退出港股通傳聞下 綠城管理2025代建成績單管窺

觀點網 綠城管理或退出港股通的市場傳言自1月6日開始悄然發酵。

消息由一家名為LiveReport的大數據平台傳出，據該平台預測，2026年3月9日港股定期檢讨中，或有多只港股被剔除港股通，還公布了符合預測的25只港股，而綠城管理在列。

觀點新媒體已确認，該消息並非來自港交所官方公告，亦不代表最終結果。

但自傳言出現後，市場情緒已有所蔓延至投資者端。

據觀點新媒體了解，股票調出港股通的常規調出標準包括以下幾點：不再屬于恒生綜指指數成分股；屬于恒生綜合小型股指數成分股且過去12個月平均月末市值低于40億港元；連續停牌超過3個月主動退市、私有化或撤銷上市地位；月換手率長期低于0.05%且未進入流動性排名前90%。

按照綠城管理截至2026年1月7日57.4億港元總市值來看，距離40億港元仍有不少距離。

若未來市值持續下跌至40億港元以下，累計市值覆蓋率位于小型股指數後4%，可能面臨退通風險。

風波之下

同樣是在1月6日，綠城管理發布了2025年度的業務經營數據。

截至2025年12月31日止年度，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積3535萬平方米，較上年同期下降約3.1%。

公告還顯示，綠城管理新拓代建項目代建費預估較上年增長0.4%，達到人民币93.5億元。

對比這家企業2025年上半年的新拓業務情況，該時期新拓業務展現出更強的韌性。

于2025年上半年，綠城管理新拓代建項目合約總建築面積為1989萬平方米，同比增長約13.9%；新拓代建項目代建費為50億元，同比增長約19.1%；代建項目總銷售額為419億元，同比增長約2%。

這份業績發布後，摩根士丹利随即調升綠城管理目標價，並維持“增持”評級。

“綠城管理2027年市占率提升帶來的復蘇趨勢更為明朗，預計2025年利潤率将高于預期。”在摩根士丹利的預測中，随着專案組合優化和市場份額更快增長，綠城管理将在2026、2027年迎來新一波業績增長機會。

中期數據的同比增長，或許是綠城管理順勢預估2025年全年新拓代建項目代建費上升的緣由之一。

首先，自2024年以來，較高毛利潤的商業代建開始成為綠城管理業績數據增長主要來源，2025年上半年新拓商業代建總建築面積1616萬平方米，占新拓總建面的81%，較2024年同期提升約12個百分點。

此外，綠城管理當前承接的業務客戶多為城投平台、國企及央企，一定程度上足以保障業務穩定性，再加上更加偏愛杭州、南京等一二線城市項目，上述城市項目占比達到58%。

截至2025年上半年，綠城管理在手訂單總建築面積1.265億平方米，其中待開發面積占比38.4%，較2024年末下降5個百分點，間接映射了2025年末新拓代建項目的合約總建築面積下降3.1%的情況。

但從交付角度進行觀察，2025年上半年，綠城管理合計交付45個項目，涉及交付總建築面積465萬平方米。而管理層預計，2025年下半年将有近1000萬平方米交付面積，或将拉高綠城管理2025年整體交付總建面。

觀點新媒體梳理近年綠城管理的代建項目發現，經手項目主要分為三個闆塊：政府代建、商業代建及資方代建。

政府代建主要包括保障房、産業園區等公共建設型項目，例如金華信息産業園、合肥科大訊飛人工智能小鎮、義烏蓮都大廈。

商業代建主要聚焦在一二三線城市的商業住宅項目，例如綠城.金華鳳栖潮鳴、國投綠城.襄陽江畔明廬、綠城.萬甯海語春風等項目；資方代建則是近年來綠城管理在公開場合時常提及的纾困型項目，主要包括綠城.武漢桂湖雲翠、綠城.余姚春來雲湖、唐山珑湖麗宮。

這三類業務幾乎支撐了綠城管理的全部業務來源。

除此之外，中交集團也給綠城管理提供了一些項目管理的業務。

下半年

2025年12月，綠城中國宣布，将為關聯方提供項目管理服務，涉及金額逐年遞增。

據悉，綠城管理集團在此前已經是中交集團及其附屬公司的管理服務供應商。

于2025年12月19日，綠城管理正式與中交集團訂立2025年項目管理框架協議，以規管綠城管理集團向中交集團提供項目管理服務，期限直至2027年12月31日。

公告顯示，預期2025年項目管理框架協議項下拟進行交易的最高年度交易金額預計包括2025年4000萬元，2026年1.4億元，2027年2.6億元。

在資本端，10月30日，綠城管理還完成一筆股份回購計劃。

公告顯示，綠城管理在2025年8月29日至10月17日期間，依據股份購回授權，通過公開市場交易累計回購1000萬股公司股份，占注銷前已發行股本總數約0.49751%。回購的平均價格約為每股3.06港元，總成本約為3067.16萬港元。

值得注意的是，在這份增持公告披露後，綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰還通過公開市場以自有資金增持公司50萬股股份，總代價約152.41萬港元。

“此次增持源于其對公司整體發展前景及長期價值充滿信心，在符合法律及監管規定的前提下，未來不排除進一步增持的可能。”

近段時間以來，綠城管理動作不斷。

2025年10月，綠城管理新增一位執行董事程敏，與其訂立為期三年的服務合同，每年可享有32萬董事袍金以及相應酬金；此外，程敏還擁有綠城管理89.2萬股份，占總股本0.04%。

早在2010年，程敏加入綠城集團，任企業發展部的高級職員，並于同年9月調入綠城建設管理有限公司從事並負責代建業務發展；十年後，程敏正式坐上綠城管理副總裁的位置，負責業務發展、财務管理和資方代建管理等工作。

“整個代建市場的競争非常激烈，這也導致代建行業費率出現一定降幅，從而影響了公司的利潤。”程敏曾在公開場合讨論過關于代建業務費率的問題，表示未來代建費率會逐步回歸到市場的合理水平。

此外，綠城管理行政總裁王俊峰也曾表示，2025年是綠城管理現在及未來幾年利潤壓力最大的一年。

“前期高毛利項目陸續交付完畢，新拓項目尚未進入利潤釋放期。”王俊峰的解釋似乎同樣适用于綠城管理2025年全年的代建費波動。

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