商圈擴容進行時 凱德的來福士·界加入無錫河埒口“金三角”

觀點網 自今年5月蘇超開賽以來，“散裝江蘇”的熱梗迅速出圈。而各具特色的十三地市中，無錫正上演“形散神不散”的商業新趨勢。

10月17日，無錫市公共資源交易平台發布XDG-2024-82号地塊開發建設項目招標計劃。據招標計劃登記表顯示，招標人為無錫市城凱商業投資管理有限公司，投資預算21.3億元，資金來源為自籌，計劃招標時間在今年11月17日。

相關信息顯示，項目用地成交于去年12月，拿地後不久便官宣與凱德投資合作，将打造為公園式商業綜合體。此次招標計劃的公布，意味着項目距離進入實質性建設階段更進一步。

但需要注意的是，與項目一路之隔的是萬達廣場，此外，距離項目約2.5公里處更有開業于2023年12月的無錫首家萬象匯。待到82号地塊上的新項目建成開業，可構成“三足鼎立”局面。

商圈擴容是近年來商業地産的主流趨勢，從以往的單打獨鬥，到協同共生的聯動式發展，“商圈”的概念一再被強調。置身其中，凱德投資将帶來怎樣的作品？

深入無錫

XDG-2024-82号地塊成交于2024年12月。

根據無錫市自然資源和規劃局濱湖分局在2024年12月31日發布的無錫市區2024年第四季度房地産供應情況統計表，XDG-2024-82号地塊編号為錫國土（經）2024-76，是一宗商業用地，地塊面積約4.3公頃，由無錫市運河灣開發建設有限公司以4.0867億元競得，成交時間為12月19日，合約簽訂于12月25日。

企查查顯示，拿地企業成立于2024年8月23日，由無錫市濱湖城市建設發展（集團）有限公司（簡稱“濱湖建發集團”）持股100%，後者由無錫市濱湖财政局間接持股100%。

也就是說，凱德投資此次繼續以輕資産模式實現新項目布局。雙方的合作意向則在更早時候就已建立，而與此同時，濱湖建發集團對該地塊也早有規劃。

據公開報道，2024年1月26日，凱德投資（中國）商業及辦公樓管理副董事總經理梁耀華一行來訪濱湖區，與濱湖建發集團就河埒片區商業辦公載體、運河灣城市更新項目進行考察交流，並實地考察上蔣巷地塊、儀表廠地塊、東吳大酒店地塊和運河灣片區等項目點位。

上蔣巷地塊即為2024年12月出讓的XDG-2024-82号地塊，位于梁溪路與蠡溪路交叉口東北側，屬河埒口商圈中心區域，雙地鐵TOD地塊，周邊成熟社區雲集，消費人群密集。

上蔣巷地塊/82号地塊區位圖，圖源：濱湖建發集團官微

在宣布拿地喜訊的同時，濱湖建發集團就曾透露拟與凱德投資合作，與河埒文化廣場煥新升級統籌規劃，首創為“Z世代”量身定制的商業品牌——“來福士·界”。

這一消息在2025年1月7日正式官宣。當日，濱湖建發集團與凱德投資正式進行項目合作簽約。凱德投資集團首席戰略官、商業管理首席執行官楊欽富，以及凱德投資中國商業管理董事總經理盧志昇等管理層出席了儀式現場。

按照當時消息，簽約的合作項目拟投資約20億元，将在濱湖區引入凱德投資全國首創、為年輕人量身定制的商業品牌“來福士·界”，以及凱德投資全資子公司雅詩閣有限公司旗下國際公寓酒店品牌“馨樂庭”，通過多元創新的業态組合、綠色生态的空間環境、輕松自在的場景氛圍，打造活力精致兼具國際化氣息的城市生活中心。

對于落子無錫，楊欽富談到，無錫經濟韌性強、消費活力足、發展潛力大。“凱德投資将以此次簽約合作為新起點，在加快推動合作項目落地的基礎上，充分發揮自身優勢，精準對接市場需求，在無錫投放更多資源，持續放大集聚效應、品牌效應，為經濟社會高質量發展作出更大貢獻。”

凱德投資對于無錫的深入布局比預料的還要快。就在本月14日，凱德投資中國商業管理董事總經理盧志昇等一行會見了無錫市梁溪科技城管理局相關領導。

據公開消息，雙方就園區運營、物業管理、基金投資等重點領域開展交流洽談並達成凱德騰飛江蘇省首個區域性獨家戰略合作。

從地理位置來看，梁溪區與濱湖區接壤，而梁溪科技城位于梁溪區北部，與惠山區、錫山區交界。這一區位與濱湖河埒口商圈頗為相似。

“來福士·界”的所在地塊處于梁溪區河埒口商圈，位于濱湖區東北部，上連惠山南部，東接梁溪區西部。兩個項目最終落地並建成後，均有望輻射更多人群。

商圈擴容

在無錫之前，凱德于内地的項目大多布局在北京、上海、成都、重慶、深圳等核心一線和新一線城市。但在近年，其項目的布局策略越發傾向于對區域發展潛力的判斷。

例如，去年末，凱德投資與湖北省科技投資集團有限公司簽訂商業管理協議，武漢光谷中心城西社區鄰里中心項目将由凱德投資管理。該項目于2022年8月啟動建設，計劃在2026年上半年投入使用。

今年2月，凱德投資又與中國雄安集團雄商置業公司簽署商業管理合作備忘錄，雙方就雄安新區總部區TOD綜合體雄安國貿中心項目内的集中商業部分達成合作，攜手打造“雄安國貿·凱德中心”。

以上述兩個項目為例，相較于現實發展階段，均有着更為可觀的未來前景。

此外，在輕資産策略下，合作也是凱德投資的必要選擇。而得益于企業背景，凱德投資也成為政企合作中的“安全牌”。

回到此次啟動招標計劃的新項目，據招標計劃書，項目總建築面積約17.4萬平方米，其中地上規劃建設五層商業中心、兩層街區式商業及七層酒店共9.4萬平方米，地下三層共8.0萬平方米。

項目名稱為“來福士·界”，是凱德投資為“Z世代”量身定制的商業品牌，将通過發展個性化、多元化、創新化業态，營造具有松弛感、年輕力、主題式的生态消費新場景。

圖源：無錫市公共資源交易平台

從地理位置來看，其位于梁溪路與蠡溪路交叉口東北側，屬河埒口商圈中心區域。該地段交通發達，快速内環、梁清路、蠡溪路環繞四周，緊鄰地鐵2号線和4号線換乘站河埒口站，可實現無縫銜接。

除了交通上的便利，在景觀資源方面，北側臨近惠山國家森林公園，東側毗鄰河埒文化廣場。

也因為成熟的闆塊發展，優質的自然資源等這些原因，在一些觀點中，河埒口與市中心、蠡湖未來城被列為無錫“含金量”最高的三個區域。

2023年12月10日，無錫濱湖萬象匯開業，項目總建築面積約10萬平方米，包括地下1層、地上6層，局部為7層。這是無錫首座萬象匯，而從華潤萬象生活的選址，也不難看出濱湖區乃至河埒口商圈的潛力。

據官方披露的數據，在今年國慶假期期間，無錫濱湖萬象匯打造“喵語奇境”大型戶外打卡點，推出奇幻魔術秀、喵吉克歡樂巡遊、抽象小貓領養、奇妙捏捏樂快閃無錫首展等活動，日均客流量3.7萬人次、銷售額同比上漲12.1%。

萬達廣場的進入時間相對要更早，以先發優勢占據了河埒口商圈C位。項目開業于2010年9月17日，總建築面積約70萬平方米，包含購物中心、寫字樓、酒店等多元業态，其中購物中心商業體量約11.3萬平方米。

值得注意的是，在來福士·界地塊出讓時，相關規劃就明确，“地塊内可預留與梁溪路南側地塊聯繫的立體交通連廊”，未來或可通過立體交通連廊，快速聯通南側的萬達廣場及寫字樓。

有預測顯示，未來，濱湖萬達廣場、濱湖萬象匯與來福士·界，可共同形成年營業額超40億元的城市級商圈。

散裝商業體的各自發展階段已成過去式，可見的未來，濱湖河埒口将由“單打獨鬥”進一步向聯動集聚發展。

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