26.5億拿地與兩年懸念落地 成都第三座大悅城要來了

觀點網 傳聞已久的“青羊蔡橋大悅城”，終于迎來了兌現期。

最新消息顯示，11月19日，大悅城耗資26.5億元奪得成都青羊區蔡橋4宗土地。

午後，大悅城在官微透露，上述地塊的商業部分将打造成為其在成都的第三座重資産大悅城。

市場普遍認為，青羊大悅城的落地，不僅契合成都高端、多元與潮流的基因，更重要的是，此番布局，是對片區中高端消費市場的一次精準卡位。

不過，目前，成都高端商業格局已初步定型，IFS、太古里、銀泰in99、萬象城各自雄踞一方，落位城西的青羊大悅城，能否成為成都商業的下一個增長極？

26.5億元拿地

11月9日上午，成都土拍市場抛出重磅“王牌”——位于青羊區蔡橋地鐵口的201畝商住綜合地塊。

資料顯示，上述地塊由4宗土地組合而成，其中1号宗地和2号宗地為斜對角的純住宅用地，合計占地約97.54畝，樓面價為1.7萬元/平方米。

而3号宗地緊挨着4号宗地，為連體商服用地，合計占地104.23畝，計容總建面16.67萬平方米，樓面價為1780元/平方米。

最終，4宗地塊由大悅城“包攬”，總耗資26.5億元。

拿地後不久，大悅城迅速在官微發布捷報，明确表示，地塊将統一規劃為涵蓋大型商業綜合體與高端住宅的封面級項目。

其中，住宅用地定位為中糧大悅城住宅壹号繫列，依托品牌高端産品線勢能吸引改善型客群；而商業部分将打造成為成都的第三座重資産大悅城——青羊大悅城，直指片區商業升級缺口。

對蔡橋片區而言，這一布局精準補上了“缺乏頭部大型商業綜合體”的價值短闆，徹底扭轉區域商業能級不足的現狀。

實際上，大悅城落地青羊蔡橋的傳聞，早在2024年初就已悄然發酵。

同年2月，在青羊區城市投資價值推介會上，上述100畝商業地塊就已出現在重點推介名單中，當時便有消息人士透露，地塊或将引入大悅城品牌。

如今，懸念揭曉，靴子終落。

對大悅城而言，此番拿地，是其對成都戰略要地的精準卡位。

一方面，成都是近五年全國消費市場的“現象級城市”，“首店經濟”連續多年保持爆發式增長，社會零售總額穩居新一線城市前列，消費活力與市場潛力持續釋放，成為商業運營商重倉布局的核心目的地。

另一方面，青羊區作為成都傳統核心城區，人均GDP位居成都第二，高淨值人群集聚，具備強大的中高端消費承載力，為商業體的長期穩健運營提供了堅實的客群基礎。

從區位價值來看，地塊周邊已形成成熟居住區，綠地?新里城、中國鐵建青羊樾府、中國鐵建錦樾等多個中高端住宅小區環繞，累計居住人口超10萬，為商業項目提供了穩定的核心客群。

交通層面，地塊鄰近地鐵4号線，距蔡橋地鐵站僅600米，屬于典型的“地鐵上蓋輻射區”，加之多條公交線路交織成網，有效突破地理邊界，撬動區域外的消費增量。

商業競争格局層面，商業客了解到，目前，青羊區的標志性購物中心包括成都青羊萬達廣場和鵬瑞利青羊廣場等，但這類購物中心以大衆化消費為主，業态集中于餐飲、大衆零售、親子娛樂，缺乏高端品牌矩陣與沉浸式消費場景，中高端消費市場存在明顯供給缺口。

而大悅城的主要客群是18-35歲的新興中産階級，定位聚焦中高端區域型商業體，如若成功落地，将精準填補這一市場空白，

但需注意的是，成都商業已形成了市中心、城南、城東三足鼎立之勢，其中，IFS與太古里穩坐中心城區核心，而銀泰in99扛起了城南的大旗，萬象城則是城東的重要代表。

作為新入局者，青羊大悅城注定要直面群雄逐鹿的激烈挑戰。

大悅城蓉城布局

成都，是大悅城重倉的戰略要地，其商業版圖的擴張，早已寫下清晰脈絡。

早在2015年，成都武侯大悅城作為西部首座大悅城亮相武侯區，項目宗地面積為6.87萬平方米，建築面積17.25萬平方米。

這是大悅城體繫内，運營較為成熟的一個項目。查閱過往數據發現，自開業以來，成都武侯大悅城出租率維持在較高水平，2021年末至2024年的出租率分别為97.54%、96.29%、98.10%、98.10%，截至2025年三季度末，該項目的出租率為97.26%。

此外，從租金收入來看，成都武侯大悅城開業僅一年便實現銷售額突破10億元，近幾年，該項目的租金收入甚至超越了上海靜安大悅城，位列其投資物業的第四位，僅次于北京西單、朝陽大悅城以及天津大悅城，成為重要的業績貢獻點。

2024年9月20日，大悅城商業REIT成功上市，該項目便作為首發資産登陸深交所。

繼成都武侯大悅城之後，2023年12月30日，成都第二座大悅城——天府大悅城正式開門迎客。從當地媒體的報道來看，天府大悅城開業當日21萬人次的客流量，躍升為近五年以來成都新開商業體榜首。

除了已開業的兩座，成都第三座大悅城的傳聞早有伏筆。早在2022年5月，市場便有傳聞稱，大悅城将以輕資産的方式，在成都金牛區落地。

項目由成都華僑城與大悅城合作，規劃商業面積10萬平方米，将打造成為街區+購物中心的形态，與山姆會員商店連接，原計劃在2023年年末亮相。

不過，直至目前，金牛大悅城仍停留在大悅城控股官網的籌備項目名單中，尚未揭開面紗。

當地媒體報道稱，金牛大悅城主體已建成，卻在2023年陷入停擺。

對于項目的停滞，金牛區政府服務管理和網絡理政辦公室回應稱，開發商表示受市場經濟影響，拟簽約的主力店鋪紛紛減少在成都區域的投資計劃，無法按原計劃配合入駐，為避免室内裝修造成二次拆除産生的資源浪費，業主方暫時停止了室内裝修、總平鋪裝等相關工作。

同時，華僑城方近期正與意向合作商深度洽談合作模式，調整該項目的商業定位、經營策略和開業時間。

且不論金牛大悅城是否存在其他變數，此次青羊大悅城的成功拿地與明确規劃，已讓成都成為大悅城旗下購物中心數量最多的城市，其布局密度甚至超越了北京。

“三悅同城”的格局，将形成強大的規模效應和協同效應，能最大化地覆蓋不同區域的客群，進一步鞏固大悅城在成都的商業領導地位。

不過，密集的布局之下，青羊大悅城入市之際也将面臨雙重競争壓力。

對内，需與成都大悅城、天府大悅城形成差異化定位，避免品牌内耗，實現客群精準分流；對外，要應對IFS、太古里等傳統高端商業體的競争，還需面對城西新興商業項目的挑戰。

未來，青羊大悅城将交出怎樣的成績單？仍待市場檢驗。

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