花更多的錢拿地 “利潤王”中海第三季度盈利腰斬

觀點網 2025年中期成績單出爐時，中海依舊穩坐“利潤王”位置，但當第三季度落下帷幕，似乎又将陷入一場盈利保衛戰。

三個月前，中海以87.8億元的核心股東應占淨利潤，貢獻出TOP10房企合計核心淨利潤的六成；剔除虧損的萬科，中海淨利潤占已發布業績TOP10房企總額的33%；除去華潤置地，剔除虧損的萬科，中海淨利潤超過其他已發布業績的TOP10房企之和。

當時，中海管理層對保持淨利潤和毛利水平還很有信心，從已售未轉結金額到量足質優的投資，再到商業資産布局和成本費用管控，都表示中海“有信心、有基礎、有能力保持淨利潤和毛利率水平的穩健”。

只是三季報披露之後，中海的盈利情況似乎不如預期。

2025年第三季度，中海錄得收入197.8億元，經營溢利為10.3億元；截至2025年9月30日止9個月，收入為1030億元，經營溢利為131.5億元。

在已公布三季報的頭部房企里，比起第三季度由盈轉虧的保利，中海利潤超過10億的境遇已經是好上許多。

但和中海自身的往年成績單相比，今年三季度退步非常明顯。資料顯示，2024年第三季度，中海收入226.5億元，經營溢利為21.3億元。

行業還處于“止跌回穩”态勢，盈利上的艱難在年初已有端倪。

今年一季度，中海錄得收入367.3億元，同比微升0.63%，但經營溢利為56.7億元，較2024年同期的66.5億元下降14.73%。

來到中期，盈利的差距也在逐漸擴大，經營溢利為121.24億元，較上年同期160.58億元同比下降24.5%。

加上第三季度盈利直接腰斬，中海今年前九個月經營溢利較上年同期181.8億元下滑27.67%。

如果第四季度盈利情況沒有好轉，中海2025年度溢利或許還要繼續下探。

将數據簡化來看，影響盈利變動的因素無非收入與成本。先看收入，除了第一季度同比微升之外，中海二、三季度收入較上年均有所下降。

今年上半年，中海錄得收入832.19億元，同比減少37.16億元，下降幅度為4.27%；前三季度收入為1030億元，同比減少65.8億元，下降幅度為6%。

雖然同處下滑趨勢，但收入變動幅度顯然不至于讓盈利直接腰斬，最核心因素或許還是在成本上——投資端花的錢變多了。

整個第三季度，中海分别于上海、青島、沈陽、深圳和濟南獲取9宗地塊，其中上海4宗，濟南2宗，深圳、沈陽及青島各一宗。

季度内新增土地儲備權益建築面積106.59萬平方米，對應權益地價為365.24億元。

上年同期，中海在深圳、石家莊、海口等城市一共拿了6宗地塊，新增土地儲備權益建築面積約為77萬平方米，對應權益地價為65.4億元。

不僅拿地數量增加，聚焦一線城市導致拿地成本也翻了幾倍。

光是在上海拿下的4宗地塊，中海便已砸下323.5億元，占第三季度總投資額将近九成。其中，持有50.5%權益的上海徐匯區項目1對應權益地價為174.43億元，持有30.5%的上海徐匯區項目2對應權益地價為30.19億。

9月5日傍晚，中海發布了一份收購交易公告，與港中旅、招商聯合競得了上海新東安企業發展有限公司90%股權及相關債權、上海新百安經濟發展有限公司90%股權。

兩家公司主要資産是位于上海徐匯區的相鄰的兩宗涉宅地，由斜土社區C030301單元125-31、127b-24地塊組成，總占地面積約13.41萬平方米，總計容建築面積約53.41萬平方米。

中海取得了125-31地塊50.5%權益及127b-24地塊30.5%權益，當時對應收購成本分别為73.41億元及8.12億元。

再加上前兩個季度，截至今年9月，中海一共收購了26幅地塊，新增土地累計權益建築面積約363.37萬平方米，累計權益地價約766.34億元.

而上年同期，中海前9個月收購土地累計權益建築面積約183.89萬平方米，累計權益土地出讓金約185.68億元。

“以銷定投”是當下房企最主要的策略，但中海或許更相信高價值地塊帶來的銷售成績。

于2025年9月，中海合約物業銷售金額為201.73億元，同比上升7.2%；1-9月，中海累計合約物業銷售金額為1705.04億元，同比下降14.3%。

在大環境的影響下，多數房企今年前三季度的銷售情況同比不及去年，即便是銷售排名第二的中海同樣逃不出這一困境。

将三四線城市的布局基本裝入中海宏洋這個子公司之後，中海拿地基本都在一二線城市的核心區。在地區土地出讓熱度分化逐漸明顯的當下，中海反而加大了投資強度，看起來哪怕犧牲掉利潤都要先把核心區域的高價值地塊拿到手。

10月接近尾聲，中海仍舊保持着一定的投資強度：9.2億元拿下廣州大道南地塊後，又回到上海以44.65億元獲得徐匯區WS5單元188N-I-21地塊。

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