觀點指數 | 南京11月報：調控“十道金牌” 成交滑落樓市回歸常态

觀點指數 一如“十幾道金牌”的調控政策連番出台之下，南京樓市成交繼上月幾近腰斬之後，11月繼續滑落至近5年最低點，調控效果可謂立竿見影。

網上房地産數據顯示，11月，南京商品住宅共認購9224套，比10月的10120套下跌8.85%，比去年11月16255套下跌43.25%；成交5869套，比10月6757套下跌13.14%，比去年11月14868套下跌60.52%。

從成交闆塊來看，成交套數最多的為江甯闆塊，占總成交套數的37.2%，非主城區的六合、浦口和高淳則依次緊随其後，成交套數分别為1015套、780和711套。相比較而言，主城區的成交則相對回落，其中成交比較好的為建邺區和雨花台區。

二手房方面，南京11月的商品住宅成交量為11394套，與前兩個月的12000余套相比，基本維持平穩态勢。

二手市場的報價逐步回歸常态，主城區二手房的報價有所降低，江北區域的房源受到長江大橋封閉的影響，出現一定幅度的波動。業内人士預計，12月“收官月”二手房的成交量仍會有一定幅度的下降。

值得注意的是，在成交急轉直下部分樓盤打出優惠招牌吸客之時，不受限購政策影響的公寓市場反而迎來了漲價窗口。

據悉，南京在過去的11月，4家房價微漲的樓盤中就有3家是公寓盤，其中復地宴南都每平米上漲2000元，東方萬匯城每平方米上漲1000元，而明發悅庭則每平方米上漲200元。

“神盤”大熱收官 樓市冰火兩重天

“雙限”調控之下，當投資客狂熱的潮水退去之後，南京許多樓盤難以再現“開盤必日光”的盛況。

然而，南京核心區的高端盤卻依舊保持堅挺，11月南京銷售金額前十強的樓盤榜單也幾成這些樓盤的陣地。

相關統計顯示，在南京11月銷售金額前十的樓盤名單中，幾乎有一半的樓盤位于南京核心城區，實際成交均價都在3萬元/平方米以上。

其中，位于河西中部的海玥名都更是賣出了4.5元/平方米以上的價格，吸引了3倍于房源的購房客戶到場，銷售金額超過20億元，遠遠超過其他樓盤，一舉奪得本月銷冠。

緊随其後的仁恒江灣城雖然以11.7億元的銷售金額排在第二位，但是這一在南京素有“神盤”之稱的樓盤，在其推出收官之作的當日引發南京富豪集體出動，214套千萬豪宅于當天中午全部售罄，再現了南京調控之前的搶房盛況。

此外，位于雨花台區的綠地玉晖、江甯區的旭輝鉑悅秦淮以及秦淮區的保利堂悅均以近3.5萬元/平方米的成交均價，分别吸金7.23億元、7.01億元和3.99億元成功進入前十強，名列第四、第五和第十名。

後起發力的龍湖和融創，也憑借龍湖春江郦城和融創臻園兩個中高端樓盤各斬獲6.28億元和5億元，成為調控之後少有的熱銷樓盤。

尤為特别的是，位于江甯的南京碧桂園雖然單價僅為1萬四，但在市場剛性需求仍然十分旺盛之下，也憑借7.23億元的銷售金額擠入前三甲。

統計顯示，11月南京銷售金額排行榜前十強樓盤共吸金89.15億元，與上個月的108.06億元相比，下跌17.5%，比去年11月的79.6億元，漲幅則達到12.0%。

政策收緊樓盤“爽約” 高端項目入市兩難

在政策收緊期，無論銷售情況是否樂觀，南京開盤的樓盤都一改往日大肆宣傳的慣例，不約而同的選擇了“暫未對外公布”。

從目前獲取的信息來看，11月南京樓盤開盤去化情況與樓市頂峰情形已經大相徑庭。

據悉，在南京11月33次的開盤中，日光盤出現了8次，去化9成為2次，而去化9成以下為3次，未提供數據的則為20次。

其中，日光盤為仁恒江灣天成、萬科城、新城保利天地、新城花漾紫郡、亞東同城逸境、中冶盛世濱江、中交錦致，去化9成的樓盤則為金輝禹洲金陵銘著、中交錦致。

相比10月衆多樓盤集中入市的情形，11月南京樓市經過兩周的喧鬧之後也進入了“衰退期”。統計數據顯示，南京11月共有31盤開盤33次，共推出6662套房源，比10月10198套的上市房源下降34.67%。

11月初的統計顯示，南京有接近70家樓盤推新，但是實際有27家樓盤“爽約”。這些樓盤中，河西有3家，城南有3家，江甯和都市圈各有6家。河西由于預計加推的樓盤就少，再加上不少樓盤難領銷許，爽約率最高。

這些沒有如約上市的樓盤中，除了一些純新盤和高淳、溧水的樓盤之外，幾乎都是均價在3萬左右的高價位樓盤。

對此，業内人士分析指出，目前南京市有關部門對2.5萬元以上樓盤領銷許把控非常嚴格，銷許下達周期要比以往延長不少時間，3萬以上樓盤的銷許申請更是嚴苛。

“可能是因為近期有關部門對于價格偏高的樓盤銷許批復十分嚴格，很多想搶在12月前開盤的高價樓盤因為領不到銷售許可證而爽約了。”據悉，如果高價盤領不到銷許的狀況持續下去，估計會讓不少樓盤12月繼續爽約。

土地方面，11月中旬，南京舉行了“雙限”（限價限拿一宗地）後首場土拍，在網上拍賣9宗土地，共有萬科、華夏幸福、禹洲等六家企業成功競得六宗地塊，另有3宗地塊因觸發最高限價轉入搖号程序，並最終為青島孚星置業有限公司、江蘇通宇投資有限公司和南京紅豆置業有限公司競得，土地市場再吸金87.95億元。

在此次土拍前後，南京加大了土地供應，共推出14總地塊。其中，11月12日南京市國土局挂牌的8宗土地，總起始價高達55.77億元。值得注意的是，當中5宗涉及到住宅的用地因為地塊的特殊性，並未跟過去一樣設置最高限價以及現房銷售的要求。

11月24日挂牌的6總地塊中，5宗土地均設定最高限價，並且設置了多項出讓要求，其中涵括了江心洲最高限價160億元的巨無霸地塊。

據悉，這6宗地總出讓面積達69.63萬平方米，挂牌起始價合計為116.9億元，挂牌截止時間為12月27日。