太古地産Q3零售全面復蘇 但寫字樓依舊掙紮于市場淡季

觀點網 前不久，LVMH、愛馬仕、Prada以及開雲集團四大奢侈品巨頭相繼披露2025年三季報，點亮高端消費市場回暖的信号燈。

從數據來看，愛馬仕與Prada延續了增長勢頭，營收分别實現9.6%、8%的漲幅；而LVMH結束了前兩季的下行趨勢，重返正增長軌道；開雲集團雖仍處于負增長區間，但虧損幅度顯著收窄，展現出明顯的復蘇迹象。

奢侈品消費的積極信号同樣在高奢商場的運營表現中得到印證。

11月6日，太古地産披露三季度運營數據。

總體來看，其零售業務出租表現實現全面復蘇，辦公樓業務雖仍舊承壓，但出租率穩中有升、租金調整幅度更為平緩。

零售全面復蘇

2024年，太古地産的零售物業租金收入首次超過辦公樓物業，成為其業績的“壓艙石”，2025年，其零售物業仍舊表現出較強的韌性。

從最新披露的2025年三季度運營數據來看，太古地産所持零售物業出租率維持高位，銷售額實現全面增長。

先來看看香港物業，受惠商戶組合升級及精彩的商場活動，太古地産于香港的零售物業整體表現穩定，太古廣場購物商場、太古城中心、東荟城名店倉于期内均維持了100%出租率。

至于零售銷售額方面，太古廣場商場、太古城中心延續了正增長的勢頭，且漲幅不斷擴大，而旅遊業關繫更深的東荟城名店倉也逆轉了頹勢，從二季度的下滑3.3%，到如今實現增長0.2%。

對于香港零售物業的走勢，太古地産認為，旗下商場在第三季表現持續強勢，表現優于市場。

提及四季度的預計，該公司認為，盡管環球貿易争端為經濟帶來不确定性，但憑借商場吸引的商戶組合及創新的節慶活動，加上市場消費情緒持續改善，以及政府舉辦盛事以推動旅遊業的幫助下，對第四季零售銷售表現和人流感到樂觀。

内地市場的表現同樣不俗，太古地産提到，公司位于内地的零售項目于2025年第三季度持續表現強勁，六個商場的銷售額均錄得按年增長。

其中，得益于今年LV全球最大地標“路易号”的開幕，上海興業太古匯期内實現了41.9%的銷售額正增長，按年實現一倍增長，錄得所有項目之最。要知道，去年同期，受到升級改造的影響，興業太古匯的銷售額同比減少了20.7%，降幅為所有項目當中最高。

而北京三里屯太古里于年内圍繞品牌能級提升、硬件空間優化以及商圈聯動等方面進行了一繫列調整，其北區強化重奢定位，Dior獨棟門店已于10月底揭幕，LV、Tiffany、Hermès、YSL、FENDI等奢侈品牌也已圍擋，進入施工階段；

而南區則側重潮流升級，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全國首店，加碼“首店經濟”。同期，該物業在期内實現了7.8%的增長。

除此之外，受惠于暑假消費熱潮及一繫列沉浸式市場推廣活動，廣州太古匯、北京頤堤港、上海前灘太古里及興業太古匯的人流均錄得按年增長。

擁有強力業态陣容的上海前灘太古里期内維持了98%的出租率，零售銷售額亦持續保持單位數正增長的态勢；北京頤堤港、成都太古里的出租表現均較去年末提升1個百分點，兩項目的銷售額較去年同期大幅逆轉，分别增長2.9%、2.4%。

至于廣州太古匯，其銷售額在今年二季度仍出現輕微下跌，但三季度數據來看，整體實現止跌回升，上漲0.3%。

寫字樓仍受困

第三季度，香港寫字樓租賃業務氣氛整體有所改善，金融、财富管理及專業服務行業推動核心區優質寫字樓需求，而IPO市場回暖亦進一步推動租賃表現，但市場仍面對高供應量及高空置率的壓力。

根據仲量聯行此前披露的數據，2025年第三季，香港寫字樓市場整體空置率由6月的13.6%改善至9月的13.4%。

不過，提及市場現狀，太古地産則強調，首次公開招股市場日趨活躍，帶動辦公樓市場氣氛，物業視察預約增加，然而，高空置率和新增供應持續為租金帶來下行壓力。

商業客了解到，截至目前，該公司已落成寫字樓組合總樓面面積共計1000萬平方呎，占香港總投資物業面積超過七成。

期内，位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，租金下降13%，位于港島東部鲗魚涌的太古坊延續了二季度的表現，租金減少15%。

不過，也有一些積極的信号，比如，上述項目的租金水平雖持續承壓，但整體降幅不再擴大，已表現出邊際回穩的現象。

更重要的是，出租率方面則表現出穩中有升。期内，太古廣場與一間全球投資銀行簽訂續租協議，同時一間量化基金亦将其辦公空間擴充至1萬平方呎，得益于此，該項目的出租率從二季度末的94%提升至目前的96%。

而太古坊的出租率則保持穩定達90%，旗下最新甲級辦公樓——太古坊二座及太古廣場六座，出租率均錄得增長，分别達到73%及65%。其中，三季度，太古地産與富衛香港簽訂為期十年的租賃協議，承租太古坊33萬平方呎樓面作為香港總部。

至于内地市場，根據第一太平戴維斯的報告，三季度，北京甲級寫字樓市場的空置率也持續回落，但租金水平仍舊震蕩下行。期末，北京平均空置率為19.0%，環比、同比分别下降0.6、1.1個百分點。租金方面，2025年第三季度全市甲級寫字樓平均租金環比下降2.1%至每平方米每月223.7元。

上海面臨着同樣的情況，市場空置率小幅放緩至23.5%，但寫字樓平均租金為6.74元/平方米/天，環比下滑3.6%；而廣州甲級寫字樓市場在本季度則出現供應新增、存量大，市場競争加劇，租金持續下探的現象，空置率環比上升0.9%至20.8%，全市平均租金環比下降2.8%。

顯然，無論是香港市場亦或是中國内地市場，甲級寫字樓市場雖有零星積極信号傳出，但整體仍處于淡市。

在太古地産内地辦公樓資産包中，太古匯辦公樓出租率90%，相較二季度下調1個百分點；而香港興業中心一座及二座的出租率為93%，環比減少2個百分點，同比減少4個百分點。

相比之下，僅有頤堤港一座在出租率方面呈現正增長，從去年三季度的80%上調至89%，環比則提升3個百分點。

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