有三五百萬平方米運營面積，一旦形成強服務能力，就可能會出來好多其它模式，比如現在比較熱的科技投資。

過去五年中城都沒做科技投資，因為我覺得那是世界上最聰明的一幫人幹的事，對行業沒有足夠的了解，就賺不了錢。

前段時間我們第一次開科技投資的會議，只是立項會，拿出四五個標的選擇一個方向進行深化。

科技投資要了解很深才能投入，我總是對外說這個行業賭的是風險，投資是風險，還不如開賭場賺錢容易。

觀點地産新媒體：過去兩年開發商都陸續發出“焦慮”“活下去”的聲音，在産業地産領域有沒有這樣的情況？中城有沒有感到行業壓力？

劉愛明：2018年下半年開始，公司有一些投資非常謹慎，比如現在的租賃園區，也就是輕資産項目更多是在深圳落地，即便是深圳也很慎重，有些地方沒有足夠産業資源。

對于市場的巨變企業确實是很難抵抗，沒有更多的應對措施。中城在全流程服務這一塊業務上，去年開始提，今年會做得比較大，因為央企等大企業要做産城融合項目，公司為它們提供服務，這也是應對的措施之一。

我對比過不同行業，房地産是非常好的，其它行業很長一段時間内都比不上，如果開發商焦慮了，那大部分行業都會焦慮。

就産業地産而言，行業還在初期發展，競争激烈程度不及住宅，公司一開始有清晰的打造核心競争力的目標，所以相對有優勢。越是世道不好，越是基于客戶的東西才有價值，所有的商業模式最終都是這樣，要看你給客戶帶來什麼。

觀點地産新媒體：如果讓您總結，中城目前有沒有明顯短闆或缺陷？業界有聲音認為，公司需要足夠的産業空間才能形成産業集聚，對此怎麼看？

劉愛明：這說法是對的，所以下一個五年，我們計劃在某一個行業、某一個方向要做到三五百萬平方米。

這里有一個邏輯，Comp@ss的服務能力和規模是相輔相成的關繫，沒有很強的服務能力，就形不成規模。反過來說，沒有很大的規模，服務體繫也養不起，因為服務有成本。

所以說，強大的服務體繫也要有規模，我主張在這個方面先強後大，不能先大後強，運營不夠紮實，談規模句太危險。

觀點地産新媒體：您在分享一些企業經營理念時，會列舉在萬科工作的經驗，萬科也是中城的股東之一，您本人也跟前萬科職業經理人保持密切聯繫，“萬科”究竟意味着什麼？

劉愛明：我們最近搞了一個萬行公益基金會，自己起名叫“萬行者”，這個基金很有意思，是全國第一個由單一企業去職人員組成的公益基金會。這個事情能辦成，我覺得是因為大家非常認同這個企業，離開萬科的人

身上一定會有一個烙印，這個烙印就是萬科的企業文化。

敬畏這兩個字是從萬科學來的，王石登山，他說要敬畏大自然，不是去征服。敬畏的近義詞是尊重、順從、順服，别試圖挑戰很多東西，不要挑戰客戶；要敬畏客戶，敬畏商業規則，敬畏員工。

我也談敬畏，要敬畏産業規律。敬畏非常重要，像我們做産業，聰明的辦法太多了，但大多是不成立的。