首單外資消費REIT來了 華夏凱德商業REIT上市側記

觀點網 “铛～”

一聲雄渾、悠長、穿透力極強的聲響蕩開。

聲波觸抵交易所穹頂的瞬間，巨大的電子屏幕上，那條代表着華夏凱德商業REIT的曲線，開始了它生命中的第一次跳動。

數字閃爍着紅色的光芒，不斷攀升，如預料那般，華夏凱德商業REIT開盤之後便迅速上揚，漲幅達到了19.62%。

實際上，今年以來，國内基礎設施公募REITs迎來新一輪增長熱潮，其中，消費基礎設施REITs的市場表現更是“一騎絕塵”。

但華夏凱德商業REIT的意義或許不僅于此，其作為首單外資消費REITs，更被市場看作是外資機構參與中國REITs市場的“試金石”。

有市場人士認為，華夏凱德商業REIT成功上市，意味着中國公募REITs市場向國際化與多元化進程邁出關鍵一步，也為更多參與者布局中國市場提供了範本。

首單外資消費REIT

2025年上半年，國内公募REITs市場進入了高速發展的階段。

年内，包括易方達華威市場REIT、中金中國綠發商業REIT、中金唯品會奧萊REIT接連上市，而今，伴随着華夏凱德商業REIT鳴鑼開盤，消費基礎設施公募REITs的隊伍壯大至十一支。

根據此前披露的招募說明書，華夏凱德商業REIT的基金首發資産組合包括位于廣州的凱德廣場·雲尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總建築面積達到16.84萬平方米。

其中，凱德廣場·雲尚位于廣州白雲新城CBD，建築面積9.3萬平方米，可租賃面積為4.88萬平方米，于2015年正式運營。而凱德廣場·雨花亭項目自2005年開始運營，位于長沙東南部雨花亭區東塘商業區内，建築面積為7.54萬平方米，可租賃面積為4.33萬平方米。

數據顯示，截至2025年3月31日，長沙雨花亭項目的出租率為96.50%，估值為7.69億元；廣州雲尚項目的出租率為95.82%，估值為18.00億元。長沙雨花亭項目和廣州雲尚項目的估值合計為25.69億元。

此外，因凱德集團的特殊性，此次華夏凱德商業REIT的上市也賦予了市場更多的想象空間。

一方面，這是外資企業在中國上市的首單消費類公募REITs。

從2023年申報，到2024年首單消費基礎設施公募REITs上市，再到如今首單外資消費REITs登陸中國資本市場，此番華夏凱德商業REIT的發行，展示了中國資本市場對外開放的實際成效，也為更多外資機構參與中國REITs市場提供了示範意義。

在上市儀式上，凱德投資中國首席執行官潘子翔也強調，華夏凱德商業REIT的上市，不僅是凱德在中國發展的里程碑，更是中國公募REIT市場國際化進程加速發展的重要體現。

“華夏凱德商業REIT這一突破性産品的誕生，不僅為境内投資者提供了低利率環境下配置優質資産的新通道，更通過透明高效的運作機制，為全球資管機構參與中國公募REIT的市場提供了機會，樹立了國際資本與中國龐大的消費市場深度融合的新標杆。”他表示。

另一方面，華夏凱德商業REIT的底層資産之一——凱德廣場·雨花亭項目原為新加坡上市的凱德中國信托CLCT旗下資産。

此次華夏凱德商業REIT成功上市，也意味着雨花亭項目由境外上市的REIT轉移至境内。

在市場人士看來，由于海外市場與國内市場對優質資産的估值、派息存在價差，越來越多優質資産回歸境内發行，凱德便是其中最好的例子。

市場表現有驚喜

據了解，證監會準予華夏凱德商業REIT募集的總份額為4億份，基金發售價格為5.718元/份，拟募集規模為22.872億元。

對比來看，目前已經上市的十一只消費基礎設施公募REITs當中，華夏華潤商業REIT的發行價最高，為6.902元/份，其次則是華夏凱德商業REIT。

從認購結果來看，該基金同樣表現不俗，數據顯示，基金比例配售前認購資金累計3091.7億元，其中，公衆投資者的有效認購基金份額數量為256.2億份，認購倍數超535.2倍，有效認購申請實際确認比例為0.19%；而網下投資者的有效認購基金份額數量為282.1億份，認購倍數超252.6倍，認購申請确認比例為0.40%。

從上市的情況來看，華夏凱德商業REIT于9月29日開盤報價6.84元/份，較發行價格上漲19.62%，截至當日收盤，該基金報價6.44元/份。

實際上，2025年以來，公募REITs二級市場經歷先漲後跌的行情。

其中，今年6月份，中證REITs全收益指數錄得最高值1123.91點，年内漲幅達到16.69%，不過，9月份以來，部分基金表現有所回調，截至9月29日收盤，中證REITs全收益指數年内漲幅僅有10%。

不過，即便二級市場存在一定波動，但消費基礎設施闆塊仍舊表現強勁。

數據來源：網絡公開資料，商業客整理

商業客查閱發現，在已經上市的十一只消費REITs當中，易方達華威市場REIT于年内錄得最高漲幅，達到74.79%，其次，嘉實物美消費REIT年内漲幅達到44.64%，而華夏大悅城商業REIT年内漲幅為41.05%。

此外，華夏金茂商業REIT、中金印力消費REIT、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT年内漲幅均超過30%。

消費基礎設施公募REITs一線飄紅的上漲行情並非偶然。

一方面，政策的支撐與賦能是消費基礎設施公募REITs爆發式增長的重要原因。

2024年國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》，標志着我國基礎設施REITs正式進入常态化發行新階段。

同年，七單消費REITs成功發行。而2025年，市場進一步擴容，年内上市的消費REITs達到四單，且還有更多的優質資産正處于申報階段。

前不久，以蘇州相城天虹購物中心為底層資産的天虹股份公募REIT項目正式獲得受理，以佛山南海映月湖環宇城為標的的華夏中海商業REIT正式獲批……消費REITs的隊伍不斷擴大。

另一方面，消費基礎設施的底層資産具有規模大、市場化程度高的特點，能夠有效銜接消費增長與資本回報，在當前經濟轉型升級的大背景下其地位日益突顯。

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